Économisez sur l’impôt sur les plus-values ​​en revenant dans une location

L’amortissement est une dépense non monétaire que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs afin de minimiser vos revenus locatifs imposables. Par exemple, vous pourriez avoir 10 000 $ de revenus de location par an après toutes dépenses, mais ne payer aucun impôt sur le revenu parce que vous avez 12 000 $ d’amortissement. Vous n’avez pas à vous soucier du remboursement jusqu’à ce que vous vendiez la propriété.

Parce que l’amortissement est un outil comptable qui vous permet « d’épuiser » la valeur de votre actif, l’IRS s’attend à ce que vous le vendiez à un prix inférieur à la valeur dépréciée. Si vous vendez votre actif à un prix supérieur à sa valeur dépréciée, ce qui est presque toujours le cas, l’IRS vous oblige à payer de l’impôt sur ce gain. Cette taxe est appelée « Taxe de récupération des amortissements » et est également appelée récupération en vertu de l’article 1250.

Le taux d’imposition sur l’amortissement récupéré est de 25 pour cent. Prenons l’exemple d’un bien locatif que vous avez acheté il y a 15 ans pour 580 000 $ et que vous envisagez de vendre pour 1 300 000 $. Votre analyse montre que 400 000 $ de la valeur se trouvaient dans le bâtiment amortissable et 180 000 $ dans le terrain non amortissable.

Vous auriez un gain en capital de 720 000 $ sur la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente, imposable à 20 % pour l’année d’imposition 2018 (144 400 $ en taxes). De plus, l’amortissement de 14 545 $ par an que vous avez réclamé sur la base de la durée de vie de 27,5 ans de l’actif, ce qui totalise 218 181 $, est imposable à 25 % à titre de récupération (54 545 $).

Cela conduit à une facture totale de taxe fédérale sur la vente de 198 945 $ avant de prendre en compte le coût de vente du lieu et toutes les dépenses de rénovation.

Je ne sais pas pour vous, mais payer près de 200 000 $ d’impôt sur les plus-values ​​juste pour se débarrasser du stress des locataires, de l’entretien et du HOA semble être un prix élevé à payer.

Oui, vous repartiriez avec environ 1 100 000 $ en banque si vous vendiez la propriété. L’argent pourrait être investi de manière prudente à 3 % – 4 % pour générer 33 000 $ à 44 000 $ par an de revenu passif, par rapport aux 36 000 $ de revenus de location nets par an que vous gagnez actuellement.

Mais quand même, est-ce que ça vaut le coup ?

Les mathématiques et le sacrifice pour y revenir

Si ma famille retourne dans notre condo de 1 000 pieds carrés, 2 chambres et 2 salles de bains, nous perdrons 920 pieds carrés d’espace intérieur, 220 pieds carrés d’espace de terrasse, une chambre, un bureau, une cour et un bain à remous.

Ce que nous gagnerons, c’est une belle vue sur le parc avec une immense cour sans entretien juste de l’autre côté de la rue. Le parc dispose de deux courts de tennis rénovés et d’un superbe terrain de jeu pour notre garçon. Le condo est situé dans un emplacement central, ce qui facilite également les déplacements au centre-ville et l’entraînement au tennis au lycée.

Étant donné que le gain en capital de la copropriété est supérieur à 500 000 $, nous pourrions économiser environ 91 000 $ d’impôts si nous y retournions pendant deux ans et que nous vendions ensuite. De plus, le condo n’a pas d’hypothèque, seulement des HOA, des services publics, de l’entretien et des taxes foncières à payer.

Pendant ce temps, nous pourrions soit laisser notre résidence principale actuelle vide pendant cette période de deux ans, renonçant à environ 6 000 $ par mois de revenus locatifs, soit 144 000 $ pendant deux ans. Ou, nous pourrions, espérons-le, trouver une famille sympa pour le louer partiellement meublé. Mais il y a ensuite le stress d’avoir à nouveau affaire à des locataires.

L’autre chose que nous pourrions faire est de vendre notre résidence principale bien-aimée aujourd’hui pour ce que nous pensons être un gain non imposable de plus de 500 000 $, de réinvestir le produit de la vente, de réinvestir dans notre location de condo, de le vendre dans deux ans pour profiter d’un autre gain non imposable de 500 000 $, de couper toutes nos racines à San Francisco et d’acheter un joli blog à Hawaï avant que notre fils n’aille à la maternelle en 2022.

La dernière option serait de vendre les deux propriétés de SF de manière fiscalement avantageuse, de réinvestir passivement tous les bénéfices dans le financement participatif immobilier, les obligations et les actions à dividendes, et de retourner vivre chez nos parents à Honolulu sans loyer. Bien sûr, nous paierions tous les frais d’entretien, les factures de services publics et les taxes foncières si nous emménageons. Les investissements pourraient potentiellement rapporter entre 15 000 et 20 000 dollars par mois de manière passive et nous économiserions près de 6 000 dollars par mois en frais d’accession à la propriété.

Mise à jour: Malheureusement, sur la base de la modification de la loi sur le logement du 1er janvier 2009, je dois répartir l’exclusion au prorata en fonction de « l’utilisation admissible » divisée par le nombre d’années de propriété. Mes années d’admissibilité sont donc 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2018, 2019 (si je réemménage pour deux ans) = 8. Le total des années de propriété si je réemménage pour deux ans = 17. Exclusion au prorata = 8/17 = 47 %. 47 % X gain potentiel de 720 000 $ = 338 823 $. Pas mal, mais pas 500 000 $ comme je l’espérais. Voici un article avec cinq exemples détaillant la règle de prorata pour l’exclusion des bénéfices exonérés d’impôt.

Tous les deux ans est une bénédiction

Je savais qu’il y aurait un moment lumineux lorsque j’écrirais, Comment ne payer aucun impôt sur les plus-values ​​après avoir vendu une propriété pour un gain énorme. Cette décision à laquelle nous sommes confrontés est bien réelle alors que nous essayons aujourd’hui d’optimiser notre mode de vie en minimisant le stress.

Nous pensons qu’élever notre fils dans une ville familiale à Honolulu tout en prenant soin de mes parents maintenant qu’ils ont 70 ans est une configuration idéale. Notre garçon n’ira pas à l’école maternelle avant un an et demi à deux ans et demi, le moment est donc venu. Pourtant, nous hésitons à déménager étant donné que nous sommes à San Francisco depuis 2001. La vie est confortable avec notre réseau d’amis.

Ne pas avoir une seule propriété à San Francisco semble insensé dans 20 ans. Je suis certain que San Francisco deviendra une ville internationale incontournable où des gens du monde entier décideront de venir. Cela s’est déjà produit dans des endroits comme Sydney, Vancouver, New York, Singapour et Londres. Mais le plus important est de vivre dans le présent.

La propriété d’Honolulu devrait également se porter bien à long terme. Mais ses performances ne seront pas aussi bonnes que celles de San Francisco, car l’économie locale n’est pas aussi forte que celle de la Bay Area. Les prix de l’immobilier à Honolulu dépendent du tourisme et des investisseurs qui ont déjà gagné leur argent ailleurs.

Revenir à une révision de location :

* Calculez vos économies d’impôt réelles pour savoir pour quoi vous jouez. Il y a un montant au prorata que vous devez calculer après plus de trois ans d’utilisation non admissible (location, bureau à domicile, etc.).

* Trouvez la différence entre les revenus locatifs que vous pourriez potentiellement gagner en louant votre résidence principale et soustrayez les revenus locatifs perdus en réemménageant dans votre location.

* Écrivez une liste de tous les avantages et inconvénients non monétaires du déménagement.

* Déterminez si un échange 1031 est une meilleure option.

* Demandez-vous si vous voulez vivre dans le présent ou dans le futur.

Remarque : Vérifiez toujours auprès d’un comptable qualifié lorsqu’il s’agit d’effectuer des déménagements fiscaux. D’un point de vue pratique, afin de bénéficier de l’exclusion totale de la vente d’une maison en vertu du Code Sec. 121(a) de la règle de propriété et d’utilisation de deux ans sur cinq, l’utilisation non admissible après que le propriétaire a quitté sa résidence principale ne peut excéder trois ans. Après trois ans, l’exclusion fiscale est calculée au prorata du nombre total d’années admissibles divisé par le nombre total d’années pendant lesquelles vous êtes propriétaire de la propriété si vous y avez vécu pendant deux des cinq dernières années.

Explorez le financement participatif immobilier : Si vous souhaitez acheter une propriété à titre d’investissement ou réinvestir le produit de la vente de votre maison, jetez un œil à Fundrise, l’une des plus grandes plateformes de financement participatif immobilier aujourd’hui. Ils permettent à chacun d’investir dans des transactions immobilières commerciales de taille moyenne à travers le pays, qui n’étaient autrefois accessibles qu’aux institutions ou aux particuliers fortunés. Ils sont les pionniers des fonds eREIT et créent un fonds d’opportunité pour profiter des zones d’opportunité fiscalement avantageuses. Grâce à la technologie, il est désormais beaucoup plus facile de profiter de propriétés à faible valorisation et à rendement locatif net plus élevé partout en Amérique.