Dans un marché du logement solide, vous voudrez peut-être acheter une propriété fixer-supérieure que moins de personnes veulent pour entrer. Si vous êtes jeune et plein d’énergie, acheter un fixateur pour construire des capitaux propres est une bonne idée. Je l’ai fait deux fois à de bons retours.
Permettez-moi de partager si vous devez acheter un fixateur et les avantages et les inconvénients. Remodeler une propriété n’est pas pour les faibles de cœur. Vous devriez acheter un fixateur supérieur et mettre les capitaux propres en sueur dans vos années 20 et 30. Mais après 40 ans, l’achat d’un fixateur en vaut la peine car votre temps est plus précieux.
Acheter un fixateur et l’expérience que j’ai vécue
«Oubliez de l’argent. Le remodelage est la cause numéro un de divorce.» – Anonyme
Avant ma maison actuelle, je n’avais jamais acheté de fixateur auparavant. Le maximum que j’ai fait dans le passé a été de construire une nouvelle salle de bain dans un placard, de mettre un mur pour créer une salle de bain attenante, et de rénover mon rez-de-chaussée en ajoutant une douche et en soufflant un diviseur central afin que l’on puisse s’adapter à un lit. Oh, j’ai aussi changé toutes mes fenêtres, ce qui n’était pas si mal.
Après mes activités de rénovation, j’ai juré de ne plus jamais refaire un autre projet de rénovation parce que ça ressemble un peu à l’enfer sur Terre. Mais c’était il y a presque 10 ans.
Après avoir été surérobérément suindiquée sur une propriété particulière (1,2 million de dollars de demande, je suis allé pour 1,8 million de dollars), j’ai décidé de détourner les propriétés bien faites. Il semble y avoir une prime intégrée massive pour les propriétés nouvelles ou récemment rénovées que je n’étais pas disposée à payer.
Tout ce que je voulais vraiment, c’était une vue, mon Dieu. La propriété elle-même semblait presque secondaire!
Pourquoi acheter une propriété Fixer-Upper
« Tout est réparable. Cela prend juste du temps et de l’argent. » – Je l’ai dit encore et encore lorsque ma patience a commencé à porter de mince. Et le plus triste est que l’un de mes entrepreneurs a dit la même chose quelques mois!
Vous achetez un fixateur car il peut potentiellement coûter beaucoup moins cher et vous pouvez personnaliser la propriété comme vous le souhaitez.
Bien que les coûts de construction augmentent chaque année, la valeur de votre propriété provient principalement de la valeur des terres dans les parties les plus chères du pays.
Une fois que vous avez cette compréhension, vous n’êtes pas aussi facilement amoureux de la construction de structures autant parce que tout peut être reproduit. Jetez un trou dans mon mur? Pas de problème, je sais comment le réparer avec des draps, de la boue et du ponçage.
La bonne stratégie consiste à trouver cette parcelle de terrain parfaite, puis à décider de construire ou de modifier la structure du bâtiment à vos goûts. Remodeler à 500 $ / pivoir, vendre 800 $ / pile. Facile. C’est pourquoi il est beaucoup mieux d’acheter une propriété d’expansion dans des zones chères si vous voulez gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier.
Vous pouvez avoir une méga-mansion à Chicago qui coûte 300 $ / pile, mais vous ne pouvez pas gagner de l’argent à améliorer l’endroit car il en coûte 300 $ / pile à construire! Pensez à la terre, à la terre, à la terre, à la terre et plus de terres lorsque vous achetez une propriété. Vous ne pouvez pas construire de terres après tout.
Lorsque vous êtes plein d’énergie et de flux de trésorerie en tant que personne plus jeune, vous devriez envisager d’acheter un fixateur. Utilisez votre capitaux propres pour créer votre fortune. Finalement, votre énergie et vos flux de trésorerie disparaîtront, date à laquelle vous aurez, espérons-le, vous aurez terminé votre rénovation.
Fondateur Un fixateur à Golden Gate Heights, San Francisco
J’ai trouvé ma parcelle de terrain parfaite (pour le prix) à Golden Gate Heights en 2014. L’attrait principal était la vue. Je ne me souciais pas des tapis verts hirsutes, des fenêtres en aluminium, de l’ancienne gamme et de la petite salle de bain en bas avec un sol en linoléum parce que j’avais prévu de tout réparer.
Ce que je voulais, c’était une maison du côté «droite» de la rue où le dos se faisait face à l’ouest et vers l’océan. De cette façon, on pouvait voir le coucher du soleil et sentir le soleil sans être exposé au bruit de la route.
Ce qui a effrayé les autres acheteurs en termes de «projet», m’a attiré pour l’opportunité de personnaliser la maison comme je le voulais. Outre une vue sur l’océan, voici cinq autres choses que je cherchais dans ma prochaine maison.
5 choses que je veux dans ma nouvelle maison
1) Une grande salle de bain avec une double vanité, une douche pluviale séparée, une grande baignoire jacuzzi en profondeur et un stand de toilette séparé.
2) Une terrasse de la chambre principale pour sortir et s’étirer le matin ou regarder les étoiles avant d’aller se coucher.
3) Un dressing à la chambre principale avec ses sections et ses sections et suffisamment de place pour un lit de repos et quelques chaises.
4) Une chambre principale suffisamment grande pour accueillir un lit de traîneau king size.
5) Une cuisine ouverte qui se connectait à la salle à manger avec vue.
De toute évidence, aucune de ces choses n’est la nécessité. Je pensais juste que si je vais passer par les tracas de déménager, je pourrais aussi bien avoir de belles choses belles qui n’existent pas actuellement dans ma maison précédente. L’achat d’un fixateur pourrait m’aider à personnaliser ce que je voulais.
Je n’ai pas pu trouver ces cinq choses dans aucune maison sur le marché à ma gamme de prix. La maison que j’ai perdue dans une guerre d’enchères avait tout sauf pour une chambre principale assez grande pour accueillir un lit king size et un vrai placard sans rendez-vous, par exemple.
Pas étonnant que les nouveaux propriétaires qui ont payé 1 800 000 $ dépensent maintenant de 200 000 $ supplémentaires pour rénover les escaliers en bas pour combiner les deux chambres dans une grande pièce et faire un plus grand placard et une plus grande salle de bains principale! Jetez un œil à la photo à droite.
J’aurais plus que déménagé avec plaisir et tout laissé seul pour le reste de ma vie. Certaines personnes ont sérieusement trop d’argent.
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Transformer mon fixateur-supérieur dans ma maison idéale
Ma nouvelle maison n’est pas particulièrement grande à environ 1 800 pieds carrés. Mais si je peux ajouter 100 pieds carrés à la salle de bain de la route en bas et créer quelques ponts 250 pieds carrés de taille totale, je pense que la combinaison de taille intérieure / extérieure sera parfaite pour une famille de quatre. Cela ressemble à une vie efficace là où aucun espace ne devient inutilisé.
Avoir une sorte d’inventaire excédentaire me dérange vraiment. C’est pourquoi j’essaie souvent de donner tout ce que je n’ai pas utilisé depuis un an et que je garde les choses minimes.
L’achat d’un fixateur-supérieur permet aux acheteurs potentiels de se rapprocher de tout ce qu’ils ont toujours voulu. Rien ne sera jamais parfait dans la propriété car nous n’avons pas d’argent sans fin.
Si vous pouvez trouver un terrain qui convient à votre vision, puis à trouver une maison suffisamment grande pour faire vos ajouts souhaités, alors c’est ce que j’achèterais si j’étais vous. À moins que vous ne gagniez et que vous ayez beaucoup d’argent, payer une nouvelle construction ou un rénovation récent vous coûtera une prime lourde. Si vous vous inquiétez de l’ensemble du processus de rénovation, ne vous inquiétez pas. Il y a beaucoup d’entrepreneurs dans votre région qui prendront volontiers votre argent.
En achetant un fixateur, je pense que j’ai pu économiser ou créer environ 80 000 $ en capitaux propres en cinq mois par rapport à une maison qui a été terminée. Les 80 000 $ en capitaux propres n’étaient en aucun cas gratuits. Cela m’a coûté beaucoup de maux de tête, de stress et de temps. Plus vous gagnez d’argent, plus il est de valeur d’acheter une maison terminée et vice versa.
Souviens-toi, « L’argent et le temps corrigent tout«Quand il s’agit de l’accession à la propriété. Si vous prévoyez d’aller avec votre autre significatif, assurez-vous simplement que votre relation est solide avant de vous lancer dans votre aventure de rénovation!
Pour récapituler, achetez un fixateur en arrière si:
1) Vous êtes célibataire ou avez la relation amoureuse la plus incassable.
2) Vous avez des liens avec les entrepreneurs, les électriciens, les plombiers et les constructeurs en qui vous avez confiance.
3) Les gens vous ont dit que vous avez la patience d’un moine.
4) Vous avez un horaire de travail flexible ou un partenaire qui peut vous aider à garder les travailleurs sur la bonne voie.
5) Vous êtes prêt à mettre des capitaux propres en sueur pour améliorer la propriété.
6) Vous souhaitez personnaliser votre maison comme vous le souhaitez.
7) Vous n’êtes pas disposé à payer une prime pour une nouvelle construction ou un rénovation récent.
8) Vous êtes un masochiste qui aime écrire sur toute la douleur et voir le bien dans tout.
9) Vous êtes un bricoleur qui veut apprendre à construire des maisons. Les apprentis ont besoin des heures avant de pouvoir devenir agréés.
Si vous pouvez remplir quatre des neuf critères ci-dessus, je pense que vous êtes prêt à partir! Je suis dans ma troisième année de possession de mon fixateur et je crée maintenant une terrasse de 260 pieds carrés au large de la chambre principale et en changeant les anciennes fenêtres en aluminium en une belle porte coulissante de 12 pieds.
Le dernier projet me coûtera environ 40 000 $, mais cela en vaut la peine car j’aurai enfin mon pont de rêve face à l’océan. Il est bon d’espacer des projets si vous le pouvez. J’ai fini d’étendre ma salle de bain principale d’un minuscule 36 pieds carrés à un plus de 170 pieds carrés. Il a une double vanité, une salle de toilette privée, des douches à double pluie et une grande baignoire à jets.
Une autre raison d’acheter une tige de fixateur
Lorsque vous construisez votre portefeuille de propriétés locatifs, vous serez confronté à un facteur limitant. Ce facteur est le montant des impôts fonciers que vous payez. L’une des raisons pour lesquelles les gens ne rénovent pas avec les permis est que la ville ne peut pas augmenter la valeur de vos propriétés évaluées pour vous facturer davantage les impôts fonciers.
Non seulement vous paierez des impôts fonciers plus élevés si vous rénovez un permis, mais vous devrez également passer plus de temps à rénover votre propriété. Les inspecteurs peuvent être très stricts et parfois, il y a différents inspecteurs qui viennent qui demandent des choses différentes. Ensuite, bien sûr, vous devez également payer les frais de permis.
Dans mon dernier remodelage, j’ai déposé le permis que le projet coûterait 80 000 $. Le bureau des évaluateurs immobiliers a unilatéralement décidé d’augmenter mon coût de rénovation à 135 000 $! En conséquence, j’ai essayé de lutter contre mon augmentation de l’impôt foncier et j’ai finalement abandonné.
Rétrospectivement, je ne sais pas si j’aurais dû obtenir un permis. Parce que le bureau de l’évaluateur a également augmenté ma valeur évaluée de 100 000 $ par rapport au prix d’achat de ma maison.
Si vous achetez un fixateur supérieur, vous devriez pouvoir économiser sur les taxes foncières. La raison en est que le coût de rénovation par pied carré est inférieur au coût de vente par pied carré. La différence est votre profit et votre épargne.
Lorsqu’il s’agit de gagner de l’argent sur une propriété, concentrez-vous sur l’élargissement de la superficie de votre propriété.
Les maisons rénovées vont échanger à une plus grande prime
L’achat d’un fixateur-supérieur à remodeler est l’un des meilleurs moyens de construire la richesse. Cependant, plus je suis plus âgé et plus riche, moins je désire acheter des fixateurs. Les coûts de rénovation augmentent dans cet environnement inflationniste élevé. Mais plus important encore, pour les personnes plus riches et plus âgées, il faut plus de temps à rénover.
En conséquence, les maisons rénovées se négocieront probablement à des primes plus importantes à l’avenir. Il est si difficile de naviguer dans les services de planification et de construction de nos jours. Il y a des pénuries de main-d’œuvre et des pénuries d’approvisionnement. En conséquence, il y aura moins de maisons rénovées à vendre. De plus, il y aura moins de personnes qui souhaiteront rénover en conséquence.
Investissez dans l’immobilier pour un revenu passif
Si vous n’avez pas le versement pour acheter une propriété, ne voulez pas faire face aux tracas de la gestion de l’immobilier, ou que vous ne faites pas de patience rénover un fixateur, jetez un œil à Collecte de fondsmes sociétés de crowdsourcing immobilier préférées aujourd’hui.
Réparer une maison et faire face aux locataires peut vraiment être une grande douleur. Plus je suis plus riche et plus âgé, moins je veux passer du temps à faire face à l’immobilier et aux gens. C’est pourquoi investir dans des fonds immobiliers privés est très attrayant.
La collecte de fonds est une plate-forme immobilière intégrée verticalement qui gère plus de 2,5 milliards de dollars. Ils investissent principalement dans des propriétés locatives unifamiliales et multifamiliales dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont plus faibles et les rendements sont plus élevés.
J’ai personnellement investi 954 000 $ dans le financement participatif immobilier pour gagner plus de revenus passifs.
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