Principaux à retenir
- Un nouveau document d’un trio d’économistes a montré que la hausse des prix des logements est principalement liée à la hausse des revenus, et non aux niveaux d’offre.
- Le document soulève des questions sur les conclusions des économistes selon lesquelles les fournitures limitées de logements sont derrière les prix des logements obstinément élevés, au lieu de pointer des salaires plus élevés.
- Les économistes ont fait valoir que les changements proposés dans le zonage et autres réglementations sur le logement ne pourraient pas réduire les prix du logement autant que prévu.
Les prix des logements ont régulièrement grimpé et les économistes indiquent souvent un coupable commun: une faible offre. Trop peu de maisons disponibles pour acheter signifie que les vendeurs peuvent demander des prix plus élevés.
Mais trois économistes ont une conclusion différente sur ce qui pourrait faire augmenter les prix des maisons: la hausse des salaires.
Le trio soutient dans un nouvel article publié par la Federal Reserve Bank de San Francisco que les zones ayant une croissance des revenus plus élevée auront généralement une augmentation des prix des logements, les niveaux d’offre ayant moins d’influence sur les mouvements des prix que ce que l’on croyait généralement.
La conclusion pourrait avoir des impacts politiques, les auteurs soulevant des questions sur la nécessité de changements réglementaires et de zonage que certains ont soutenu sont nécessaires pour stimuler le marché du logement.
« Contrairement aux croyances en vigueur et aux récits politiques influents, nos résultats empiriques démontrent constamment que la croissance des revenus plus élevée prédit une croissance similaire des prix des logements, des quantités de logement, de la population et de l’espace de vie par personne dans des villes plus limitées de logements », a écrit Schuyler Louie, une université de Californie à Irvine Economist, et San Francisco Fed Economists John Mondragon et Johannes Wieland.
La hausse des revenus liés à l’augmentation de l’offre de logements, des prix, des trouvailles de papier
Le journal a examiné l’élasticité de l’offre de logements, qui mesure combien l’offre de logements changera lorsque les prix du logement changent. L’élasticité de l’offre de logements varie d’une région et des régions, avec des réglementations locales de logement et des contraintes géographiques ayant un impact sur la quantité d’offre de logements à ajouter lorsque les prix du logement augmentent.
Les recherches des économistes ont montré qu’une ville ou une région qui a des augmentations de revenus plus élevées verra non seulement une plus grande croissance des prix des maisons, mais aussi des augmentations des quantités de logements, de la population et des chambres par personne. La réaction à des revenus plus élevés se produit indépendamment des contraintes d’alimentation du logement de la ville, a montré le rapport.
« Ces résultats remettent en question la vision dominante des marchés locaux du logement et du travail et suggèrent que l’assouplissement des contraintes d’offre de logement peut ne pas donner les améliorations prévues de l’abordabilité du logement », a indiqué le journal.
Le document survient alors que les salaires des États-Unis poussent plus haut, les dernières données du Bureau du recensement montrant que le revenu médian a augmenté de 4% en 2023. Pendant ce temps, les défis de l’abordabilité sur le marché du logement restent, avec des prix élevés contribuant à pousser les ventes de maisons existantes en 2024 à leurs niveaux les plus bas en trois décennies.
Les changements de zonage peuvent ne pas aider les prix, soutient le papier
Les conclusions pourraient avoir des implications pour la politique. De nombreux économistes soulignent un manque d’offre de logements en tant que facteur principal à la hausse des prix, avec des estimations que le marché est à court de demande de près de 4 millions de maisons.
Un facteur que certains économistes citent pour le manque d’approvisionnement est les réglementations locales de logement qui rendent plus difficile la construction de maisons, en particulier les règles de zonage qui priorisent les logements unifamiliaux sur d’autres types de bâtiments résidentiels.
« Nos résultats contestent le consensus selon lequel les contraintes réglementaires relaxantes baisseraient considérablement les prix du logement et élargiraient de manière significative les quantités de logements », ont écrit les auteurs.
