Tous les biens immobiliers sont locaux. San Francisco est clairement la plus belle ville d’Amérique (tu sais que c’est vrai). Mais il y a un prix élevé à payer pour vivre plus longtemps, en meilleure santé et plus heureux. Le logement coûte cher. Même une première maison est loin d’être abordable pour beaucoup de gens.
Exemple d’une maison de démarrage à San Francisco
L’immobilier est ma classe d’actifs préférée et je suis de très près le marché de SF. Le marché immobilier est en pleine effervescence. Au moment de la rédaction de cet article, la maison unifamiliale la moins chère du marché dans le nord de San Francisco comprend trois chambres, deux salles de bains et 1 266 pieds carrés d’espace habitable pour 1,5 million de dollars.
L’emplacement est bon, mais 1,5 million de dollars, c’est cher pour une première maison ! La cuisine et la salle de bain à l’étage sont démodées et il n’y a même pas une petite cour pour jouer. Peut-être que la maison se vendra 1,4 million de dollars. Mais c’est une grosse somme d’argent pour payer une petite maison sans vue.
Il y a deux chambres à l’étage où peuvent dormir un couple et un enfant. En bas se trouve la troisième chambre derrière le garage. Mais le problème est qu’il faut traverser le garage pour accéder à la troisième chambre. Hé, au moins il y a un garage, non ?
J’espère vraiment que les propriétaires recevront 1,5 million de dollars ou plus pour la maison. Si tel est le cas, il ne fait aucun doute dans mon esprit que l’immobilier est de retour en force ici à San Francisco. Ce qui est drôle, c’est que mes amis de Manhattan salivent en pensant qu’avec 1,5 million de dollars, on peut acheter une maison indépendante avec un garage ! Ils devraient sûrement payer plus de 2 millions de dollars à New York pour une première maison.
La deuxième maison la moins chère du nord de San Francisco
La deuxième maison la moins chère à côté de la Baie est une vente en fiducie pour 3,5 millions de dollars. C’est vrai, la prochaine maison la moins chère du marché coûte 2 millions de dollars de plus !
En fait, je pense que cette maison en vaut la peine. Il dispose de 4 000 pieds carrés, de quatre chambres, de trois salles de bains et d’une vue sur la baie. Cependant, il faudra environ 500 000 $ de travaux pour le rendre doux. Si j’étais un cadre technologique valant entre 15 et 20 millions de dollars, j’achèterais cette maison haut la main.
L’étage dispose d’un immense salon et d’un balcon donnant sur la baie. Il y a même un ascenseur à l’arrière pour aider à transporter les personnes âgées souffrant de problèmes de genoux depuis le niveau de la rue. La maison est dans une rue très fréquentée. Mais ce n’est pas grave puisque la rue est plus calme la nuit, quand vous êtes à la maison et que vous dormez de toute façon.
Le reste des quelque 10 maisons sur le marché dans ce quartier vont de 3,6 millions de dollars à 36 millions de dollars. Cette fourchette de prix est bien au-delà de ce que devrait coûter une première maison. Il n’y a clairement pas assez de stocks pour le couple « moyen » de 400 000 à 500 000 $ par an qui cherche à acheter une maison raisonnable entre 1,5 et 2,5 millions de dollars.
Que diriez-vous d’un méga manoir ?
Pour tous les entrepreneurs qui ont pu encaisser comme Mark Pincus chez Zynga à 12 $/action, voici un joli méga manoir de 15 millions de dollars pour vous ! La maison est incroyable, avec une vue sur la baie située au sommet de Pacific Heights.
En fait, je n’ai réalisé que récemment que j’avais rencontré les propriétaires l’année dernière à La fête de Marissa Mayer. Ils ont vendu leur société Bebo (oui, je n’en ai jamais entendu parler non plus) à AOL pour quelque 850 millions de dollars en espèces. Et ils en étaient les propriétaires majoritaires ! En 2010, AOL a vendu Bebo pour seulement 10 millions de dollars environ, soit une belle perte de 99 %.
Pour devenir riche, n’oubliez pas de toujours identifier l’âne dans la pièce qui a les plus grandes aspirations en matière de construction d’empire ! Ce qui est drôle à propos de cette maison, c’est que même après avoir dépensé environ 15 millions de dollars, vous avez toujours un voisin à quelques mètres de chez vous !
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N’oubliez pas de ne pas vendre
La première maison de démarrage ci-dessus pour 1,5 million de dollars a été achetée il y a 7 ans pour 1,21 million de dollars. D’une superficie de 1 266 pieds carrés, ce n’est pas vraiment spacieux pour une famille de trois personnes.
Cependant, pour tant d’autres personnes vivant dans le monde, 1 266 pieds carrés sont suffisants ! Ces propriétaires devront payer 75 000 $ de commissions + 10 000 $ supplémentaires en droits de mutation immobilière et autres frais rien que pour déménager. C’est juste fou.
La deuxième maison pour 3,5 millions de dollars est une vente en fiducie. Les propriétaires sont décédés et la fiducie est en train de liquider cet actif qui sera probablement réparti entre les héritiers. La maison appartient à la famille depuis des décennies et sa valeur a probablement été multipliée par plus de 10, ce qui constitue une énorme aubaine pour les administrateurs.
Quant à la maison finale, est-ce vraiment important ? Ils peuvent faire ce qu’ils veulent avec leur argent et ils en auront toujours largement assez. Les propriétaires sont de grands contributeurs de Charity Water et sont des gens très sympathiques.
Problèmes d’inventaire de maison de démarrage
Les propriétaires réguliers ressentent la chaleur du marché locatif et savent que ce n’est qu’une question de temps avant que les prix de l’immobilier n’augmentent beaucoup. Étant donné qu’il y a un manque d’inventaireles propriétaires ne veulent pas vendre parce qu’ils ne peuvent rien acheter non plus. Il s’ensuit une boucle vicieuse qui dure jusqu’au retour d’un marché haussier déchaîné.
De plus, presque toutes les personnes que je connais ont refinancé leur prêt hypothécaire à la baisse. En conséquence, l’accession à la propriété est la moins chère jamais vue pour les propriétaires existants. Personnellement, je paie 60 % de moins en intérêts hypothécaires qu’il y a sept ans par exemple (5,75 % jusqu’à un taux de 2,625 %). Imaginez l’augmentation des flux de trésorerie en payant 60 % d’intérêts en moins tout en constatant une augmentation des loyers de 50 % au cours des 8 dernières années.
Les vendeurs d’aujourd’hui se frapperont au visage dans 10 ans lorsqu’ils verront leurs anciennes maisons se vendre beaucoup plus cher. Les seuls vendeurs que je vois sont des vendeurs forcés. Ne soyez pas l’un d’entre eux.
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