Alors que j’évaluais les performances de mon une fois portefeuille d’investissement sain, j’ai trouvé quelques remarquables : Omega Healthcare Investors (OHI) et Realty Income Corporation (O). Jetons un coup d’œil à la façon dont la hausse des taux d’intérêt affecte la performance des prix des REIT. Ce n’est pas aussi grave que vous le pensez.
Je savais que mes REIT fonctionnaient bien. Mais je n’avais pas réalisé à quel point ces deux REIT cotés en bourse avaient réalisé des performances spectaculaires. OHI et O ont surperformé le S&P 500.
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Une hypothèse courante chez les investisseurs est que lorsque les taux d’intérêt augmentent, l’immobilier a tendance à baisser. La raison est due à la hausse des coûts d’emprunt. Résultat : le pouvoir d’achat diminue. La Fed pourrait recommencer à augmenter ses taux d’intérêt pour freiner l’inflation potentielle après la pandémie.
Examinons plus en détail pourquoi des taux d’intérêt plus élevés ne nuisent pas nécessairement à la performance globale des REIT et de l’immobilier et peuvent en fait être un signal positif pour le secteur dans son ensemble.
Pourquoi les taux d’intérêt augmentent-ils ?
Pour mieux comprendre la corrélation entre l’immobilier et les taux d’intérêt, discutons d’abord de quelques raisons pour lesquelles les taux d’intérêt augmentent en premier lieu.
L’une des raisons pour lesquelles les taux d’intérêt augmentent est due à un appétit accru pour les actifs plus risqués dans un environnement économique solide. Lorsque les choses sont en plein essor, vous voulez faire pression pour obtenir des rendements maximaux. Par conséquent, les investisseurs ont tendance à vendre des actifs moins risqués, tels que les obligations, qui ont fourni un rendement annuel historique plus proche de 4 à 5 %, et à acheter des actions, qui ont fourni un rendement annuel historique plus proche de 8 % à 10 %.
Une autre raison pour laquelle les taux d’intérêt augmentent est qu’une économie forte s’accompagne souvent de pressions inflationnistes. Avec un marché du travail plus tendu, les salaires ont tendance à augmenter. Avec des coûts de main-d’œuvre plus élevés, les prix des produits ont également tendance à augmenter, etc. L’un des principaux objectifs de la Fed est de maintenir l’inflation à environ 2 %. Pour ce faire, elle augmentera le taux des Fed Funds afin de réduire les pressions inflationnistes.
Avec des taux d’intérêt à court terme plus élevés, les taux d’intérêt à long terme ont également tendance à augmenter dans le cadre d’une courbe de rendement ascendante normale. Tout, depuis les taux hypothécaires, les taux des prêts pour voitures neuves, les taux des cartes de crédit et les taux des CD, ont tous tendance à emboîter le pas. Si les taux du marché monétaire et des CD deviennent suffisamment élevés, on finira par abandonner les actifs plus risqués et revenir vers des actifs à moindre risque.
Toutefois, si les taux d’intérêt augmentent trop rapidement et trop haut, des turbulences ont tendance à s’ensuivre dans tous les investissements. Il est donc important que la Réserve fédérale communique clairement ses intentions au marché. Une fois ses intentions claires, les investisseurs et les gestionnaires actifs d’immobilier peuvent se concentrer sur les fondamentaux.
Des taux d’intérêt et des valeurs de propriété plus élevés
L’histoire montre que les rendements des propriétés commerciales ont plus souvent augmenté plutôt que de diminuer pendant les périodes de hausse des taux. Selon le Conseil national des fiduciaires des investissements immobiliers (NCREIF), au cours des 21 années comprises entre 1996 et 2017, 19 trimestres ont été touchés par la hausse des taux d’intérêt, ce qui a tous entraîné des rendements positifs pour l’immobilier commercial.
Pourquoi serait-ce le cas ?
Il semblerait que la demande croissante de biens immobiliers dans une économie forte compense largement les effets négatifs de la hausse des coûts d’emprunt.
Plusieurs autres facteurs déterminent la performance globale de l’immobilier, notamment les écarts de taux de capitalisation sur le rendement des bons du Trésor à 10 ans, les perspectives de croissance économique, les fondamentaux du marché immobilier, etc.
Cela dit, il existe toujours des risques susceptibles d’affecter la croissance économique actuelle qui inquiètent les investisseurs, tels que l’incertitude politique et la politique monétaire qui peuvent entraîner une volatilité de l’immobilier.
Taux d’intérêt et rendements totaux des REIT
Source : NAREIT
Il s’agit d’un graphique préparé par NAREIT montrant que les REIT d’actions cotées se sont comportées de manière satisfaisante et constante au cours des près de deux décennies allant de 1999 à 2017, en particulier pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt.
Un autre facteur susceptible d’affecter les rendements totaux est la capacité des propriétaires d’immobilier commercial à augmenter les loyers et à générer des rendements plus élevés en période de bonne conjoncture économique. Pour les types de propriétés dont les baux sont de plus courte durée, comme les logements multifamiliaux, les baux se renouvellent plus fréquemment, donnant ainsi au propriétaire plus de possibilités d’augmenter les loyers par rapport aux propriétés avec des baux à plus long terme.
Il n’y a aucune garantie que les propriétaires bénéficieront de l’augmentation des tarifs de location de la part de leurs locataires. J’ai essayé en 2017 pour ma location SF et j’ai échoué en raison d’une augmentation importante des stocks.
Toutefois, si les taux d’intérêt augmentent en raison d’une amélioration de l’économie, les propriétaires d’immobilier commercial ont le pouvoir d’augmenter les loyers pour suivre le rythme de la hausse des taux, et les valeurs peuvent potentiellement se renforcer en raison de la hausse des loyers.
Performance des REIT lorsque la Réserve fédérale commence à augmenter
Bien entendu, les REIT peuvent sous-performer et sous-performent dans un régime de modification des taux d’intérêt. Les REIT peuvent également sous-performer si la Fed signale des perspectives de hausse des taux d’intérêt beaucoup plus agressives que prévu.
Mais d’après l’histoire, la sous-performance a tendance à être de relativement court terme, selon Cohen & Steers. En effet, de manière générale, la décision de la Fed d’augmenter les taux d’intérêt reflète les signaux qu’elle perçoit d’une économie en expansion, tels qu’une augmentation du produit intérieur brut (PIB) pendant des trimestres consécutifs et de faibles taux de chômage.
Pour prouver que l’affaiblissement des performances des REIT pendant une période de hausse des taux est souvent de courte durée, considérez cette statistique tirée d’un rapport de Cohen & Steers : Les données mesurées au cours des 20 dernières années montrent que trois mois après un changement du taux des fonds fédéraux, les REIT américains ont surperformé les actions de 1,5 %. Au fil du temps, un an après la hausse des taux d’intérêt, les REIT ont surperformé les actions de 7,7 %.
Source : rapport de recherche Cohen & Steers
Une vision plus large de l’immobilier
Lorsqu’un investisseur achète une obligation, le taux du coupon et sa date d’échéance sont tous deux fixes, ce qui rend cet investissement plus sensible aux fluctuations des taux d’intérêt. À mesure que les taux augmentent, la valeur d’une obligation à taux fixe a tendance à baisser, et vice versa.
En revanche, la valeur d’un REIT n’est pas fixe. Les REIT ont des gestionnaires actifs qui investissent dans l’immobilier. L’équipe de direction qui exploite un FPI peut accroître sa valeur et augmenter les distributions aux investisseurs en augmentant la base d’actifs du FPI, en augmentant les loyers, en ajoutant des services générateurs de revenus aux propriétés qu’ils possèdent et d’autres mesures relutives.
En d’autres termes, tous les REIT et eREIT ne sont pas créés égaux. En tant qu’investisseur, nous devons non seulement comprendre le contexte macroéconomique, mais également choisir les meilleurs gestionnaires. Jetez un œil à ce tableau de performances qui donne une image plus large.
Tous les FPI ne sont pas créés égaux
Comme vous pouvez le voir sur le graphique, l’ETF Vanguard Real Estate (VNQ en rose) a en fait sous-performé le S&P 500 (violet) d’environ 3 % depuis le début de l’année. VNQ peut être considéré comme l’un des principaux fonds indiciels REIT. Cela montre donc que les gestionnaires d’OHI et d’O ont fait des choses pour aider leurs FPI respectifs à surperformer. Dans le cas d’OHI, il se peut également qu’il y ait eu des changements réglementaires positifs.
Pendant ce temps, vous pouvez voir comment les actions de construction résidentielle KBH, Lennar et Pulte ont été massacrées, en baisse de 27 à 38 % sur l’année. Dans un environnement de hausse des taux d’intérêt qui réduit le pouvoir d’achat des acheteurs de maisons, le secteur de la construction résidentielle est le plus directement touché. S’ils vendent moins de maisons, leurs revenus en souffriront.
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Deuxième point sur les performances des REIT dans un environnement de taux d’intérêt en hausse
Le contraste saisissant dans l’évolution du cours des actions entre les REIT et les constructeurs d’habitations m’indique que dans un environnement de taux d’intérêt en hausse, il vaut mieux être propriétaire d’un bien immobilier commercial qu’un constructeur ou un flipper de maisons unifamiliales. Il viendra un moment où les particuliers pourront à nouveau envisager de réparer et de retourner leurs maisons dans un but lucratif. Mais ce moment ne semble pas être le moment, si l’on en croit les stocks de construction d’habitations.
Si la Réserve fédérale peut rester quelque peu transparente et seulement progressivement En augmentant le taux des Fed Funds, je suis convaincu que le secteur des REIT et le marché immobilier dans son ensemble ne s’effondreront pas et pourraient même surperformer les actions. La Fed ne souhaite pas augmenter ses taux d’intérêt de manière plus agressive que ce qu’elle a déjà annoncé, car elle a également pour objectif le plein emploi.
Il existe de nombreux éléments mobiles en matière d’investissement immobilier qui entraîneront une volatilité à court terme. Rien ne garantit non plus que les REIT surperformeront au cours des prochaines années. Mais à long terme, l’immobilier s’est avéré être un investissement solide à long terme.
Atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier
L’immobilier est mon moyen préféré d’atteindre la liberté financière, car il s’agit d’un actif corporel moins volatil, qui offre une utilité et génère des revenus. À 30 ans, j’avais acheté deux propriétés à San Francisco et une propriété à Lake Tahoe. Ces propriétés génèrent désormais un montant important de revenus, essentiellement passifs.
En 2016, j’ai commencé à me diversifier dans l’immobilier du cœur du pays pour profiter de valorisations plus faibles et de taux de capitalisation plus élevés. Je l’ai fait en investissant 810 000 $ auprès de plateformes de financement participatif immobilier. Avec la baisse des taux d’intérêt, la valeur des flux de trésorerie augmente. De plus, la pandémie a rendu plus courant le travail à domicile.
Jetez un oeil à Collecte de fonds, ma plateforme immobilière privée préférée. Avec seulement un minimum de 10 $, c’est un moyen pour tous les investisseurs de se diversifier dans l’immobilier via des fonds privés. Fundrise existe depuis 2012 et gère désormais environ 3 milliards de dollars pour plus de 380 000 investisseurs. J’ai personnellement investi plus de 300 000 $ auprès de Fundrise pour investir dans des biens immobiliers commerciaux résidentiels de haute qualité et dans des sociétés privées d’intelligence artificielle.
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