Les réductions de la Réserve fédérale ne peuvent pas réduire les taux hypothécaires, avertissent les analystes

Des données économiques plus douces rendent les baisses des taux d’intérêt de la Réserve fédérale, mais cela ne signifie pas que les taux hypothécaires les suivront.

Les acheteurs et ceux qui cherchent à refinancer peuvent devoir attendre plus longtemps que les taux d’intérêt sur les hypothèques de 30 ans tombent de manière significative en dessous de 6,5%, selon les économistes et les analystes du marché.

Le marché obligataire soutient les taux hypothécaires, car les traders parient que la Fed ne peut réduire que les taux à quelques reprises plutôt que d’entreprendre un cycle agressif de baisses de taux. S’il y avait des signes que les impacts tarifaires endommageraient considérablement l’économie, la Fed aurait plus de marge de manœuvre pour réduire de manière agressive les taux d’intérêt, et les traders obligataires aideraient probablement à réduire les taux à long terme.

À l’heure actuelle, disent les analystes, l’économie ne semble pas s’affaiblir suffisamment pour justifier ce type d’action – si elle arrive même à ce point dans les prochains mois.

« Dans un avenir prévisible, il semble vraiment que les taux hypothécaires vont rester assez près de l’endroit où nous sommes », a déclaré Chen Zhao, responsable de la recherche en économie chez Redfin.

Les taux hypothécaires pourraient même augmenter si les tarifs finissent par augmenter considérablement l’inflation, a déclaré Zhao.

Dans l’affirmative, les attentes des marchés concernant les réductions de la Fed diminueraient, ce qui maintient les taux élevés. Un signe avant-coureur potentiel de ce scénario est venu jeudi, lorsque de nouvelles données sur l’inflation pour les producteurs ont augmenté beaucoup plus que prévu, ce qui augmente la perspective que les entreprises répercuteront les augmentations de prix aux consommateurs.

Les actions de la Fed ont seulement un impact indirect

Les coupes de la Fed rendraient immédiatement l’emprunt moins cher sur les cartes de crédit et les prêts automobiles, car ces produits sont basés sur les taux d’intérêt à court terme que la banque centrale influence fortement. Les hypothèques sont cependant une autre histoire.

Les taux sur une hypothèque de 30 ans sont fortement basés sur les attentes des investisseurs en ce qui concerne l’économie et l’inflation au cours de la prochaine décennie, et non sur les actions à court terme de la Fed.

Bien que les taux hypothécaires incluent d’autres coûts pour traiter chaque prêt, ils s’appuient fortement sur le rendement du Trésor américain à 10 ans de référence – le taux d’intérêt que le gouvernement américain paie pour émettre de la dette sur 10 ans. Un mélange complexe de facteurs aide à déterminer les rendements à 10 ans, notamment les prévisions de croissance économique, l’inflation, la démographie et les déficits budgétaires américains.

« Je ne dis en aucun cas qu’une décision de taux de la Fed n’affecte pas du tout les taux hypothécaires », a déclaré David Gottlieb, un gestionnaire de patrimoine chez Savvy Advisors qui se concentre sur l’immobilier, mais la banque centrale n’a que «une pression indirecte» sur les taux à long terme.

C’est un point que la présidente de la Fed, Jerome Powell – qui a fait face à des attaques du président Donald Trump pour avoir maintenu les taux d’intérêt élevés et atténuant le marché hypothécaire – a fait sa conférence de presse le mois dernier.

« Nous ne fixons pas de taux hypothécaires à la Fed », a déclaré Powell. « Ce n’est pas que nous n’avons aucun effet. Nous avons un effet, mais nous ne sommes pas le principal effet. »

Le marché obligataire est difficile à plaire

Certains responsables de la Fed semblent toujours hésitants à réduire les taux en septembre, mais les marchés consultent plus ou moins une baisse de taux le mois prochain en tant que slam dunk, selon les analystes. Certains observateurs ont suggéré que la Fed pourrait réduire les taux de 50 points de base plutôt que sa diminution habituelle d’un quart de point.

Mais une baisse de taux surdimensionnée pourrait «envoyer un message de panique», a écrit Andrew Brenner, responsable des titres à revenu fixe international chez Natalliance Securities, dans une note aux clients.

L’année dernière, par exemple, la Fed a opté pour une baisse de 50 points de base après avoir décidé que l’inflation avait suffisamment tourné de ses sommets post-cèches. Plutôt que de se diriger vers le bas, le rendement du Trésor à 10 ans – et donc le taux hypothécaire – rose fortement, a-t-il écrit.

Les investisseurs d’obligations «ont repoussé fort l’assouplissement de la Fed parce qu’ils ont correctement perçu que l’économie et le marché du travail étaient en meilleure forme que les responsables de la Fed», a écrit Ed Yardeni, économiste et président de la recherche de Yardeni, dans une note aux clients.

Les vigilants obligataires «peuvent à nouveau se cacher», a-t-il écrit, se référant au terme qu’il a inventé pour décrire les investisseurs obligataires qui protestent contre les actions politiques potentiellement imprudentes en faisant augmenter les taux d’intérêt.

L’administration Trump veut une action agressive de la Fed, avec le secrétaire au Trésor Scott Bessent mercredi appelant à une baisse du taux de 50 points de base en septembre et plus après cela.

Mais les rendements à long terme ne se déplacent pas toujours dans la direction que les administrations présidentielles les veulent, a mis en garde Yardeni.

« L’administration Trump pousse à la Fed pour réduire le taux des fonds fédéraux pour réduire le coût d’emprunt à long terme de la dette fédérale et réduire les taux hypothécaires », a écrit Mardeni, mais l’expérience de l’année dernière « sert de conte édifiante ».