Patch Homes a renommé Noah en 2020. Ce message est une revue Patch Homes / Noah. Malheureusement, à partir de 2024, Noah n’est plus en affaires après 7 ans. Son fondateur, Sahib Gupta, est maintenant un gestionnaire de portefeuille au point.
J’ai environ 1 800 000 $ en capitaux propres à domicile enfermés dans une propriété. La propriété a été achetée à l’origine pour 1 520 000 $ à la fin de 2004 avec 305 000 $ en baisse et une hypothèque de 1 217 000 $. La propriété vaut désormais environ 2 600 000 $ avec une hypothèque restante de 800 000 $ à 2,375%.
Bien qu’il soit agréable d’avoir 1 800 000 $ de capitaux propres (31% LTV), c’est essentiellement de «l’argent mort» qui ne fait pas grand-chose pour améliorer ma valeur nette ou ma vie. J’ai contrôlé cette propriété alors que mes capitaux propres n’étaient que de 305 000 $ après le décomposition initial, donc la puissance de levier n’est plus aussi forte.
Parce qu’environ 67% de la richesse du propriétaire moyen est piégée dans les capitaux propres, être «riche en maison, en espèces pauvres» est une situation courante. En conséquence, les propriétaires se sont traditionnellement tournés vers les lignes de crédit (HELOC) (HELOC) pour extraire les capitaux propres pour payer les nombreuses dépenses de la vie.
Un coup d’œil en ligne et vous constaterez que les taux d’HELOC sont généralement de 1% à 2% plus élevés que votre taux hypothécaire actuel, par exemple 3,75% pour un HELOC à 30 ans pour un HELOC. En plus des taux d’intérêt plus élevés, l’utilisation d’une maison comme une machine à guichets automatiques peut faire en sorte que les propriétaires qui manquent de discipline en difficulté sur la route.
Si seulement il y avait une meilleure façon de compléter les capitaux propres à un coût inférieur. Entrez les maisons de patch.
Revue des maisons de patch
Lorsque Sahil Gupta, co-fondateur de Patch Homes, m’a contacté pour faire une critique parrainée, j’ai obligé parce que je connais Sahil depuis mes jours de conseil à Motif Investing. Après cinq ans à Motif, Sahil a commencé les maisons de patch avec le vétéran de l’industrie Sundeep Ambati. Ils ont été incubés par Techstars, et en avril dernier a collecté 1 million de dollars de financement de semences.
La société basée à San Francisco permet aux propriétaires d’extraire les capitaux propres à 0% d’intérêt et sans remboursement mensuel. En échange de 0% d’intérêts, Patch Homes actions dans une appréciation ou une dépréciation future de la valeur de la maison. Étant donné que j’ai décidé de ne pas prendre plus de dettes, j’ai pensé que c’était une solution brillante incroyablement innovante.
Après une augmentation de ~ 68% de la valeur des maisons de San Francisco depuis 2012, je réfléchis plus souvent à l’encaissement et à la simplification de la vie, en particulier avec ma dernière situation de locataire. Rétrospectivement, mes locataires n’étaient pas si mauvais. J’ai juste un seuil beaucoup plus bas pour les personnes inconsidérées maintenant que je suis plus indépendant financièrement.
Malheureusement, chaque fois que je gère les chiffres pour énumérer ma maison à vendre, je rechignit le montant ridicule des commissions et des taxes de transfert, je dois payer.
Voici une ventilation des coûts si je vendais ma maison pour 2 600 000 $.
Il semble absolument absurde de dépenser 130 000 $ en commissions et 19 500 $ en taxes pour vendre ma maison. Je préfère utiliser cet argent pour prendre un jet privé avec mes copains vers une île reculée et reconstituer les scènes du film, La plage. Vendre pour extraire les capitaux propres est une solution moins qu’optimale, à moins que le bon acheteur ne m’offre beaucoup plus.
Au lieu de cela, si possible, pourquoi ne pas extraire tous mes capitaux propres (1 800 000 $) via des maisons de patch à un taux de 0% pour 10 ans, rembourser mon hypothèque de 800 000 $ à 2,375% et investir les 1 000 000 $ restants dans une obligation de coupon zéro AAA et AAA avec un rendement à une maturité de 3,5%? Non seulement j’économiserais 19 000 $ en intérêts hypothécaires chaque année, mais je gagnerais plus de 350 000 $ en revenus d’intérêts lorsque l’obligation de coupon zéro expire dans 10 ans! Bien sûr, je devrais encore rembourser les 1 800 000 $ que j’ai également empruntés aux maisons de patch.
Cet arbitrage de ~ 540 000 $ en création de valeur nette sur 10 ans semblait être une évidence, alors j’ai postulé. Voici les trois étapes:
1) La première étape a été de saisir mon adresse de propriété et de nous convenir de la valeur actuelle de ma maison. Voir leurs directives d’éligibilité pour plus de détails.
Patch Homes a décidé d’utiliser Zillow pour estimer la valeur de ma maison à 3 284 000 $. Zillow est d’environ 700 000 $ trop élevé à mon avis, mais c’est génial car une base plus élevée signifie un obstacle plus élevé avant que les maisons de patch ne puissent partager dans l’un des bénéfices à la hausse si je devais vendre dans les 10 ans.
Notez que si la valeur estimée de la maison arrive en dessous de ce que vous attendez, il y a un joli réglage, vous pouvez glisser pour augmenter la valeur de votre maison dans l’application. Vous pouvez également diminuer la valeur estimée de votre maison, mais ce serait un mouvement idiot.
2) L’étape suivante consistait à saisir les informations suivantes sur ma maison: Utiliser la propriété pour (primaire / location), nombre de prêts, type hypothécaire, solde hypothécaire et paiement hypothécaire mensuel.
3) La dernière étape consistait à répondre à cinq questions de profil de propriétaire: type d’emploi, score FICO approximatif, revenu annuel des ménages, montant de liquidités souhaité et utilisation des fonds.
L’ensemble du processus de demande n’a pris que deux minutes pour obtenir mon offre ci-dessous:
Darn, pas de 1 800 000 $, 0% de prêt d’intérêt pour moi! Je savais que mon idée d’arbitrage était trop belle pour être vraie. Au lieu de cela, Patch Homes est revenu avec un montant de financement de 150 000 $ sans paiement pendant 10 ans. Pas mal étant donné que la plupart des banques me donneraient peut-être chez Max un HELOC de 250 000 $ à un taux de 5% sur le marché actuel.
Patch Homes limite l’emprunt à 80% de prêt combiné pour évaluer ou faire de l’argent pour 200 000 $, ce qui est logique du point de vue du risque car il doit encore y avoir suffisamment de capitaux propres dans la propriété au cas où un emprunteur déciderait de défaut. La peau dans le jeu est ce qu’il s’agit après que la crise financière ait brûlé tant d’institutions financières.
Bien qu’il n’ait pas pu obtenir 1 800 000 $, 150 000 $ est toujours une bonne somme d’argent qui peut être utilisée pour rembourser 150 000 $ de l’hypothèque de ma propriété de vacances à 4,25%. Si je faisais ce déménagement, j’économiserais 6 375 $ par an d’intérêt pendant 10 ans = 63 750 $.
Vous trouverez ci-dessous un instantané de ce que signifie mon offre. Étant donné, je ne prévois pas de vendre ma maison, partager le côté de la hausse ou l’inconvénient n’a pas vraiment d’importance. Cependant, il est bon de savoir que si ma maison baisse de valeur, je peux décharger 150 000 $ du risque sur les maisons de patch.
Disons que ma maison baisse de valeur de 20% de 3,28 M $ à 2,62 millions de dollars. Voici les mathématiques:
Perte totale = 3 284 000 $ – 2 627 200 $ = 656 800 $
Patch homes partage = 14,27% * 656800 = 93 725 $
Paiement final aux maisons Patch = 150 000 $ – 93 725 $ = 56 275 $
C’est un énorme avantage, surtout si je pensais que ma maison ne valait que 2 600 000 $ pour commencer. En vendant 2 627 200 $, je gagne en fait 27 200 $ en fonction de mon prix de maisons attendu et j’économise 93 725 $ du contrat de maisons de patch pour un Gain total de 120 925 $! Mais attendez. J’aurai utilisé les 150 000 $ pour rembourser une hypothèque de 4,25% pendant 10 ans, donc J’économise également jusqu’à 63 750 $ en charges d’intérêt.
Bien sûr, rien n’est vraiment gratuit car il y a toujours des coûts associés à la réalisation de tout type d’entreprise. Je vais devoir payer des frais de service de 4 500 $ (3% de 150 000 $), 400 $ en frais de titre et d’entiercement, et des frais d’évaluation de 540 $ pour un coût total de 5 440 $.
L’évaluation à domicile est une évaluation tierce qui sera utilisée par les maisons de patch pour atteindre une valeur marchande raisonnable. Par conséquent, mon estimation de Zillow de 3 284 000 $ peut être en danger.
Si je décide de rembourser l’offre de 0% Patch Home en un an, mon coût pour emprunter 150 000 $ sera vraiment de 5 440 $, soit 3,6%. C’est toujours compétitif par rapport à la sortie d’un HELOC à 5% +. Cependant, si j’emprunte pendant 10 ans, puis je rembourse mon financement de correctifs d’intérêt de 0%, les frais sont 1/10 du montant ou 0,36%.
Enfin, et très important, il y aura une évaluation à la fin du contrat de 10 ans pour calculer ce que les maisons de patch vous versent ou vous gagnent en fonction du contrat. On ne sait pas si toutes les parties peuvent s’entendre sur le prix final du marché, car le prix d’une maison n’est que ce que quelqu’un est réellement disposé à payer pour cela. Toute estimation n’est qu’une meilleure supposition.
Un marché croissant
Sur la base de mes recherches, Patch Homes est un outil très innovant pour les propriétaires pour exploiter leurs capitaux propres. Qu’est-ce qui ne peut pas aimer dans un contrat de 10 ans sans intérêt? Oui, vous aurez un autre privilège sur votre maison en plus du prêteur principal. Mais si vous prévoyez de ne jamais vendre ou ne jamais défaut, cela n’a pas vraiment d’importance. De plus, vous pouvez toujours rembourser votre hypothèque primaire, mais vous le souhaitez rapidement, quel que soit le contrat Patch Homes.
Pour ceux d’entre vous qui envisagent de prendre le contrat de Patch Homes, de défaut et de s’échapper au Mexique, désolé. Vous serez peu probable que vous soyez approuvé pour le financement des patchs d’intérêt de 0%, car vous aurez soit trop peu de capitaux propres dans votre maison, un crédit trop mauvais ou pas assez de revenus. Mais je suppose que vous ne saurez jamais à moins que vous ne passiez les deux minutes à appliquer.
J’ai demandé à Sahil, le PDG comment ils prévoient de gagner de l’argent si les propriétaires comme moi ne vendaient jamais. La réponse simple est qu’ils ne dépasseront pas les frais de service initiaux. Mais selon leurs données, la plupart des propriétaires tournent leurs maisons sur 7 à 8 ans, d’où leur durée de contrat à 10 ans.
Essentiellement, Patch Homes parie sur le taux moyen de rotation de l’accession à la propriété restant inférieur à 10 ans, une tendance à la hausse des prix des maisons et leur capacité à collecter suffisamment d’argent pour maintenir l’entreprise opérationnelle jusqu’à ce que les premières ventes de maisons aient lieu.
Pour tous ceux qui recherchent un moyen à faible coût de puiser dans leur capital domestique, Patch Homes ressemble à une bonne solution. Je suis tout à fait profité de l’innovation de démarrage pour économiser de l’argent et développer la richesse. Patch Homes n’est actuellement opérationnel qu’en Californie. Mais ils prévoient d’être opérationnels dans d’autres États tels que New York et le Texas d’ici la fin de l’année.
Si vous êtes baissier sur l’immobilier pendant les 10 prochaines années, ou si vous souhaitez extraire votre capital-risque, consultez ce que vous pouvez obtenir des maisons de patch ici. Je suis curieux de voir ce que votre offre est car ils vous donneront toujours un devis même s’ils n’opérent pas encore dans votre état.
Si vous êtes optimiste sur le marché immobilier de votre région, il existe probablement des moyens plus rentables d’emprunter de l’argent à votre domicile.
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