Vous ne pouvez pas faire confiance à Zillow et à ses estimations, ou à Zestimates comme aime le dire l’entreprise. Redfin a une bien meilleure interface utilisateur avec des estimations de valeur de propriété supérieures. Mais il est également difficile de faire confiance aux estimations de Redfin en matière de logement.
Les algorithmes de Redfin sont plus sophistiqués. Vous êtes également informé beaucoup plus rapidement du prix auquel une propriété finit par se vendre sur Redfin. Cependant, vous ne pouvez pas non plus faire entièrement confiance aux estimations des prix immobiliers de Redfin.
Lorsque Zillow a lancé son site Web en 2005, le monde était en effervescence grâce à la capacité de l’entreprise à mettre les évaluations à la portée de tous. C’était amusant de taper l’adresse de votre propre domicile, ou celle de la maison de votre collègue ou de votre patron, pour voir ce qu’ils ont payé.
Certaines estimations étaient très erronées et ont été corrigées par la capacité du propriétaire à se connecter, à revendiquer sa maison et à mettre à jour les données avec toutes les caractéristiques pertinentes sous serment.
Zillow a permis aux acheteurs de devenir des acheteurs plus intelligents en comprenant les comparables et en sachant quand et à quel prix la maison a été vendue pour la dernière fois. Quand on sait que le vendeur a payé 1 000 000 $ au plus haut du marché par exemple, on sait qu’il serait ridicule de payer plus par définition.
Zillow a apporté autrefois des informations exclusives, accessibles uniquement aux agents immobiliers et aux personnes qui les payaient au grand public. Il y avait de l’espoir pour une industrie qui est généralement décriée pour ses méthodes à deux visages, ses pratiques d’évaluation louches et ses normes de prêt agressives.
Mon plus grand espoir était que Zillow rende les marchés plus efficaces pour les acheteurs et les vendeurs. En supprimant de nombreux intermédiaires inutiles, Zillow pourrait peut-être réduire les commissions de vente de 5 à 6 % à peut-être seulement 1 à 2 % du prix de vente. Bon sang, j’avais tort. Zillow n’a rien fait pour réduire les commissions et on ne peut pas lui faire confiance.
Zillow aurait pu aider l’industrie
La principale raison pour laquelle vous ne pouvez pas faire confiance à Zillow et à ses estimations, car la majorité de ses revenus proviennent de la publicité des agents immobiliers sur sa plateforme.
Zillow a créé une foule de zombies qui s’appuient sur leurs zestimates pour leur dire quelle est la valeur d’une propriété particulière. Voici une nouvelle pour vous tous : une propriété ne vaut que ce que quelqu’un est prêt à payer pour l’acquérir.
En tant que vendeur, vous ne pouvez pas vous en tenir à un prix de vente parce que Zillow ou votre agent immobilier a déclaré que votre maison valait 1 000 000 $. Si personne ne l’a acheté au bout de 6 mois, il vaut définitivement moins !
Les acheteurs ne sont pas meilleurs lorsqu’il s’agit de s’appuyer sur Zestimates. Un gros problème avec la base de données de Zillow est qu’elle est basée sur des ventes comparables. Durant la récession, les volumes se sont taris, rendant difficile la recherche de comparables en temps réel. Toutes les données sont en retard.
N’hésitez pas à faire des estimations dans tout le quartier pour vous renseigner, mais si vous n’avez réalisé qu’une ou deux ventes au cours des 6 derniers mois à un an, elles ne sont guère fiables.
Estimations erratiques de Zillow
J’ai demandé à Zillow d’augmenter la valeur de ma maison de 23 % lors de l’effondrement du logement. Alors que nous commençons à nous redresser, leur estimation a diminué d’environ 7 % par rapport au sommet.
L’une de mes propriétés locatives a également grimpé d’environ 25 % pendant la crise immobilière, pour atteindre environ 50 % de plus que lorsque je l’avais achetée 4 ans plus tôt. Aujourd’hui, l’estimation n’est que d’environ 17 %, alors que j’ai vu les composants s’échanger à un taux 40 % plus élevé cette année.
Et une de mes autres propriétés ne peut même pas obtenir de Zestimate, même s’il y a de nombreuses unités dans ce bâtiment et qu’elle est située dans l’un des meilleurs endroits de Lake Tahoe.
Le fait est que quiconque essaierait d’acheter mes propriétés pendant cette crise de plusieurs années se gratterait la tête face à des prix toujours plus élevés. En fait, quiconque tenterait d’acheter une propriété en utilisant Zillow pendant la récession serait induit en erreur.
Maintenant que les prix se redressent grâce à toute la demande refoulée, aux taux hypothécaires les plus bas de tous les temps et à l’argent Internet, mes estimations sont en baisse. Allez comprendre. Il existe un décalage et une volatilité importants dans leurs estimations.
La meilleure utilisation de Zillow est d’essayer de comprendre ce que le vendeur a payé et quand. C’est ça. Leurs Zestimates et Rent Zestimates ne donnent que des chiffres approximatifs. Cependant, ils ne constituent qu’une des nombreuses considérations à prendre en compte avant de fixer un prix.
Il fut un temps où Zillow avait ma maison 400 000 $ de plus que le prix du marché. C’était absurde.
Le plus gros problème avec Zillow : ne pas réduire les coûts de vente
Le plus gros problème que j’ai avec le secteur immobilier, ce ne sont pas les évaluateurs douteux ou les agents sans scrupules dont la devise est : « C’est toujours le bon moment pour acheter ou vendre un bien immobilier ».
Non. Le plus gros problème que j’ai avec le secteur immobilier est l’absolu Frais de vente ridicules de 5 à 6 % le propriétaire doit payer l’agent immobilier.
S’il en coûte 10 000 $ pour vendre une maison de 200 000 $, cela coûte-t-il vraiment 40 000 $ pour vendre une maison de 800 000 $ sur la base d’une commission de vente de 5 % ?! On pourrait affirmer qu’il faudra peut-être plus d’efforts pour vendre la maison de 200 000 $, car elle se situe probablement dans une zone moins recherchée ou où la demande est moindre.
Imaginez si vous possédiez une maison de 2 millions de dollars, ce qui est assez courant dans des endroits comme San Francisco et New York. Les propriétaires sont-ils vraiment censés payer la somme énorme de 100 000 $ pour vendre leur maison ? C’est tout à fait ridicule et quelque chose que des entreprises comme Zillow et Trulia auraient dû corriger. Mais ce n’est pas le cas. Pourquoi est-ce ?
La raison est simple. Zillow est de mèche avec le secteur immobilier. Ils tirent des revenus publicitaires des sociétés immobilières et des agents immobiliers qui souhaitent utiliser la plateforme de Zillow pour diffuser leurs services et leurs maisons à vendre.
Composition des revenus de Zillow
En 2023, plus de 70 % des revenus de Zillow proviennent toujours des frais que les agents paient pour les prospects clients et les prospects d’appartements. 8 % proviennent des frais payés par les banques pour les prêts hypothécaires. Tandis que 18 % proviennent de la publicité basée sur leurs derniers résultats en matière de revenus.
Zillow essaie également désormais d’acheter des maisons aux propriétaires à prix réduit et de les retourner. En d’autres termes, Zillow est en concurrence directe avec les acheteurs et les vendeurs de maison, les mêmes utilisateurs de sa plateforme !
En conséquence, Zillow n’a pas rejoint la lutte visant à réduire les coûts de vente pour les vendeurs, ce qui en fin de compte crée des prix plus élevés pour les acheteurs. Les revenus publicitaires de Zillow provenant des agents immobiliers sont tout simplement trop importants.
L’une des principales raisons pour lesquelles les maisons restent illiquides et le chiffre d’affaires reste faible sont les coûts de transaction. Si la vente de votre maison ne vous coûte que 10 $, vous seriez probablement plus disposé à vendre. Mais si cela coûte 50 000 $, vous y réfléchirez à deux fois et vous pourriez vous retrouver bloqué et perdre de l’argent à cause de cela.
Si l’industrie pouvait adopter un modèle de frais fixes, ou un pourcentage de frais évolutif qui diminue à mesure que le prix de votre maison augmente, cela contribuerait grandement à aider l’industrie à sortir de sa mauvaise passe. Les barrières à la vente sont tout simplement trop élevées.
Ma structure de frais de vente proposée est simplement de 2 000 $ pour chaque tranche de valeur de 100 000 $ dans une maison jusqu’à un plafond de valeur de 1 000 000 $. Ainsi, une maison de 500 000 $ coûtera 10 000 $ à vendre (2 %). Une maison de 1 000 000 $ coûte 20 000 $ à vendre (2 %). Alors qu’une maison de 4 000 000 $ coûte également 20 000 $ à vendre (0,5 %). Cela semble être une excellente solution, n’est-ce pas ? Parlez-en à n’importe quel agent immobilier et il se moquera.
Une nouvelle raison pour laquelle vous ne pouvez pas faire confiance aux estimations de Zillow : les offres de Zillow
Avec le lancement des offres Zillow, vous pouvez désormais vendre votre maison à Zillow sur la base de ses Zestimates. Pensez-y d’un point de vue incitatif. Zillow est incité à vous acheter une maison au prix le plus bas possible afin de gagner le plus d’argent possible lors de sa vente.
Par conséquent, Zillow est incité à maintenir ses estimations de la valeur de votre maison artificiellement basses. La même chose s’ouvre avec des entreprises comme Opendoor.
Ne vendez pas votre maison à Zillow, Opendoor ou à d’autres sociétés qui prétendent faciliter la vente de votre maison ! Avec toutes leurs données et ressources, ils sont susceptibles de vous arnaquer ! Vous ne pouvez pas faire confiance à Zillow et à ses estimations.
Il s’avère que même Zillow ne peut pas faire confiance à ses estimations, car il a perdu plus de 500 millions de dollars dans son activité iBuying et l’a fermée en 2022.
Au lieu de cela, commercialisez d’abord votre annonce en interne auprès d’une maison de courtage, accédez au MLS ou essayez de vendre la propriété vous-même.
Négocier pour réduire les frais de commission
Négociez comme un fou sur le prix de la commission de vente. Si vous pouvez descendre à une commission de vente totale de 3 %, je pense que c’est raisonnable. Descendez au moins à une commission de vente totale de 4 % à l’ère d’Internet !
Même si vous ne pouvez pas faire entièrement confiance aux estimations de Zillow et Redfin, vous pouvez utiliser leurs mauvaises estimations à votre avantage lors de l’achat et de la vente. Après tout, si vous ne pouvez pas les battre, rejoignez-les !
Pour 2024, Zillow propose de nouvelles estimations de logements bien supérieures au taux d’appréciation historique des prix de l’immobilier. Une fois de plus, les prévisions de Zillow en matière de logement sont susceptibles d’être fausses.
Veuillez utiliser Zillow uniquement pour comprendre la direction du marché et les ventes passées. S’appuyer sur les estimations de logement de Zillow pourrait vous coûter une tonne d’argent.
Recommandations immobilières
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Vous ne pouvez toujours pas faire confiance à Zillow et à ses estimations. Après toutes ces années, Zillow n’a toujours rien fait pour réduire les commissions, comme Redfin l’a fait.
