La fenêtre de refinancement ne dure qu’un temps limité. Il y a eu une fenêtre de refinancement massive pendant la pandémie mondiale. Cependant, cette fenêtre de refinancement particulière est fermée. Les taux hypothécaires sont désormais à leur plus haut niveau depuis 17 ans et le marché immobilier est au point mort depuis que tout le monde a refinancé en 2020, 2021 et début 2022.
Lorsque la prochaine fenêtre de refinancement s’ouvrira, je recommande de refinancer autant de fois que possible si les taux existants sont inférieurs d’au moins 0,5 %. Un autre facteur à considérer est de savoir si vous pouvez atteindre le seuil de rentabilité des coûts de refinancement dans les 24 mois. Ne pas refinancer par paresse ou par peur est assez stupide.
Vous pouvez obtenir un refinancement sans frais qui vous permet d’économiser immédiatement. Sachez simplement que le prêteur doit gagner de l’argent quelque part. Voici tous les coûts d’un refinancement sans frais.
Il est intéressant de noter que plus votre prêt hypothécaire à refinancer est important, plus vos coûts de refinancement explicites sont faibles. Étant donné que je crois que le montant hypothécaire idéal est de 1 million de dollars (si vous pouvez vous le permettre) à des fins fiscales, mes frais de refinancement sont souvent « gratuits », les frais étant simplement intégrés dans le nouveau taux inférieur.
Il n’y a pas de repas gratuit, mais c’est certainement le cas lorsqu’une banque vous demande si vous souhaitez un taux inférieur de 0,5 % qui ne vous coûtera rien !
Comme pour tout ce qui touche aux finances personnelles, faites toujours le calcul avant de prendre une décision financière. En fait, parfois les calculs jouent en votre faveur pour payer de petits frais hypothécaires au lieu d’obtenir un crédit important.
Fermeture de la fenêtre de refinancement – Que faire ?
Tout est une question de perspective en matière de finances. Bien que vous ayez peut-être manqué la dernière fenêtre de refinancement, jetons un coup d’œil à un exemple passé de fenêtre de deux ans.
Comme vous pouvez le voir sur le graphique, le plus haut sur deux ans pour le rendement à 10 ans est de 3,2 %. Passer de 2,15 % à 3,2 % est une énorme hausse de 50 % qui devrait effrayer les détenteurs d’obligations qui perdront beaucoup d’argent puisque le prix du principal évolue à l’inverse des rendements.
En tant que titulaire d’une hypothèque, vous êtes en réalité également un investisseur en obligations. Disons que vous refinancez 100 000 $ à 3 % pour un ARM 5/1 avec un rendement sur 10 ans de 2,15 %. L’année prochaine, le rendement à 10 ans augmentera effectivement jusqu’à 3,2 %, ce qui porterait désormais les ARM 5/1 à 4 %.
Vous avez essentiellement vendu à découvert des obligations d’une valeur de 100 000 $ à 3 % et gagné 25 000 $. Comment ça? Pour obtenir un intérêt de 4 %, votre coût d’intérêt annuel initial de 3 000 $ doit maintenant être divisé par 75 000 $ de capital (3 000/75 000 = 4 %). Relisez attentivement ce paragraphe car je sais que la relation inverse entre les taux d’intérêt et le capital peut prêter à confusion.
Regardez la situation ci-dessus du point de vue des banques. Ils détestent recevoir seulement 3 % par an alors qu’ils peuvent désormais en recevoir 4 % par an. Heureusement qu’ils ont fait correspondre l’actif et le passif. Les banques espèrent que vous remboursez votre prêt hypothécaire par anticipation, que vous refinancez à un taux plus élevé ou que vous vendez votre propriété pour que quelqu’un d’autre puisse obtenir un nouveau prêt hypothécaire à un taux plus élevé. En tant que titulaire d’un prêt hypothécaire dans un environnement de taux croissants, vous souhaitez tenir le coup jusqu’au bout et ne jamais rembourser par anticipation !
Sur la base d’un graphique sur deux ans, les taux d’intérêt semblent toujours bas si vous vous en voulez de ne pas être suffisamment proactif pour au moins obtenir un devis en ligne sans engagement.
Taux d’intérêt supérieurs à A 10 ans Laps de temps
Étendons maintenant l’exemple ci-dessus en utilisant un graphique sur 10 ans. Même si le rendement à 10 ans atteint un sommet sur deux ans de 3,2 %, cela reste assez faible par rapport à un sommet sur 10 ans d’environ 5 %. Ce qui est le plus intéressant dans ce graphique, c’est que le rendement à 10 ans n’a atteint qu’un minimum de 2,2 % au plus profond de la crise financière. Quatre années se sont écoulées et l’économie s’est beaucoup renforcée, mais le rendement à 10 ans n’était toujours qu’à 2,15 %. Il faut aimer l’intervention des banques centrales !
Les obligations étaient dans un marché haussier depuis 30 ans. Non seulement les loyers ont augmenté, mais les prix de l’immobilier également, malgré la correction. Parallèlement, la valeur des prêts hypothécaires des propriétaires a également augmenté, comme je l’ai expliqué ci-dessus.
Au cours des deux dernières décennies, le blocage d’un taux hypothécaire fixe sur 30 ans a été une proposition sous-optimale en raison de la baisse des taux. Veuillez lire Prêt hypothécaire à taux variable ou fixe sur 30 ans où j’explique pourquoi le blocage à long terme vous fait perdre de l’argent. La meilleure option hypothécaire aurait été basée sur un taux LIBOR à 1 mois. La question est : et maintenant ?
Même si les taux ont augmenté, si vous pouvez trouver un nouveau taux hypothécaire 50 points de base inférieur à votre taux hypothécaire actuel, avec une durée qui correspond à votre tolérance au risque, je refinancerais quand même. Sur une période de 2 à 30 ans, les taux hypothécaires restent très bas. Une hypothèque sur 15 ans semble également très attrayante après la pandémie.
La grande crainte sur le marché obligataire est que la Fed arrête de nous donner son jus. Ils doivent progressivement réduire leurs mesures de relance monétaire, probablement sur une période de cinq ans, s’ils ne veulent pas marteler les accros aux marchés boursiers.
Ce que je fais pour gagner de l’argent et refinancer
Mon hypothèque principale a été refinancée il y a un an avant que je quitte mon emploi, Dieu merci. Sinon, je n’aurais jamais pu refinancer faute de revenus W2. Refinancez avant d’arrêter s’il vous plaît ! Ma propriété de vacances a reçu une modification de prêt inattendue plus tôt cette année, c’est donc réglé.
La seule chose qui me reste est mon bien locatif principal. Il a un taux d’intérêt de 2,625 % avec quatre ans restants sur un ARM 5/1. J’aimerais idéalement refinancer cet ARM vers un autre ARM à un taux plus proche de 2,25%. Cependant, le montant du prêt hypothécaire est faible. Par conséquent, j’ai l’intention soit de vendre la propriété, soit de simplement la laisser flotter une fois le verrouillage terminé. Dans quatre ans, le capital sera naturellement encore réduit de 13 %. Cela me donne une certaine marge de manœuvre en cas de hausse des taux.
L’investisseur en moi ne croit pas que la Fed permettra au rendement à 10 ans de continuer à augmenter si tôt. En conséquence, je vais LONG l’obligation à 10 ans en achetant l’ETF, IEF. Je n’ai pas l’intention de gagner ou de perdre plus de 3 % sur l’IEF. En conséquence, j’ai versé 35 % de mon IRA de refinancement dans le nom. L’IEF est ma couverture contre un effondrement des actions et un endroit où garer mon argent qui ne rapporte rien. Mon objectif de fin d’année pour le rendement à 10 ans est de 2 % ou moins.
L’ironie est que plus le rendement à 10 ans augmente, plus les actions sont susceptibles de subir un repli. La raison en est que les obligations deviennent plus attrayantes que les actions. La manière optimiste d’envisager une hausse des taux d’intérêt est une augmentation de la demande monétaire due à une amélioration de l’économie.
Avec la hausse des attentes inflationnistes après la pandémie, les taux d’intérêt pourraient augmenter. Cependant, avec autant d’accommodements de la part de la Fed et du gouvernement fédéral, les taux pourraient bien rester bas. Je crois qu’il n’y a pas de bulle sur le marché immobilier.
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