Avez-vous le dilemme de louer ou de vendre votre maison ? C’est difficile étant donné que le marché immobilier est actuellement très fort. Dans le même temps, les loyers augmentent également.
J’aime laisser les choses au destin. Croire au destin aide à atténuer le stress lié à l’inconnu. Lorsque mes locataires m’ont donné un préavis de 30 jours deux semaines avant mon départ pour un voyage d’affaires de 15 jours en Europe, j’ai d’abord maudit le ciel. Après trois ans de location, pourquoi ont-ils dû choisir le mois de mon absence ? Bon sang!
Sans gestionnaire de location, trouver de nouveaux locataires à l’étranger serait difficile car je ne pourrais pas faire visiter les lieux. J’ai donc créé un plan de jeu qui laisserait le destin décider de vendre la propriété ou de continuer à la louer.
Louer ou vendre ? Créez des scénarios gagnants
La première chose que j’ai faite a été de revoir la matrice de décision de Vicki, lectrice de Partageons l’Éco. Ensuite, j’ai rempli la matrice avec mes propres mots. Lire sur comment faire quelque chose ne sert à rien si vous ne le faites pas vous-même !
J’ai d’abord formulé mes réflexions en passant de « Simplifier la vie » à « Générer plus de 36 000 $ ». Ensuite, j’ai fait du bonheur mon objectif numéro un. Tout le monde sait que Partageons l’Éco est secrètement un blog sur le bonheur et non sur l’argent, n’est-ce pas ? Après cela, j’ai examiné chaque bloc et ajouté quelques réflexions supplémentaires pour obtenir une image plus complète.
Voici quelques points à retenir de l’exercice de location ou de vente :
1) L’idée d’avoir un gestionnaire immobilier semble bonne, mais me connaissant, à moins que le gestionnaire immobilier ne soit le gestionnaire immobilier le plus attentif, attentionné et réactif sur Terre, à un moment donné, je serais probablement ennuyé. C’est parce que je vis à San Francisco et que je peux faire tout le travail moi-même. Ensuite, j’ai loué cette propriété pendant 11 ans à cinq groupes de locataires différents et pendant cette période, il n’y a jamais eu un mois de vacance. Je ne veux pas devenir un micromanager !
2) Être propriétaire n’est vraiment pas si mal une fois que vous avez trouvé les bons locataires. L’essentiel est de trouver des locataires responsables qui paient à temps, respectent les voisins et ne causent pas de dégâts. J’ai repensé à tous mes locataires précédents et ils étaient tous formidables. Ils ont tous déménagé trop tôt à mon goût (2-3 ans en moyenne). J’y allais généralement environ 6 mois avant d’entendre un locataire parler de quelque chose. Chaque mois, le paiement du loyer était automatiquement versé sur mon compte courant. Les propriétaires sont gâtés lorsqu’ils se plaignent de la nécessité de trouver de nouveaux locataires car 95% du temps, les propriétaires ne font aucun travail !
3) La liberté, c’est bien, mais comme je n’ai pas de travail quotidien, j’ai souvent trop de temps libre et je m’ennuie parfois. Je pourrais facilement consacrer une partie de ce temps libre à la gestion de la propriété. Quel est le problème de consacrer environ 12 heures par an à cela, par rapport aux plus de 2 000 heures qu’un 9 à 5 heures régulier y consacre ? J’ai découvert que je m’adoucissais en prenant une retraite anticipée. Je me suis rappelé que les revenus immobiliers ne sont pas passifs. C’est semi-passif. De plus, posséder cette propriété me donne beaucoup de nouveau matériel d’écriture sur le propriétaire, les locataires potentiels, la stratégie de négociation et l’économie locale.
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Mettre en place le scénario gagnant-gagnant avec la location ou la vente
Une chose que vous remarquerez peut-être dans la colonne « Vendre » est qu’il n’est pas question de recevoir un chèque d’environ 1 000 000 $ pour la vente de ce condo que j’ai acheté pour 580 500 $ en 2003. Je viens de le remarquer moi-même, mais je ne veux apporter aucun changement car je pense que l’omission de l’aubaine est révélatrice.
Je considère que recevoir une somme forfaitaire importante est un risque et une douleur dans le cul. Le risque vient de la possibilité de dépenser de l’argent dans des trucs stupides comme une Bentley Continental GT à 200 000 $. Le risque vient également de la possibilité de réinvestir les bénéfices et de perdre de l’argent.
J’ai souvent perdu de l’argent dans d’autres investissements, c’est pourquoi investir avec un gestionnaire de patrimoine numérique à faible coût est probablement la meilleure solution pour la plupart des gens. Par conséquent, plus la manne est importante, plus je m’inquiète. Je pense que ce type de réflexion est totalement contraire à la jubilation que la plupart des gens pourraient ressentir en recevant un chèque à sept chiffres.
Pour la millionième fois : plus d’argent, plus de problèmes.
Voici deux bons scénarios que j’ai créés pour prendre une décision :
1) Louez ma propriété si je peux trouver un nouveau locataire pour 4 100 $ par mois ou plus. Le loyer précédent était de 3 995 $.
2) Vendre ma propriété si je peux obtenir 1 065 000 $ ou plus. J’ai 65 000 $ dedans pour aider à payer les commissions et les taxes de transfert afin de dégager 1 000 000 $ avant taxes.
Je m’occuperais de trouver de nouveaux locataires et mon ami immobilier s’occuperait de l’annonce de poche. Une annonce de poche est l’endroit où une propriété est à vendre qui n’est pas répertoriée sur le service d’annonces multiples que les agents immobiliers utilisent pour commercialiser publiquement la propriété.
J’ai donné à mon ami immobilier une divulgation complète de mon scénario de décision et il a accepté un accord d’inscription de 30 jours. Après tout, j’avais 30 jours avant le départ de mes locataires, donc rien ne pouvait arriver avant. La décision de louer ou de vendre a été difficile.
La course est lancée pour savoir s’il faut louer ou vendre
Dans le coin rouge : le samouraï financier
Pour donner une chance à mon agent et tester le terrain de la location, j’ai commencé mon annonce de location à 4 395 $, soit 10 % de plus que mon prix de location précédent. Pendant sept jours, j’ai eu quelques projections, mais aucune offre. Ensuite, j’ai baissé mon prix à 4 295 $ pour une semaine, j’ai eu des séances supplémentaires, mais toujours aucune offre. Finalement, alors que j’étais sur le point de partir pour l’Europe pour 15 jours, j’ai enregistré une vidéo du lieu, j’ai envoyé la vidéo aux potentiels locataires pendant mon absence et leur ai dit que je pourrais montrer le lieu à mon retour. Toujours aucune offre. Être absent a vraiment gâché mes efforts.
Lorsque j’ai baissé mon prix à 4 195 $, j’ai remarqué une légère hausse des intérêts, mais rien de significatif. Plusieurs techniciens d’une vingtaine d’années nous ont rendu visite, mais ils semblaient préférer uniquement les bâtiments d’agrément les plus récents. Croyez-moi, tout le monde se ressemble et vient du même parcours technologique.
Après six jours à 4 195 $, j’ai commencé à me demander si j’avais vraiment fait quelque chose parce que mes locataires existants étaient enfin sortis. N’oubliez pas que je n’ai jamais eu un mois de vacance au cours de mes 11 années en tant que propriétaire de cette propriété. Pour augmenter considérablement l’intérêt, j’ai sérieusement envisagé de baisser le prix à 3 999 $, car je savais que de nombreuses personnes à San Francisco ont un seuil de 4 000 $ pour louer un appartement de deux chambres ou un seuil de 2 000 $ par chambre. Pourtant, j’ai tenu bon à 4 195 $.
Dans le coin bleu : agent immobilier
Pendant ce temps, mon agent immobilier a demandé à un photographe professionnel de prendre de magnifiques photos de chez moi (que j’ai utilisées pour mes annonces de biens à louer). Il a absorbé le coût en échange de toucher une commission potentielle de 5 % sur ma place. Pour une raison quelconque, il lui a fallu une semaine pour récupérer les photos et créer un site Web de ma propriété. Cela n’aurait dû lui prendre qu’un jour s’il avait été dans le coup. Il a ensuite diffusé la liste sur son réseau. Nous avons opté pour 1,2 million de dollars.
Après une semaine sans présentation, nous avons baissé le prix à 1,15 M$. 1,2 million de dollars est vraiment un prix ambitieux pour ma propriété qui pourrait être réalisable si elle était correctement mise en scène, peinte et mise en MLS à la vue du monde entier. Cependant, à ce stade, je n’étais pas intéressé à dépenser environ 7 000 $ pour la mise en scène, 2 200 $ pour la peinture et peut-être 10 000 $ pour effectuer une légère rénovation de la cuisine et d’une salle de bain. Je préfère garder les 20 000 $ pour moi.
Une fois le nouvel e-mail annonçant le nouveau prix de 1,15 million de dollars envoyé, nous avons eu environ six projections en deux semaines. N’oubliez pas que je suis prêt à vendre le condo pour 1 065 000 $. L’une des projections était une deuxième projection destinée à une femme célibataire d’environ 50 ans qui adorait la vue et l’emplacement du parc. Elle était totalement disposée à rénover l’endroit et a même envisagé de le convertir en une grande chambre. Pas intelligent, mais son choix. Il y avait de l’espoir pour une bonne offre !
C’était peut-être parce que je n’avais pas exprimé un fort désir de vendre le logement, mon agent était tiède à l’égard de cette tâche. Pour le week-end du Memorial Day, il a dit qu’il ne pouvait pas montrer l’endroit parce qu’il allait aux 500 miles d’Indianapolis. J’ai pensé à lui demander de faire logiquement en sorte que quelqu’un d’autre montre l’endroit, mais je lui ai plutôt dit : « Amusez-vous ! Je voulais le battre !
Le gagnant est annoncé
La demande des locataires a vraiment commencé à se réchauffer pour une raison quelconque dès le premier week-end de juin. Avant cela, tous les indicateurs indiquaient un ralentissement du marché locatif en raison de l’offre importante de condos de luxe sur le marché. Pour être juste envers mon agent immobilier, je l’ai tenu au courant des intérêts locatifs que je constatais et lui ai demandé de revenir vers les acheteurs qui avaient manifesté leur intérêt plus tôt lorsque ma demande a commencé à augmenter.
Quelques jours plus tard, je lui ai dit que j’étais en pourparlers de location avec des locataires potentiellement formidables qui s’engageraient à 4 195 $. Ils gagnaient environ 180 000 $ par an et semblaient vraiment aimer cet endroit. Pour les locataires d’un marché locatif compétitif, montrer leur joie à l’égard de la propriété fait vraiment la différence pour le propriétaire.
Mon agent m’a envoyé un texto : « C’est génial ! Mais attendez ! Et si nous mettions votre annonce sur la fonctionnalité Coming Soon de la liste MLS ? C’est génial car cela donne à votre propriété une exposition maximale et le compteur de jours sur le marché ne commence pas à compter jusqu’à ce que vous passiez de catégorie à une annonce complète ?«
« Ça pourrait être bien ! » J’ai répondu. « Mais cela fait 27 jours, et je pense que le destin m’a appelé. J’ai le couple idéal qui restera probablement 2 à 4 ans. À 4 195 $ par mois, c’est 200 $ de plus que ce que je facturais, et 50 360 $ de loyer par an. C’est un oiseau dans la main, bébé !«
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J’ai toujours su ce que je voulais
Au plus profond de moi, j’ai toujours su que je voulais conserver la propriété. Vous n’obtenez tout simplement pas toujours ce que vous voulez. Payer plus de 50 000 $ de commissions et 10 000 $ supplémentaires de droits de mutation estimés ainsi que 100 000 $ supplémentaires d’impôts sur les bénéfices à long terme semble être un véritable gaspillage d’argent. Le dilemme louer ou vendre était donc difficile.
L’inflation est une force trop puissante pour être combattue. Il n’y a rien de plus facile que d’être une propriété acheteur pour chevaucher le monstre de l’inflation jusqu’au coucher du soleil. J’étais juste déçu de devoir faire des travaux pour trouver de nouveaux locataires après trois ans de pilote automatique.
Je ne me soucie pas des énormes gains inattendus ou d’un rendement plus élevé. Il s’agit de flux de trésorerie et d’allocation de cette partie de ma valeur nette de la manière la plus simple et la plus oubliable possible.
Cela me fait plaisir de voir les yeux d’un jeune couple s’illuminer lorsqu’ils entrent pour la première fois dans ma propriété. Ils commencent à parler de leur avenir potentiellement merveilleux ensemble. Et s’ils aiment suffisamment la propriété pour remplir une demande, cela signifie qu’ils voient la valeur du prix que je demande.
Lorsque vous créez un plan financier avec deux bons résultats, vous ne pouvez pas perdre. Même si je ne trouvais ni acheteur ni locataire, je pourrais simplement laisser la propriété vide, comme un investisseur étranger cherchant à garer son argent illicite. En retirant ma propriété du marché de la vente ou de la location, j’aide également d’autres propriétaires et vendeurs immobiliers à trouver leur meilleur prix grâce à une moindre concurrence.
Je crois fermement que tout le monde devrait conserver ses actifs immobiliers le plus longtemps possible. Pensez au peu de travail qui est réellement nécessaire pour conserver un actif capable de prendre en charge vos années de retraite.
Connexes : Pourquoi j’ai vendu ma propriété locative
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Louer ou vendre est un message original de FS
