Lorsqu’il y a des anomalies du marché hypothécaire, nous devons profiter pour obtenir le taux le plus bas et les meilleurs termes possibles. Les anomalies du marché hypothécaire se produisent tout le temps, comme je le montrerai dans ce post.
Il y avait deux anomalies hypothécaires à apprendre en 2021. Cette étude de cas peut nous aider à tirer parti des futures anomalies du marché hypothécaire afin que nous puissions obtenir les meilleurs tarifs possibles.
Ils étaient:
1) Le taux hypothécaire moyen à 15 ans était bien inférieur au taux moyen de 5/1 et de 7/1 h. Par conséquent, vous devriez en profiter.
et
2) Le taux hypothécaire moyen de 30 ans a été à la traîne pendant que le rendement obligataire à 10 ans augmente. Par conséquent, l’hypothèque à taux fixe de 30 ans semble également très séduisante.
En conséquence, si vous cherchez à refinancer votre hypothèque ou achetez une maison, obtenez une fixe à 30 ans ou à 15 ans. Les deux offrent la meilleure valeur de tous les produits hypothécaires qui existent aujourd’hui.
Ne manquez pas les anomalies hypothécaires
Avec autant d’euphorie sur l’ouverture de l’économie, il vaut la peine de se concentrer sur le 1%.
Je ne parle pas des 1% de revenus les plus élevés en Amérique. Ces gens se portent bien, comme d’habitude. Je parle du moment où le rendement des obligations à 10 ans est rapidement revenu à 1% +, puis est passé à environ 1,55% peu de temps après.
Depuis le 4 août 2020, le rendement des obligations à 10 ans rampe. Il est passé d’un minimum d’environ 0,51% à un sommet d’environ 0,85% avant les résultats de l’élection présidentielle de 2020. En pourcentage de variation, que 67% se déplacent plus était massif.
Cependant, au cours de cette balançoire à la hausse de 67% dans le rendement obligataire à 10 ans, le taux moyen sur une hypothèque fixe de 30 ans a continué à refuser à un creux de ~ 2,76% en moyenne. Je n’ai pas écrit à ce sujet au début parce que je pensais que c’était un problème temporaire dans la matrice. Cependant, après plus de trois mois, j’ai déterminé que l’anomalie valait vraiment la peine d’être reconnue.
Dans des circonstances normales, le taux hypothécaire fixe à 30 ans aurait dû augmenter d’environ 0,25%. À l’époque, le rendement des obligations à 10 ans a augmenté d’environ 1,15% (1,65% – 0,5%). Cependant, la moyenne hypothécaire à taux fixe à 30 ans n’a augmenté que de 0,45% en moyenne. C’était un parfait exemple d’opportunité d’anomalie hypothécaire!
Pourquoi le taux fixe de 30 ans a-t-il diminué lorsque les rendements obligataires ont augmenté?
La réponse simple est que les banques étaient plus en mesure de prêter une fois qu’elles ont traversé un formidable arriéré de refinancement et ont embauché plus de personnes.
Lorsque la pandémie a frappé, les normes de prêt se resserraient énormément. Les refinances ont pris des semaines ou des mois de plus que la normale à fermer.
Par exemple, il m’a fallu quelques semaines de plus que la moyenne pour être pré-approuvé pour une hypothèque par mois après le début des verrouillage. Pendant ce temps, je recevais beaucoup de commentaires des lecteurs que leurs hypothèques prenaient plus de temps à fermer.
Dans le même temps, la demande de refinancement a monté en flèche car les taux ont chuté de plus de 1% en peu de temps. De nombreux prêteurs se sont retrouvés à court terme et ont commencé à essayer de louer de manière agressive pour répondre à la demande accrue.
Les prêteurs ont augmenté leur propagation
Pour aider à atténuer le volume, les prêteurs ont également chargé une propagation plus élevée sur un indice. Par exemple, au lieu de facturer un taux hypothécaire de 2% au-dessus du LIBOR, les prêteurs ont commencé à facturer 2,25% ou 2,5% au-dessus du LIBOR. (Le libor a été remplacé par SOFR à la mi-2023)
Les banques qui se sont retrouvées plus malheureuses que les autres ont rationnellement facturé des taux hypothécaires plus élevés. En conséquence, les consommateurs ont dû faire le tour avec diligence pour obtenir le meilleur taux.
Aujourd’hui, les prêteurs ont plus de capacité à gérer des refinances et à acheter des prêts, car la demande s’est calmée et plus de personnes sont employées pour gérer la charge de travail.
« Ces personnes qui voulaient refinancer ont déjà refinancéA dit mon prêteur hypothécaire. « Nous sommes plus concentrés sur les prêts d’achat maintenant,»Il a poursuivi.
Leçon d’hypothèque à apprendre
La courte leçon de cette anomalie du marché hypothécaire est que les taux hypothécaires ne se déplacent pas toujours étroitement avec le rendement obligataire à 10 ans. Ce n’est pas parce que le rendement obligataire à 10 ans ne signifie pas que les taux hypothécaires augmentent également au même taux.
Ce n’est pas parce que le rendement obligataire à 10 ans a augmenté les élections supérieures aux poteaus qu’il n’y a pas encore de bonnes offres hypothécaires. Les emprunteurs bien qualifiés obtiennent en fait des taux hypothécaires beaucoup plus bas que les moyennes signalées.
En outre, vous pourriez trouver un prêteur qui a besoin de rattraper ses pairs parce qu’il était trop conservateur pendant les premiers mois de la pandémie.
Vous voyez également des anomalies de marché similaires en matière d’épargne et de taux de CD. Les banques qui tentent d’augmenter leurs dépôts inciteront les épargnants avec des taux plus élevés.
Les banques qui rincent avec les dépôts offriront des tarifs pitoyablement bas car elles se concentrent davantage sur les prêts. En tant qu’emprunteur, vous voulez emprunter à une banque qui est à la chasse des dépôts.
La dernière anomalie du marché hypothécaire
Outre les taux hypothécaires baissés lorsque les 10 ans ont augmenté, l’autre anomalie du marché hypothécaire était le taux hypothécaire fixe moyen à 15 ans étant bien inférieur au taux moyen de ARM 5/1.
Lorsque j’ai compilé cette étude de cas, sur la base des données de Freddie Mac, l’hypothèque moyenne à taux fixe de 15 ans n’était que de 2,15% contre le taux moyen de 5/1 de 2,44%. Je ne me souviens pas avoir vu une si grande propagation. Le plus que j’ai vu dans le passé est une différence de 0,25%. Quelle opportunité!
Avant 2019, un bras 5/1 (ligne orange) était souvent moins cher car la durée fixe était plus courte. La valeur temporelle de l’argent dicte généralement que les prêts de durée plus longue ont des taux plus élevés (courbe de rendement à la hausse).
Ce n’est qu’en période d’une grande détresse lorsque la courbe de rendement a tendance à s’aplatir ou à inverser.
De plus, lorsque j’ai verrouillé un bras 7/1 il y a plusieurs années, j’ai pu obtenir 2,625% avant ma remise de prix de 0,5% (nette 2,125%). Une hypothèque à taux fixe de 15 ans n’était même pas une considération car mon prêteur cite un taux beaucoup plus élevé.
Pourquoi le taux hypothécaire moyen à 15 ans était-il inférieur au bras 5/1 moyen?
En période de grande incertitude, les banques sont plus prudentes quant au montant d’argent qu’ils prêtent, la durée de chaque prêt et à qui ils prêtent de l’argent.
Du point de vue d’une banque, une hypothèque à taux fixe de 15 ans était moins risquée car la banque est remboursée chaque mois plus gros dans une période plus courte (15 ans contre 30 ans).
Dans le même temps, la demande de l’emprunteur pour des prêts d’amortissement de 30 ans (FRM et ARMS) à 30 ans) était plus élevé car les emprunteurs veulent une flexibilité maximale et des paiements mensuels inférieurs en période d’incertitude. Avec une demande plus élevée de l’emprunteur pour des prêts d’amortissement sur 30 ans, les banques peuvent logiquement facturer des écarts plus élevés pour réaliser un bénéfice de réglage des risques plus élevé.
Par conséquent, pour inciter les emprunteurs hypothécaires à obtenir une hypothèque à taux fixe de 15 ans, les banques étaient disposées à facturer une propagation inférieure et, par conséquent, à un taux hypothécaire inférieur.
Hypothèque de 15 ans sur un bras?
J’ai depuis longtemps un partisan de faire passer un bras sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans pour diverses raisons. Cependant, lorsque l’hypothèque moyenne à taux fixe de 15 ans moyen était tellement inférieure à la moyenne du bras 5/1, le taux fixe à 15 ans était très attrayant.
Si vous pouvez obtenir un taux hypothécaire inférieur et rembourser votre hypothèque plus rapidement, ce n’est pas une mauvaise idée. Cela est particulièrement vrai si vous aimez rembourser régulièrement le capital supplémentaire de toute façon.
Je n’ai jamais regretté de rembourser la dette, peu importe combien j’aurais pu retourner en investir de l’argent ailleurs. Le processus de remboursement de la dette est très bien. Avoir aucune dette se sent encore mieux.
Avant de prendre une hypothèque à taux fixe de 15 ans, assurez-vous simplement de pouvoir vous offrir confortablement les versements hypothécaires plus élevés en raison d’une période d’amortissement plus courte. Si votre coût de propriété à la propriété est inférieur à 30% de votre revenu brut mensuel, vous devriez être prêt à partir.
L’avenir des taux hypothécaires
Nous étions dans une situation Goldilocks avec la hausse des prix des actions, des taux plus élevés qui sont encore historiquement bas et la hausse des prix de l’immobilier. De plus, la FHFA a augmenté les limites de prêt conformes en 2022 de 18%. Et nous avons eu une anomalie hypothécaire avec la courbe de rendement inversée. En conséquence, certains promoteurs et sponsors immobiliers commerciaux étaient en difficulté car la plupart de leurs prêts sont variables.
Les taux d’intérêt sont passés de leurs bas entre 2021-2023 et de nombreux acheteurs potentiels ont suspendu leurs plans. Cependant, les choses se déplacent en 2024 et les taux d’intérêt recommencent à redescendre.
L’économie est en constante évolution et les anomalies de marché sont souvent brèves, peu nombreuses et loin. Cependant, vous pouvez toujours profiter des tarifs inférieurs en faisant du shopping pour obtenir les meilleurs tarifs possibles.
Stratégies de refinancement
Si vous pouvez même casser un refinancement hypothécaire avant de vendre votre maison, vous devriez le faire. Ma directive générale est de refinancer si vous pouvez briser même dans les 18 mois ou moins. Je préfère les «refinances sans coût» parce que vous pouvez vous casser même immédiatement, même si vous payez un taux légèrement plus élevé.
En ce qui concerne quand acheter une propriété, j’aime toujours chasser des biens pendant l’hiver. Toute propriété répertoriée à proximité ou pendant les vacances signifie généralement que le vendeur est plus motivé. Les agents immobiliers aiment dire que l’inscription pendant l’hiver signifie moins de concurrence. Cependant, il s’agit davantage de la manière des agents immobiliers d’essayer de générer des affaires plus stables tout au long de l’année.
Consultez les derniers tarifs hypothécaires à l’aide d’un marché de prêt en ligne où les prêteurs qualifiés sont en concurrence pour votre entreprise. Les prêteurs rivalisent pour votre entreprise avec des devis de taux sans obligation. Vous pouvez également appeler ou envoyer un e-mail à votre banque existante et voir ce qu’ils ont à offrir.
Investir dans l’immobilier plus stratégiquement
L’immobilier est ma façon préférée d’atteindre la liberté financière. La propriété est un actif tangible qui est moins volatil, fournit une utilité et génère des revenus. Les actions sont bien, mais les rendements en actions sont faibles et les stocks sont beaucoup plus volatils.
Meilleures plateformes d’investissement immobilier privées
Collecte de fonds: Un moyen pour tous les investisseurs de se diversifier dans l’immobilier par le biais de fonds privés avec seulement 10 $. Le collecte de fonds existe depuis 2012 et gère près de 3 milliards de dollars pour plus de 350 000 investisseurs.
La plateforme immobilière investit principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont moins chères et les rendements sont plus élevés. La propagation de l’Amérique est une tendance démographique à long terme. Pour la plupart des gens, investir dans un fonds diversifié est la voie à suivre.
Crowdsstreet: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles principalement dans des villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des évaluations inférieures et des rendements locatifs plus élevés. Ces villes ont également un potentiel de croissance plus élevé en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques.
Si vous êtes un passionné de biens immobiliers avec plus de temps, vous pouvez construire votre propre portefeuille immobilier diversifié avec CrowdStreet. Cependant, avant d’investir dans chaque accord, assurez-vous de faire une diligence raisonnable approfondie sur chaque sponsor. Il est essentiel de comprendre les antécédents et l’expérience de chaque sponsor.
J’ai personnellement investi 954 000 $ dans le financement participatif immobilier sur 18 projets pour profiter des évaluations plus basses dans le cœur de l’Amérique. Mes investissements immobiliers représentent environ 50% de mon revenu passif actuel de ~ 380 000 $.
Avec la baisse de l’immobilier commercial résidentiel presque autant qu’ils ont diminué pendant la crise financière mondiale de 2008, je suis acheteur. L’économie et les bilans des ménages sont beaucoup plus forts aujourd’hui et je crois que l’immobilier commercial rebondira.
Fundrise est un sponsor de samouraïs financiers et Partageons l’Éco est un investisseur dans la collecte de fonds.
