Cet article est dédié à ceux qui refusent de rembourser leur dette hypothécaire, même s’ils ont acheté au mauvais moment ou s’ils ont contracté un prêt hypothécaire à taux d’intérêt élevé qui ne peut être refinancé. Je connais votre douleur et votre frustration.
J’ai des aveux. J’ai été réticent à rembourser mon prêt hypothécaire fixe de 4,25 % sur 30 ans pour une propriété de vacances, car cela me fait admettre la vérité : j’ai acheté une propriété de vacances de deux chambres et deux salles de bains à un moment inopportun. Au lieu de m’attaquer aux créances douteuses avec une attention particulière, je voulais tout oublier.
J’ai été tellement réticent à rembourser le capital que j’ai plutôt remboursé mon prêt hypothécaire locatif de 3,375 % en 2015. Illogique, non ? Mon raisonnement était le suivant :
Pourquoi je n’ai pas remboursé ma dette hypothécaire plus rapidement
1) J’ai déjà fait quelque chose de positif. L’hypothèque de la propriété de vacances était à l’origine d’une durée de 30 ans fixée à 5,875 %. En 2007, cela était considéré comme acceptable. En décembre 2012, après ne pas avoir rendu les clés comme tant de gens l’ont fait pendant la crise financière, Bank of America m’a contacté pour une modification de prêt gratuite jusqu’à 4,25 % avec le même échéancier de remboursement.
C’était comme une récompense pour avoir été bon ! Je suis sûr que l’amende du ministère de la Justice à BoA de plus de 10 milliards de dollars a également quelque chose à voir avec cela. J’essayais de refinancer le prêt depuis des années, mais je ne pouvais pas parce que j’étais à jour. Curieusement, seuls les délinquants pouvaient bénéficier d’un sursis. La modification du prêt a réduit mon paiement total d’environ 3 200 $ à 2 497 $. Score!
2) Pas sûr à 100% de conserver la propriété. Ma propriété à Lake Tahoe occupe la dernière place en importance dans mon portefeuille immobilier. La plupart des propriétés de vacances le font. Si le monde devait encore s’effondrer, la propriété de vacances serait la première à disparaître si je n’avais plus d’argent. Dans un tel scénario imminent, il serait imprudent de rembourser un capital supplémentaire.
Je savais avec certitude à 100 % que je ne saisirais ou ne vendrais jamais à découvert mes propriétés à San Francisco, car elles sont très rentables et leurs flux de trésorerie sont très positifs. Après une reprise aussi forte et des normes de prêt beaucoup plus strictes, je suis convaincu que nous ne retournerons pas en enfer.
3) Opportunités d’investissement. Après la crise financière, j’ai senti qu’il était temps d’investir davantage plutôt que de rembourser davantage de dettes. Ma valeur nette a été ébranlée d’environ 35 % et afin de revenir à un niveau égal ou d’atteindre de nouveaux sommets, j’ai fortement ressenti le besoin de mettre plus de capital à profit. Résultat : j’investis à six chiffres par an depuis 2009.
J’ai également mis de côté 248 000 $ pour une rénovation au début de 2014 et dépensé environ 170 000 $ supplémentaires en rénovation domiciliaire. Ce n’est qu’en 2015 que j’ai décidé d’économiser de manière agressive et de rembourser mon autre prêt immobilier locatif, car je ne trouvais pas autant d’opportunités d’investissement intéressantes. En outre, l’hypothèque du condo 2/2 à SF était censée avoir été remboursée d’ici 2013.
Les choses sont différentes maintenant avec les taux d’intérêt
Cela fait presque 10 ans que Bank of America a abaissé mon taux fixe sur 30 ans à 4,25 % et j’ai l’impression qu’il est temps d’accélérer mon remboursement hypothécaire pour les raisons suivantes :
1) Les taux hypothécaires ont grimpé. Maintenant que les taux hypothécaires sont plus élevés en raison de l’inflation, conserver une mauvaise hypothèque est relativement plus attrayant. La raison en est que mon taux hypothécaire de 4,25 % n’est pas si mauvais maintenant que le prêt hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans est d’environ 5,825 %.
2) Aucun sentiment de regret. Avant de payer mon condo de location à Pacific Heights en 2015, je n’étais pas vraiment sûr de ce que je ressentirais. J’avais peur d’immobiliser trop de liquidités dans un actif illiquide d’une valeur d’environ 1 million de dollars. Et si le marché s’effondrait ? Et si mon entreprise fermait ses portes ? Et si j’avais besoin d’un million de dollars pour aller à Vegas et le parier sur des noirs comme des athlètes professionnels ?!
Cela fait plus d’un an que l’hypothèque a été remboursée et je ne ressens aucun regret. Au lieu de cela, je ressens une immense satisfaction de savoir qu’il n’y aura plus jamais de versement hypothécaire. J’ai la chance que mon trésor de liquidités soit à nouveau devenu surcapacité.
3) Manque d’opportunités d’investissement. Il a été très difficile de trouver des opportunités d’investissement attractives alors que le marché boursier atteint des niveaux records. J’ai trouvé un billet structuré intéressant du S&P 500 avec une barrière de protection de 30 % et une participation à la hausse non plafonnée de 150 %. Il existe également des ETF intéressants qui tentent de gagner de l’argent dans un marché à la hausse et à la baisse, comme l’ETF, le HTUS et le Hull Tactic Fund.
Si quelqu’un me demandait quelle part de mes liquidités je serais prêt à investir pour un rendement garanti de 4,25 %, je dirais 80 %. Avec un taux sans risque de seulement ~1,7 %, 4,25 % constitue un rendement fantastique. Cela dit, j’aime beaucoup investir dans des investissements immobiliers privés maintenant.
4) Une décision de conserver la propriété pour toujours. Maintenant que près de 10 ans se sont écoulés depuis l’achat, la propriété de Lake Tahoe représente moins de 10 % de ma valeur nette. Du point de vue de la répartition de la valeur nette, il semble plus raisonnable de le rembourser. J’ai toujours rêvé d’y emmener un jour ma famille pendant un mois pour profiter de la randonnée, du ski, de la pêche, du rafting, du vélo, des piscines, des bains à remous, des spas, des restaurants et du lac.
Lake Tahoe est l’endroit idéal pour les vacances des résidents de la région de SF Bay, et le Resort At Squaw Creek est mon endroit préféré à Lake Tahoe. J’ai le sentiment que mon rêve deviendra enfin réalité dans les prochaines années. Conserver la propriété pour toujours est la raison la plus importante pour laquelle j’ai décidé d’accélérer les paiements.
5) Une envie de toujours avoir un objectif financier. Je suis un accro de la finance. Les objectifs financiers sont extrêmement addictifs. Sans objectifs financiers concrets, je me sens perdu. Bon sang, une partie de la raison pour laquelle je veux rembourser l’hypothèque est pour pouvoir écrire cet article ! Se fixer comme objectif de rembourser par anticipation une hypothèque de 4,25 % sur 30 ans est non seulement amusant, mais aussi une sage décision pour mon propre bilan. La clé est de le rembourser sans trop risquer mes liquidités.
Rembourser l’hypothèque en morceaux
Taux d’intérêt : 4,25%
Durée : 30 ans fixe avec 20 ans 6 mois restants jusqu’à 0 $
Paiement : 2 494,70 $, dont 1 042 $ pour le principal et 1 452 $ pour les intérêts.
Solde restant du prêt : 393 233,25 $
Solde initial du prêt : 536 000 $
Valeur de la propriété : ~ 550 000 $
Prix d’achat (je suis le deuxième acheteur) : 710 000 $
Prix de vente initial : 810 000 $
Je pensais faire une bonne affaire en 2007 lorsque j’ai acheté la propriété pour 100 000 $ de moins que le prix que les acheteurs l’avaient achetée en 2006. Mais la valeur de la propriété est probablement tombée à 400 000 $ au plus fort de la crise ! Selon des projets récents, la propriété se vend entre 500 000 $ et 600 000 $, ce qui, à mon avis, n’est pas mal étant donné que la propriété peut facilement générer plus de 70 000 $ par an en loyer brut.
Si je ne fais rien d’autre que payer mon hypothèque, le solde de 393 233 $ tombera à 0 $ dans 20 ans, juste avant mon 60e anniversaire. Cela semble un peu déprimant parce que je ne vivrai peut-être pas aussi longtemps. De plus, rembourser une hypothèque avant l’âge de 60 ans n’est absolument pas inspirant. En conséquence, j’ai élaboré un plan pour payez ce connard par un lutin 45 ans en 2021! De cette façon, je peux mourir en sachant que mes héritiers obtiendront probablement une propriété sans hypothèque.
La décision de rembourser un prêt hypothécaire
Dans le passé, j’ai remboursé un montant aléatoire de capital chaque fois que j’en avais envie. Par exemple, le 12/08/2016, j’ai émis un chèque de 2 000 $. Un mois plus tard, le 12 septembre 2016, j’ai décidé d’aller plus loin et de faire un chèque de 15 000 $ après avoir publié l’article « Idées d’investissement au sommet du marché ». Le message m’a fait me concentrer sur coût d’opportunité. Recevoir un rendement de 4,25 % pendant 5 ans (la durée du billet structuré) donnerait un rendement garanti de 23 %. Pas mal car sans risque.
À partir de maintenant, je vais être beaucoup plus discipliné dans mon approche de remboursement de mon prêt hypothécaire si je veux atteindre mon objectif de ne plus avoir d’hypothèque de vacances d’ici septembre 2021. La meilleure façon de rembourser un prêt hypothécaire par anticipation est simplement de déterminer le montant du capital supplémentaire à rembourser par mois à l’aide d’un calculateur hypothécaire pour arriver à votre date cible.
Étant donné qu’il me reste 20 ans sur mon prêt hypothécaire, je dois déterminer combien de plus je dois payer pour raccourcir le remboursement de mon prêt hypothécaire de 15 ans. La réponse est 5 300 $ ! 5 300 $ par mois est tout à fait réalisable en fonction de ma trésorerie. Remarquez les 159 733 $ d’économies totales d’intérêts si je poursuis ce plan.
Si je veux rembourser mon hypothèque en trois ans, je dois cotiser 10 000 $ par mois. 10 000 $, c’est beaucoup, car j’investis normalement entre 5 000 et 20 000 $ par mois. Je devrais commencer à fouiller dans mon trésor d’argent, ce qui commence à être un peu douloureux. Vous ne voulez pas ressentir de la douleur en remboursant un prêt douteux parce que vous avez déjà pris une mauvaise décision.
Initier le remboursement de votre prêt hypothécaire #2
Être capable de générer un flux de trésorerie mensuel supplémentaire de 2 497 $ une fois cette hypothèque remboursée est significatif. Je m’engagerai certainement à rembourser l’hypothèque d’ici au moins septembre 2021. Ou, je pourrais décider d’attribuer une grande partie d’un CD expirant en 2017 si je ne trouve pas de meilleures utilisations pour l’argent.
La clé pour rembourser une mauvaise hypothèque est de la rendre indolore. Vous souhaitez payer des montants supplémentaires en principal avec de l’argent qui ne vous manquera pas vraiment. Même verser 100 $ de plus ici et là pour le capital sera utile. Si cela ne fait pas de mal, vous ne vous souviendrez pas des remboursements de capital supplémentaires, mais vous bénéficierez du délai de remboursement accéléré.
L’autre jour, je suis allée me faire couper les cheveux à 11h30 mais mon coiffeur m’a dit qu’il y avait 30 minutes d’attente. Au lieu de rester assis là à lire des magazines, je suis simplement allé à la banque pour rembourser le principal de mon hypothèque afin de gagner du temps. J’ai remboursé 2 629 $ au hasard parce que j’avais 207 629 $ d’économies. Il n’y a aucune différence entre 207 629 $ et 205 000 $ d’économies. Maintenant, je n’ai que 2 671 $ à débourser pour le mois afin de rester sur la bonne voie !
N’oubliez pas qu’avant de décider d’accélérer le remboursement d’un prêt hypothécaire, surtout s’il est mauvais, vous devez être certain que vous envisagez de devenir propriétaire de la propriété pour toujours. Sinon, il est préférable d’investir votre argent dans des placements plus liquides pour avoir plus de flexibilité. La dernière chose que vous voulez, c’est dépenser beaucoup d’argent pour un mauvais actif que vous n’avez pas l’intention de conserver.
Récapitulatif du remboursement d’une mauvaise hypothèque
1) Sachez combien d’années il vous reste avant que votre solde hypothécaire atteigne 0 $ si vous n’effectuez aucun paiement supplémentaire.
2) Décidez à quelle vitesse vous souhaitez rembourser l’hypothèque dans des limites raisonnables en fonction de votre flux de trésorerie. Un objectif facile consiste à choisir un âge ou une étape importante, par exemple lorsque vos enfants entrent au collège. Une cliente en finances personnelles a choisi le 45e anniversaire de son mari. Génial.
3) Calculez le montant de capital supplémentaire nécessaire par mois en moyenne pour atteindre votre objectif. Mémorisez-le.
4) Jetez de l’argent supplémentaire sur votre capital chaque fois que vous le pouvez. Chaque dollar compte. En attendant un ami ou en sortant déjeuner, rendez une petite visite à votre banque. Pensez à augmenter votre paiement automatique pour ne même pas avoir à y penser. Faites-en un jeu amusant où vous ne pouvez gagner que si vous atteignez votre objectif mensuel. Sachez que parfois vous perdez, mais au moins vous avez essayé.
5) Notez vos progrès soit dans un document Word, soit dans une feuille de calcul Excel. Vérifiez votre solde en ligne chaque mois. Rappelez-vous que le remboursement de vos dettes est un rendement garanti. Allez trouver d’autres personnes ayant des objectifs financiers similaires pour rester motivé.
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