Alors que les actions se vendent en partie à cause de la hausse des taux d’intérêt, la question se pose désormais de savoir comment la hausse des taux hypothécaires affectera le marché immobilier ? Vous pourriez automatiquement penser que des taux hypothécaires plus élevés sont négatifs pour le marché immobilier. Mais regardons l’autre côté.
L’une des raisons pour lesquelles j’aime investir dans l’immobilier est qu’il a tendance à mieux conserver sa valeur. L’immobilier peut être considéré comme une forme plus risquée d’investissement de préservation du capital.
Un léger manque à gagner dans une entreprise à forte valorisation a tendance à écraser le cours de l’action de l’entreprise. Alors que les valeurs immobilières ont tendance à fluctuer, sans être explosives à la hausse ou à la baisse, en temps normal. C’est l’histoire classique de la tortue contre le lièvre.
Pensez simplement à ce qui s’est passé avec les actions au mois de janvier 2022. Pensez-vous que le prix médian national de l’immobilier a également baissé à des niveaux similaires ? Pas du tout. Désaisonnalisé, le prix médian national de l’immobilier était probablement au même niveau, voire supérieur, à celui du début de l’année.
Pour rappel, ma thèse sur le marché immobilier pour 2022 était que le taux d’appréciation ralentirait de ~16%-19% en 2021 à +8% en 2022. L’une des raisons à cela est due à la hausse des taux hypothécaires. Cependant, un taux d’appréciation de 8 à 10 % reste une bonne chose, surtout si d’autres classes d’actifs terminent l’année à plat ou en baisse.
Jetez un œil à cette collection de prévisions du marché immobilier pour 2023. Il y en a partout ! Mais la tendance est à la baisse. Avec un niveau de conviction de 75 %, je m’attends à ce que le prix médian des logements pour 2023 diminue de 8 % pour atteindre 419 000 $.
Pourquoi des taux hypothécaires plus élevés pourraient être bénéfiques pour le marché immobilier
Même si la hausse des taux hypothécaires constitue un frein aux prix de l’immobilier, examinons quelques-uns des aspects positifs.
1) Élimine l’acheteur marginal et protège la santé à long terme du marché immobilier.
L’une des raisons pour lesquelles la crise financière mondiale s’est produite en 2008-2009 est que les emprunteurs ont trop déployé leurs efforts pour acheter une maison. Avec des mises de fonds faibles ou inexistantes, un crédit sous-optimal et des revenus peu fiables, les acheteurs de maison n’ont pas pu résister à une correction. Les prêteurs ont également été sans aucun doute trop agressifs.
Des taux hypothécaires plus élevés aident à dissiper l’écume du marché immobilier. Des taux plus élevés obligent les prêteurs à examiner de plus près une demande de prêt hypothécaire. Les prêteurs tentent également de prévoir l’avenir. Ils savent que lorsque les taux augmentent, le risque de défauts de paiement augmente progressivement.
Des taux hypothécaires plus élevés éliminent également l’acheteur marginal qui enfreint les règles d’achat responsable d’une maison, telles que ma règle des 30/30/3 et ma règle d’achat de la valeur nette. Moins d’acheteurs marginaux contribuent à protéger les autres acheteurs et les propriétaires existants d’une cascade de ventes à découvert et de faillites.
Pour la santé à long terme du marché immobilier, des taux hypothécaires plus élevés devraient améliorer la qualité incrémentielle du pool d’acheteurs. Nous savons tous qu’aujourd’hui, de nombreuses personnes cherchent à acheter une propriété. Ce n’est peut-être pas une bonne décision dans les villes qui sont confrontées à un approvisionnement important à venir.
2) Donne aux acheteurs encaissés une chance encore meilleure de rivaliser.
Lors d’une frénésie sur le marché immobilier, vous devrez souvent rivaliser avec plusieurs autres acheteurs. Même si vous disposez d’une situation financière solide et proposez des conditions avantageuses, vous risquez toujours de perdre face à un acheteur proposant une offre plus élevée, mais dont la situation financière est médiocre. Le vendeur ne peut souvent pas connaître la santé financière complète d’un acheteur potentiel à moins que celui-ci ne fournisse des documents.
C’est un peu comme si les responsables des admissions universitaires ne pouvaient pas déterminer la pleine force académique d’un candidat maintenant que les scores SAT et ACT sont facultatifs. En conséquence, les candidatures à des universités plus sélectives ont explosé. Mais si vous avez un score SAT ou ACT élevé, il serait à votre avantage de soumettre vos résultats aux tests, même si cela est facultatif.
Si vous êtes un acheteur encaissé (score élevé au test SAT/ACT), vous augmentez vos chances d’acheter une propriété grâce à une concurrence moins marginale. De plus, vous n’aurez peut-être pas à payer une prime aussi élevée pour battre vos concurrents. C’est évidemment mieux pour les acheteurs qualifiés à long terme.
3) Moins de stress pour les vendeurs.
Vendre une maison est bien plus stressant que d’acheter une maison. Si votre accord échoue, c’est un œuf sur votre visage. Vous devrez réinscrire et recommencer l’ensemble du processus de marketing et d’évaluation. Certains acheteurs se demanderont pourquoi le séquestre a échoué, ce qui peut avoir un impact négatif sur votre prix demandé. La période d’attente pour l’acheteur peut être insupportable puisque tout peut arriver et va arriver.
Lorsque vient le temps de vendre votre maison, vous pourriez être tenté par un prix d’offre exorbitant, même si l’acheteur ne dispose pas de solides finances. En conséquence, vous pourriez accepter le prix d’offre le plus élevé et finir par regretter votre décision si l’acheteur ne peut pas obtenir de financement à temps ou pas du tout.
Dans un marché mousseux, vous devrez peut-être parcourir une douzaine d’offres. Mais à mesure que les taux hypothécaires augmentent, les offres concurrentes seront moins nombreuses, mais de meilleure qualité. En conséquence, vous devriez être plus confiant dans vos choix.
Avec des taux hypothécaires plus élevés, vous avez de meilleures chances d’acheter une maison de niveau supérieur à un meilleur prix.
4) Des taux hypothécaires plus élevés pourraient faire grimper encore les prix à court terme
En raison de la possibilité de taux hypothécaires encore plus élevés à l’avenir, davantage d’acheteurs pourraient se précipiter pour acheter une propriété, ce qui ferait encore grimper les prix à court terme. C’est comme la peur de rater quelque chose au travail, qui est souvent contre-productive.
N’oubliez pas que vous ne pouvez jamais modifier votre prix d’achat, mais vous pouvez souvent refinancer et modifier votre taux hypothécaire. Par conséquent, je vous encourage à ne pas vous précipiter dans l’achat d’une maison en raison de l’anticipation de taux hypothécaires encore plus élevés à l’avenir. Il y aura toujours une autre grande maison qui arrivera sur le marché.
La réalité est qu’une augmentation moyenne de 2 % du taux fixe sur 30 ans à 5,825 % reste peu coûteuse par rapport aux moyennes historiques. Cependant, les prix des logements ont évidemment également beaucoup augmenté depuis 2012.
Je ne pense pas que les taux hypothécaires augmenteront encore beaucoup. 6 % est probablement le plafond moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans cette année et probablement l’année prochaine aussi. Les taux d’intérêt sont en baisse depuis la fin des années 1980. Je m’attends à ce que les taux d’intérêt commencent à baisser d’ici 2023.
De plus, les emprunteurs bien qualifiés bénéficient de taux hypothécaires beaucoup plus bas. Par exemple, on m’a cité un ARM 10/1 à seulement 3,25 %. C’est une très grande valeur.
5) La hausse des taux d’intérêt est un signal positif pour une économie forte.
Les taux d’intérêt ont tendance à augmenter dans une économie forte. Actuellement, le marché du travail et les bénéfices des entreprises sont solides, ce qui provoque des pressions inflationnistes. En conséquence, les taux d’intérêt augmentent pour contrecarrer cette pression et l’économie se refroidit. Le cycle a tendance à se répéter encore et encore.
Lorsque la Réserve fédérale réduit de manière agressive ses taux et lorsque les investisseurs se ruent sur la sécurité des bons du Trésor, cela signifie généralement que l’économie s’affaiblit. Cela pourrait également signifier qu’un événement crée une incertitude massive, par exemple une pandémie, une guerre, une attaque terroriste, l’éclatement d’une bulle, etc.
Il est clair qu’avec une inflation globale qui oscille toujours autour de 8 %, des taux d’intérêt plus élevés sont nécessaires pour calmer l’économie et faire baisser l’inflation.
Comment évoluent les prix des logements lorsque les taux hypothécaires augmentent
Vous trouverez ci-dessous un graphique de la Réserve fédérale qui montre l’évolution des prix de l’immobilier après le début de la hausse des taux hypothécaires. À chaque période, les prix des logements ont augmenté. Ce fait met en évidence que la vigueur de l’économie globale l’emporte sur l’effet freinant de la hausse des taux hypothécaires sur la détermination des prix des logements.
Un marché plus normal est sain
Contrairement à l’achat d’actions en un clic, acheter une propriété que vous aimez est beaucoup plus difficile à faire. L’achat d’une propriété implique également beaucoup plus d’émotions. Une fois que vous avez identifié une propriété, vous commencerez souvent à imaginer à quoi ressemblerait votre vie une fois que vous y emménagerez. Vous avez peut-être déjà les couleurs de peinture et les revêtements de fenêtres en tête !
En tant qu’acheteur responsable, vous devriez être satisfait de légèrement des taux hypothécaires plus élevés, tant à court qu’à long terme. En tant qu’investisseur immobilier, vous ne souhaitez pas que se reproduise ce qui s’est produit entre 2007 et 2010. Vous recherchez plutôt des rendements stables.
En tant que personne souhaitant continuer à investir dans l’immobilier, je me réjouis d’un marché plus normal où je n’ai pas à être aussi compétitif et à payer autant. À court terme, il pourrait y avoir des perturbations (et des opportunités) sur le marché. Mais à long terme, des taux hypothécaires plus élevés sont bénéfiques pour la santé globale du marché immobilier.
Les booms et les récessions provoquent trop de destruction financière et de stress. Idéalement, nos investissements passent au second plan afin que nous puissions nous concentrer sur notre meilleure vie.
Suggestions immobilières
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière plus chirurgicale, sans contracter d’hypothèque, jetez un œil à Fundrise. Fundrise est l’une des principales plateformes d’investissement immobilier avec plus de 3,2 milliards de dollars d’actifs sous gestion et plus de 387 000 investisseurs actifs.
Fundrise se spécialise dans l’investissement dans des propriétés locatives unifamiliales dans les zones à plus forte croissance et à faible valorisation du pays. Si vous recherchez un moyen moins volatile de gagner un revenu immobilier passif, Fundrise est une solution solide à découvrir.
Depuis 2016, j’ai personnellement investi 810 000 $ dans des fonds immobiliers privés pour diversifier l’exposition immobilière et gagner davantage de revenus 100 % passifs.
Si vous recherchez un nouveau prêt hypothécaire ou si vous avez besoin de refinancer votre prêt hypothécaire, vérifiez en ligne. Vous pourrez obtenir des offres de taux hypothécaires concurrentes en quelques minutes. Il est toujours bon d’obtenir autant d’offres concurrentes que possible lorsque vous recherchez le meilleur tarif.
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Lecteurs, que pensez-vous de la hausse des taux hypothécaires qui affecte positivement ou négativement le marché immobilier ? Quels autres points positifs ou négatifs pouvez-vous penser ? La liquidation des actions et la stabilité du marché immobilier vous donnent envie d’acheter des actions ou des biens immobiliers ?
