La règle de bénéfice de vente à domicile en franchise d’impôt de 250 000 $ / 500 000 $ est un avantage fantastique pour les propriétaires qui ont vécu chez eux deux au cours des cinq dernières années avant la vente. La règle est également appelée la règle d’exclusion en franchise d’impôt pour l’immobilier.
La règle d’exclusion sur les bénéfices en franchise d’impôt indique essentiellement que si vous êtes célibataire, vous pouvez gagner jusqu’à 250 000 $ en bénéfices en franchise d’impôt. Si vous êtes un couple marié, vous pouvez gagner jusqu’à 500 000 $ en tant que couple marié. Cette règle d’exclusion en franchise d’impôt est l’une des raisons pour lesquelles l’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour construire la richesse pour les gens ordinaires.
Plus la tranche d’imposition marginale fédérale dans laquelle vous vous trouverez est élevée, plus la règle de bénéfice de vente de maison en franchise de maison est précieuse. Par exemple, imaginez si les impôts sont remontés à 39,6% pour le taux fédéral marginal le plus élevé. Pour gagner 500 000 $ en bénéfices après impôt, vous auriez besoin d’un bénéfice brut d’environ 833 000 $!
La règle de profit en franchise d’impôt semble simple. Cependant, il peut y avoir une certaine confusion si vous louez la maison avant une vente. Clarifions donc en utilisant un exemple. Pour les antécédents, je possède plusieurs propriétés locatives et j’ai déjà vendu une propriété. L’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour construire la richesse et représente environ 40% de ma valeur nette.
Clarification de la règle de profit de vente à domicile de 250 000 $ / 500 000 $
Dans le poste, acheter des biens immobiliers pour l’appréciation du capital, les revenus de location ou le mode de vie, j’ai répondu à un lecteur en mentionnant potentiellement le retour dans sa location pendant deux ans afin de profiter de l’exclusion des bénéfices gratuits. J’ai dit qu’ils devraient alors vendre dans les cinq ans suivant le retour pour obtenir le bénéfice.
Voici une excellente réponse du lecteur qui est un avocat fiscal pour gagner des gains en capital libre après avoir vendu une maison. La règle d’exclusion en franchise en franchise a quelques nuances dont vous devez être consciente avant de retourner dans votre location pour économiser sur les taxes.
Eh bien, je déteste être le porteur de mauvaises nouvelles, mais la règle a changé un peu à partir du 1er janvier 2009. C’était que l’exclusion de 250 000 $ / 500 000 $ s’est appliquée tant que vous viviez à la maison pendant 24 mois de la vente précédente de 5 ans. Maintenant, il y a une exception à l’exception à la règle de l’article 121 (b) (4). (Remarque: il s’agit du deuxième sous-paragraphe (4) en vertu du paragraphe b) – Apparemment, la législature a promulgué à tort deux sections appelées (b) (4).)
L’IRS se lance au montant d’exclusion de 250 000 $ / 500 000 $ en fonction d’une proration du temps que vous avez tenu la propriété en tant que location depuis le 1er janvier 2009 (notez qu’il remonte à plus de 5 ans maintenant pour examiner la période d’utilisation). La seule exception bizarre à celle (sous (b) (4) (c) (ii)) est que si vous avez vécu à la maison pendant 2 ans au cours des 5 dernières, et que vous l’avez tenu comme une location après votre déménagement, cette période est toujours considérée comme une utilisation qualifiée.
J’ai cartographié cela une fois il y a environ un an avant de vendre mon condo de location de résidence. J’ai déterminé que cela ne valait pas la peine de rentrer pour essayer de reprendre une proration du montant d’exclusion.
Exemple. Supposons que vous ayez vécu dans la maison pendant 2 ans à partir du 1er janvier 2009. Vous l’avez ensuite converti en location pour 2011, 2012, 2013, 2014, 2015. Ensuite, vous êtes revenu pour 2016 et 2017, puis l’avez vendu le 1er janvier 2018. Vous l’avez possédé pendant 9 ans et vous y avez vécu pour 4. Vous pourriez exclure 4/9 de 250 000 $, et c’est. Mieux que rien. Mais si vous cherchez la totalité de l’exclusion des gains en capital, ce n’est pas une exclusion aussi généreuse qu’auparavant.
La location de votre propriété nuise à la règle de profit de vente de maisons en franchise de maison
Bam! Je creuse la mise en évidence de la section 121 (b) (4) (c) (ii). Comme vous pouvez le voir à partir de l’exemple ci-dessus, dès que vous décidez de louer votre propriété, votre exclusion des bénéfices en franchise d’impôt commence à se déplacer.
On pourrait suggérer à cette personne de vivre à sa place plus longtemps pour obtenir plus d’avantages en franchise d’impôt. Voici un autre exemple.
Disons que la personne revient pour 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029, 2030 et se vendra en 2031. Ils auraient possédé la propriété pendant 22 ans et auraient vécu dans la propriété pendant 17 ans. Au lieu de pouvoir exclure le 4/9 de 250 000 $ (111 111 $), ils peuvent désormais exclure 17/22 sur 250 000 $ (193 181 $) de l’homme des impôts.
L’autre solution consiste à ne jamais louer votre propriété, mais à vendre une fois que vous souhaitez déménager. Les bénéfices gratuits de 250 000 $ / 500 000 $ sont comme faire un rendement brut de 357 000 $ / 714 000 $ sur un investissement pour quelqu’un qui paie un taux d’imposition effectif de 30%. C’est de gros dollars!
Jetez un œil au graphique que je prépare pour la quantité de bénéfices bruts que vous devez faire avec d’autres investissements à divers taux d’imposition efficaces.
Une échange de 1031 pour reporter l’impôt sur les gains en capital
Enfin, au lieu de vendre une propriété à profit, on peut simplement effectuer un échange 1031. Un échange 1031 est l’endroit où vous achetez une autre propriété avec les bénéfices de la vente de propriétés précédents, il n’y a donc jamais d’événement fiscal.
Il n’y a aucun abri fiscal disponible pour les bénéfices des actions, sauf si vous réinvestissez dans un fonds ou un investissement de zone d’opportunité. Mais il y a un puissant abri fiscal pour les propriétaires immobiliers. Une échange 1031 est une autre raison pour laquelle je préfère l’immobilier aux actions.
La théorie derrière la section 1031 est que lorsqu’un propriétaire a réinvesti la vente dans une autre propriété, le gain économique n’a pas été réalisé d’une manière qui génère des fonds pour payer une taxe. En d’autres termes, l’investissement du contribuable est toujours le même, seul le formulaire a changé (par exemple, des terres vacantes échangées pour des immeubles d’appartements). Par conséquent, il serait injuste de forcer le contribuable à payer des impôts sur un gain de «papier». – 1031.org
Combien de fois pouvez-vous utiliser l’exclusion de la taxe sur la vente à domicile de 250 000 $ / 500 000 $?
Si vous répondez à toutes les exigences pour l’exclusion, vous pouvez prendre l’exclusion de 250 000 $ / 500 000 $. Mais Vous ne pouvez pas l’utiliser plus d’une fois tous les deux ans. La règle de deux ans est vraiment assez généreuse, car la plupart des gens vivent dans leur maison au moins bien avant de le vendre.
Pour examiner, pour être admis au moins deux ans avant de le vendre. Votre maison peut être une maison, un appartement, une copropriété, un stock-coopératif ou une maison mobile fixée pour atterrir.
Si vous répondez à toutes les exigences pour l’exclusion, vous pouvez prendre l’exclusion de 250 000 $ / 500 000 $. Mais vous ne pouvez pas l’utiliser plus que une fois tous les deux ans. Pas mal puisque le mandat moyen de l’accession à la propriété dépasse désormais 11 ans.
Tant que vous avez au moins deux ans de propriété et deux ans d’utilisation au cours des cinq années avant de vendre la maison, la propriété et l’utilisation peuvent se produire à des moments différents. La règle est la plus importante pour les locataires qui achètent leurs appartements de location ou leurs maisons de location. Le moment où un acheteur vit dans la maison en tant que locataire compte comme utilisation de la maison aux fins de l’exclusion, même si le locataire ne possédait pas la maison à l’époque.
Vous n’avez pas besoin de vivre dans la maison au moment où vous le vendez. Vos deux années de propriété et d’utilisation peuvent se produire à tout moment au cours des cinq années précédant la date de la vente. Cela signifie, par exemple, que vous pouvez quitter la maison jusqu’à trois ans et être toujours admissible à l’exclusion.
Calculez toujours le retour après impôt sur votre investissement
Comme plusieurs commentateurs l’ont mentionné dans mon poste de classement passif, les considérations fiscales sont une grande partie des rendements.
L’immobilier n’est pas en haut de la liste en raison des travaux requis. Cependant, c’est en haut de la liste des actifs gagnants grâce à la dépréciation, à la déduction des intérêts hypothécaires, à la bourse 1031 et aux 250 000 $ / 500 000 $ en bénéfices en franchise d’impôt lors de la vente.
Plus votre taux d’imposition effectif est élevé, plus vous devriez aimer investir dans l’immobilier. Vous devriez également maximiser votre 401k. Si des hausses fiscales se produisent, investir dans des obligations municipales sera également plus attractive. Vous voudrez peut-être même démarrer une entreprise de style de vie un jour en lançant votre propre blog.
En ce qui concerne la liberté financière, il s’agit de générer autant de revenus passifs que possible. Jetez un œil aux taux d’imposition des gains en capital à court et à long terme vous-même. Il est évident qu’il est plus économe en fiscalité de gagner un revenu de placement plus passif pour une vie meilleure.
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Si vous n’avez pas le versement pour acheter une propriété, ne voulez pas faire face aux tracas de la gestion de l’immobilier, ou que vous ne voulez pas lier votre liquidité dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fondsl’une des plus grandes sociétés immobilières privées aujourd’hui.
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Personnellement, j’ai 954 000 $ investi dans le financement participatif immobilier à travers le cœur. Jusqu’à présent, j’ai reçu plus de 624 000 $ de distributions et de revenus passifs. La collecte de fonds et Crowdstreet sont des sponsors de longue date de Samurai financiers et des samouraïs financiers sont un investisseur en collecte de fonds.
Après pandemic, je pense que le marché du logement fonctionnera bien pendant des années en raison de la sous-approvisionnement structurelle du logement. Cependant, avec les taux hypothécaires augmentant rapidement en raison de l’inflation et du cycle de hausse des taux de la Fed, la demande de biens immobiliers devrait décliner. C’est votre occasion de rechercher des offres et d’investir.
