Chaque propriétaire veut augmenter le loyer pour au moins suivre l’inflation. Cependant, l’augmentation régulière du loyer est difficile à faire. Permettez-moi de vous montrer comment vous pouvez augmenter le loyer avec une tension minimale.
Récemment, j’ai reçu une augmentation de location automatique surprise de mes nouveaux locataires d’un montant de 200 $. Ils paient électroniquement le premier de chaque mois et j’ai oublié l’accord annuel de bosse de loyer.
Lorsque mes locataires ont trouvé ma liste pour la première fois d’une maison de location nouvellement rénovée à la mi-2022, je demandais 8 500 $. Je n’avais pas loué une maison unifamiliale à San Francisco depuis 2017, donc je ne savais pas quoi facturer. Mais j’ai scanné les comps sur Craigslist et j’ai pensé que 8 500 $ étaient dans le stade.
Je venais de terminer une rénovation intestinale au rez-de-chaussée en créant une chambre, un salon, une salle de bain complète, un petit placard, un couloir et une buanderie dédiée. La zone en bas est passée d’environ 300 pieds carrés à environ 600 pieds carrés.
Avant la rénovation, je facturais 6 800 $ par mois pour les deux premiers étages. Maintenant, la maison était entièrement rénovée avec les finitions de la plus haute qualité que j’ai pu trouver dans une salle d’exposition voisine.
La négociation de loyer
Parce que j’ai trouvé que la famille de trois personnes était un bon choix, j’ai accepté leur offre initiale de 8 000 $ par mois. Ils partaient en Europe pendant 1,5 mois et voulaient sécuriser la propriété avant leur départ.
8 000 $ étaient encore de 1 200 $ de plus que je ne facturait par mois. Et l’augmentation du loyer a égalé un rendement de 12% sur le coût de la rénovation (14 400 $ / 120 000 $). Pas mal par rapport au rendement moyen historique du S&P 500 de ~ 10%.
Cependant, parce que je trouve mal à l’aise de lever le loyer, en particulier sur les bons locataires, j’ai contré leur offre. Je ne voulais pas les perdre, mais je sentais aussi 500 $ en dessous de mon prix demandé d’origine était beaucoup.
Je leur ai dit que j’accepterais leur offre de 8 000 $ par mois pour les douze premiers mois s’ils acceptaient de payer 8 200 $ par mois pour la deuxième année, 8 300 $ pour la troisième année, 8 400 $ pour la quatrième année et 8 500 $ pour la cinquième année, s’ils étaient en règle.
Sur une période de cinq ans, ils finiraient par économiser 13 200 $ en loyer (Épargne de l’année 1: 6 000 $, année 2: 3 600 $, 3: 2 400 $, 4e année: 1 200 $) de ma première demande. C’était ma façon de créer une structure incitative pour signer le bail et rester à long terme. Si je passais un autre mois à la recherche de locataires, cela signifierait au moins 8 000 $ en revenus locatifs perdus.
En fin de compte, ils ont accepté ma contre-proposition. J’étais heureux de verrouiller ce qui semblait être de bons locataires sur papier. Les locataires précédents étaient deux tout-petits, deux parents et un chien. L’usure devrait donc être moins avec les nouveaux locataires avec deux parents, un enfant, pas de animaux de compagnie et des étés à l’étranger.
Lorsque vous venez de passer deux ans à rénover minutieusement, moins d’occupants se sentent beaucoup mieux.
La beauté d’une clause automatique d’augmentation des loyers dans le bail
L’une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires de maman et de pop comme moi font pas Maximiser les bénéfices est dû à la nature humaine.
Les petits propriétaires peuvent avoir du mal à augmenter le loyer chaque année, malgré la hausse de leurs coûts chaque année. En conséquence, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il peut être plus rentable d’investir dans un fonds immobilier géré par des professionnels. Aucune négociation n’est impliquée étant donné que le sponsor gère les propriétés pour vous.
Au cours de cinq à dix ans, sans augmentation de loyer, les propriétaires de maman et de pop peuvent finir par réduire considérablement leurs rendements. Dans la plupart des villes, il y a une augmentation maximale du loyer qu’un propriétaire peut facturer chaque année. Par conséquent, en n’augmentant pas le loyer pendant cinq ans, puis en augmentant le loyer par le pourcentage maximum en six ans (par exemple 3%), vous ne ferez pas grand-chose pour couvrir vos coûts accrus.
La seule façon de rectifier la situation est que vos locataires déménagent et réinitialisent votre loyer au taux du marché. Mais parfois, vos locataires peuvent rester beaucoup plus longtemps que économiquement optimaux, surtout si vous n’augmentez pas régulièrement le loyer.
L’intégration d’un calendrier automatique des loyers dans le contrat de location aide à supprimer toute maladresse quand vient le temps d’augmenter le loyer. Chaque propriétaire devrait au moins essayer de suivre l’inflation des coûts.
Le initial La période de négociation est la plus facile à mettre en œuvre une clause automatique des loyers car tout est nouveau. Le propriétaire essaie de trouver les meilleurs locataires et de négocier le meilleur prix. Pendant ce temps, les locataires potentiels enquêtent sur le marché locatif et essaient de trouver la meilleure affaire et la meilleure situation.
En acceptant les termes au début, le propriétaire et le locataire peuvent modéliser leurs revenus et leurs dépenses en conséquence. De cette façon, il y aura moins de surprises et plus de stabilité financière des deux côtés. Personne n’aime des conversations d’argent maladroites. Les attentes sont fixées, comme un accord prénuptial. Il s’agit d’une situation gagnant-gagnant.
Quand utiliser la clause d’augmentation automatique des loyers
Les propriétaires devraient toujours avoir une clause automatique de loyer dans leur bail. L’augmentation peut être aussi faible que un pour cent par an ou autant que la loi le permettra. En fin de compte, le Le marché décidera si le prix demandé et les conditions sont attrayants. Si le propriétaire n’a pas de preneurs, il doit s’adapter en conséquence.
Le temps le plus simple pour introduire la clause d’augmentation automatique des loyers est si un locataire essaie de négocier le propriétaire au cours de la période initiale. Si le propriétaire aime le locataire, alors offrir un rabais à l’avance avec un calendrier d’augmentation des loyers peut sceller l’accord. La clause Automatic Rent Augmentation peut être utilisée comme compromis.
Pour moi, pouvoir louer à un locataire qui pourrait rester pendant huit ans est précieux. Je dis huit ans parce que c’est ce que les futurs locataires m’ont guidé, étant donné que leur fille avait dix ans. En 2030, elle obtiendra son diplôme du lycée à proximité.
Je suis habitué à un chiffre d’affaires moyen d’environ trois ans environ. La stabilité des flux de trésorerie rend également un actif plus précieux si je devais vendre.
L’une des principales raisons pour lesquelles j’ai vendu ma principale propriété locative en 2017 est que j’avais cinq colocataires en tant que locataires. En conséquence, il y a toujours eu un chiffre d’affaires chaque année pendant trois ans. Avec ces locataires actuels, ils agissent comme une unité. En conséquence, il y a moins de chances de chiffre d’affaires, sauf s’il y a un divorce ou un changement scolaire.
Vérifiez les lois de location de votre ville
À San Francisco, un bail n’est bon que jusqu’à un an. Une fois la période d’un an terminée, c’est par la suite par la suite.
Par conséquent, la réalité est que la clause d’augmentation automatique des loyers n’est pas exécutoire. Au lieu de cela, le bail est essentiellement un document de bonne foi. Plus les deux parties sont montrées par les deux parties, meilleures sont la relation.
Un propriétaire peut facturer plus de loyer après un an que le bail ne le dit, jusqu’au pourcentage maximum par loi. Ou un propriétaire peut s’en tenir à la clause d’origine du bail et de la location d’origine. Dans le même temps, un locataire peut décider de donner un préavis de 30 jours et de partir.
Veuillez vérifier auprès des lois sur les locations de location de votre ville. Les lois de chaque ville sont différentes.
Une bonne relation entre le propriétaire et le locataire est tout
Être un propriétaire de location physique n’est pas une tâche facile. J’ai écrit que j’ai une relation amoureuse avec le fait d’être propriétaire car quelque chose se présente toujours. Cependant, dès que j’ai accepté d’être propriétaire, c’est comme avoir un emploi à temps partiel, mon mécontentement à l’égard d’un propriétaire s’est assailli.
Dans le passé, je me sentais ennuyé chaque fois que quelque chose appartenait. Ce n’était pas la mauvaise attitude car la possession de propriétés locatives ne génère pas un revenu passif à 100%, mais un revenu semi-passif à la place.
Si vous pouvez trouver des locataires qui respectent votre propriété, payez à temps et êtes prévenant envers les voisins, vous avez vous-même un gagnant. Mais pour trouver de tels locataires, vous devez les dépister comme la CIA. Ne laissez pas l’émotion remplacer votre diligence raisonnable dans la compréhension de leurs antécédents financiers, de leurs antécédents d’emploi et de leurs antécédents locatifs.
Passer plus de temps pour trouver le meilleur locataire possible en vaut la peine. Parce qu’une fois que vous avez un mauvais locataire, cela peut vous coûter beaucoup plus d’argent sur la route.
Chaque accord ou terme doit être écrit. Sinon, il y a trop de situations où des conflits surviennent en raison des zones grises.
Exemple d’un conflit de propriétaire / locataire mineur
Dans mon bail, j’écris que le locataire est responsable du maintien des chantiers avant et latéraux. Le maintien comprend le désherbage et l’arrosage de toutes les plantes une fois par semaine. Ce sont de minuscules chantiers, mais sont importants pour l’esthétique globale de la maison. Malheureusement, les mauvaises herbes sont devenues incontrôlables à chaque fois que je passe et deux des grandes plantes à l’avant sont mortes.
Mon locataire m’a alors demandé si je pouvais retirer les plantes mortes à l’avant à mes dépens « parce qu’ils étaient moches ». Mais parce que je sais qu’ils n’ont pas maintenu la cour régulièrement, je fais maintenant face à un dilemme.
Je ne pense pas que les plantes matures soient mortes si elles avaient été arrosées régulièrement. Les plantes ont survécu très bien pendant douze ans avant d’emménager.
En raison du désir d’éviter les conflits, je viens de payer certains gars pour creuser les plantes mortes et les transporter vers la benne à ordures. Pendant qu’ils étaient là, je les ai aussi fait couper une vigne qui se répandait à mon voisin.
Dans un avenir proche, je vais planter de grands chiots succulents qui ont besoin de plus d’espace. Je voulais simplifier la cour avant et l’embellir de toute façon, comme la phase finale de la rénovation de la propriété locative. Mais si je ne l’avais pas fait, je n’aurais peut-être pas obligé.
Comme vous pouvez le deviner, l’augmentation des loyers de 200 $ a été rapidement utilisée, puis certaines. Ah, le coût sans fin d’être un bon propriétaire.
Un faible chiffre d’affaires pourrait signifier que vous êtes un mauvais propriétaire
Enfin, en raison de mon désir de mettre à niveau les maisons, j’ai essayé de comprendre comment bricoler suffisamment d’argent pour faire une offre tout artisanat. La solution la plus optimale serait de vendre une propriété jusqu’à 500 000 $ en franchise d’impôt, puis d’utiliser le produit plus mon argent existant et certains titres.
En examinant mon portefeuille de location à trois propriétés à San Francisco, j’ai réalisé que je n’avais pas eu de vacance depuis plus de cinq ans. Au début, j’ai pensé: Allez moi! Je suis un si bon propriétaire qui est attentif à tous les besoins de mon locataire. Je développe de bonnes relations avec tous mes locataires.
Mais ensuite, j’ai réalisé que la vraie raison la plus probable pour laquelle je n’ai pas eu de chiffre d’affaires depuis si longtemps est que je facture le loyer inférieur au marché. Si mes locataires n’obtenaient pas une telle bonne affaire, ils auraient probablement déménagé il y a longtemps! Pendant la pandémie, la majorité des locataires ont remporté des taux d’utilisation plus élevés.
Chaque année qui passe sans augmentation de loyer signifie que je gagne moins de revenus de location nets. Les coûts tels que les impôts fonciers, l’assurance, l’entretien, les matériaux et la main-d’œuvre sont tous augmenter entre 2% et 5% par an en moyenne. Mais je mange les coûts parce que j’apprécie la continuité et l’harmonie plus.
La prochaine fois que j’ai besoin de trouver des locataires, j’inclurai un calendrier de location automatique dans le bail. Je pense que les locataires potentiels apprécieront la visibilité de la location. Pendant ce temps, je me sentirai mieux en sachant que je peux au moins couvrir mes frais de hausse sans avoir à informer les locataires d’une augmentation de loyer.
Questions et suggestions du lecteur
Si vous êtes un locataire, avez-vous déjà signé un bail avec un calendrier d’augmentation des loyers? Si vous êtes propriétaire, avez-vous déjà inclus un calendrier d’augmentation des loyers dans le bail? Quels sont les inconvénients et les avantages d’un calendrier d’augmentation des loyers pour les deux parties?
Être propriétaire ne convient pas à tout le monde. Si vous ne souhaitez pas faire face aux locataires ou à des problèmes de maintenance, investissez dans l’immobilier par le biais de Collecte de fonds plutôt. Fundrise investit principalement dans l’immobilier résidentiel dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont moins chères et les rendements locatifs sont plus élevés.
Après avoir accumulé un total de quatre propriétés locatives à San Francisco et au lac Tahoe, j’ai atteint ma limite. J’ai investi 810 000 $ dans des fonds immobiliers privés diversifiés à travers le pays pour gagner un revenu passif de 100%. Cela semble bien que les responsables immobiliers professionnels essaient d’optimiser mes rendements pour moi.
