Points clés à retenir
- Le président Donald Trump s’est engagé à mettre en œuvre des politiques de logement qui réduiront les coûts du logement.
- Certaines des propositions visent à accroître la demande de logements, ce qui ne contribuera peut-être pas beaucoup à l’abordabilité.
- Les propositions qui contribuent à accroître l’offre sont plus susceptibles de contribuer à réduire les coûts sur le marché du logement, selon les experts.
Cherchant à réduire les coûts d’emprunt, à accroître l’offre de logements et à faciliter l’entrée des acheteurs sur le marché, le président Donald Trump devrait bientôt annoncer une série de réformes du logement. Il n’est pas certain que ses projets ramèneront l’abordabilité sur le marché du logement.
Les économistes et les responsables du marché immobilier affirment que tout dépend de la capacité de ses politiques à inciter davantage de travailleurs à construire davantage de maisons.
« En fin de compte, nous devons créer davantage de logements », a déclaré Ed Brady, PDG du Home Builders Institute (HBI).
Les propositions de Trump pourraient stimuler la demande des acheteurs de maison
Trump, les responsables fédéraux et les membres du Congrès proposent tous de nouvelles politiques qui, selon eux, pourraient contribuer à atténuer les problèmes d’accessibilité financière au logement. Cependant, bon nombre des idées avancées jusqu’à présent créeraient des conditions dans lesquelles davantage de personnes voudraient entrer sur le marché du logement, augmentant ainsi la demande, ce qui pourrait potentiellement faire monter les prix de l’immobilier.
Pourquoi c’est important pour l’économie
Le logement abordable est essentiel à l’économie américaine, car les coûts du logement déterminent à la fois l’inflation et la richesse des ménages. L’expansion de la construction résidentielle stimulerait la création d’emplois, soutiendrait les industries des matériaux, stimulerait la mobilité de la main-d’œuvre, les dépenses de consommation et, à terme, la richesse des ménages.
L’une de ces propositions était l’effort de Trump visant à baisser les taux hypothécaires en demandant aux géants hypothécaires soutenus par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter pour 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires. Cette décision a jusqu’à présent réussi à faire baisser légèrement les taux hypothécaires, a écrit Arun Manohar, analyste chez Goldman Sachs.
Mais la baisse des taux hypothécaires ne contribuera peut-être pas à faire baisser les prix de l’immobilier, a déclaré Norbert Michel, vice-président et directeur du Centre pour les alternatives monétaires et financières à l’Institut Cato. « Plus vous achetez d’obligations, dans la mesure où cela facilite l’obtention d’un prêt hypothécaire, plus la demande augmente », a déclaré Michel. « Cela ne rend rien de plus abordable. »
Trump a également lancé l’idée d’interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales afin d’augmenter l’offre et de réduire la concurrence. Mais Manohar de Goldman note que les investisseurs institutionnels possèdent moins de 0,5 % du parc immobilier total et environ 2 à 3 % du parc immobilier locatif, ce qui signifie qu’une telle politique pourrait ne pas avoir beaucoup d’effet.
L’offre de logements doit augmenter
L’offre est souvent citée comme le facteur déterminant la crise de l’abordabilité du logement. Alors que Trump et le Congrès travaillent sur des solutions pour rendre le logement abordable, les experts ont déclaré que certaines idées n’ont pas répondu de manière adéquate à la nécessité d’augmenter l’offre de logements.
Les études sur l’ampleur des besoins supplémentaires des États-Unis varient, Goldman Sachs estimant récemment qu’il manque entre 3 et 4 millions de logements sur le marché immobilier. Et il existe toute une série d’idées pour inciter les constructeurs à construire davantage de logements.
Une façon d’augmenter l’offre de logements est de rendre la construction de maisons moins coûteuse. Brady a déclaré que les coûts plus élevés associés à la main-d’œuvre, aux fournitures et à la réglementation augmentent les coûts de construction.
Les réglementations représentent près de 25 % du coût d’une maison individuelle, selon une étude de la National Association of Home Builders (NAHB). Même si Brady a noté que le gouvernement fédéral a déjà commencé à assouplir certaines règles, de nombreuses réglementations en matière de construction se situent au niveau des États et au niveau local, ce qui donne à Washington une capacité limitée à réduire certains coûts.
« En général, vous souhaitez assouplir les restrictions en matière de permis et de zonage afin qu’il soit plus facile et moins coûteux de construire », a déclaré Michel. « Mais ce n’est pas une politique fédérale, vous savez, ce n’est tout simplement pas le cas. »
Brady a noté que même si le gouvernement ne peut pas ordonner aux gouvernements locaux de rationaliser leurs processus, il pourrait les inciter en promettant des subventions supplémentaires aux États et aux municipalités qui modifient leurs règles, ou potentiellement en retenant le financement pour ceux qui ne le font pas.
De même, Brady a déclaré que les constructeurs d’habitations n’ont actuellement pas suffisamment de travailleurs pour construire les maisons dont les États-Unis ont besoin, un problème qui a été touché par les récentes mesures d’application de la loi en matière d’immigration.
Une étude réalisée en juin par le HBI et la NAHB a révélé que la pénurie de main-d’œuvre avait un impact de plus de 10 milliards de dollars sur le marché du logement, empêchant la construction de 19 000 logements par an.
« Si nous avions la main-d’œuvre, nous créons plus de stocks et nous créons plus de logements », a déclaré Brady.
Les maisons construites en usine et les allégements fiscaux sur les gains en capital pourraient également aider
Le gouvernement pourrait apporter d’autres changements qui pourraient avoir un impact sur la politique du logement. La première consisterait à traiter les maisons préfabriquées de la même manière que les logements standards.
« Fannie et Freddie devraient traiter les maisons construites en usine comme des maisons construites sur place en offrant aux propriétaires un financement traditionnel de type hypothécaire », a écrit le Center for American Progress.
Le gouvernement fédéral pourrait également améliorer l’offre en réduisant les impôts sur les gains en capital, car Brady a déclaré que certains propriétaires pourraient être réticents à vendre parce qu’ils devraient payer des impôts sur leurs gains.
Éducation connexe
« Quelqu’un qui possède un actif d’un million de dollars, qui ne veut pas payer de plus-values, donc il ne vend pas. Débarrassez-vous de cet impôt sur les plus-values. Laissez-le le mettre sur le marché. Et cela contribuera à assurer l’offre », a déclaré Brady.
La législation du Congrès vise également la réforme
Il existe également une législation sur le logement qui est soumise au Congrès. La loi ROAD to Housing du Sénat et la loi du 21e siècle de la Chambre des représentants cherchent à résoudre les problèmes d’offre et de demande de logements à travers une série de politiques conçues pour encourager les gouvernements locaux à approuver les projets de logement. Les projets de loi sont également soutenus par les principaux groupes du secteur du logement.
Brady a qualifié les paquets législatifs de pas en avant vers la mise à jour et la modernisation de la loi fédérale sur le logement. Mais Michel doutait que les paquets législatifs bipartites amélioreraient fondamentalement l’offre.
« Je ne pense pas qu’il y aurait un effet d’offre important », a déclaré Michel. « Je ne le pense vraiment pas, et je pense qu’il y aurait peut-être des effets secondaires négatifs sur la demande. »
