L’immobilier est-il la prochaine classe d’actifs à chuter ? C’est ce que je pensais le 13 janvier 2016 lorsque j’ai écrit ce post pour la première fois. Ensuite, j’ai vendu mon bien locatif en 2017 et j’ai vu l’immobilier faiblir en 2018. Cependant, après la pandémie, le marché immobilier est de retour et plus fort que jamais !
Permettez-moi de partager avec vous des sentiments du passé et de voir si nous pouvons en tirer des leçons. Il vaut la peine de s’inquiéter à nouveau pour le marché immobilier étant donné les énormes augmentations de prix. L’immobilier devrait bien se porter après la pandémie étant donné que les taux resteront bas, que la croissance de l’emploi rebondit et qu’une énorme richesse a été créée sur le marché boursier.
L’immobilier est la prochaine classe d’actifs à chuter et pourquoi je ne m’inquiète pas
Vous pourriez penser que je me sens relativement optimiste en période de volatilité des marchés, étant donné que moins de 30 % de ma valeur nette est constituée d’actions. Si le S&P 500 corrige de 50 %, je ne perds que 15 % de ma valeur nette, n’est-ce pas ? Eh bien, c’est absolument faux, car chaque fois que le marché boursier se corrige, le marché immobilier n’est jamais trop loin derrière.
Environ 40 % de ma valeur nette se trouve dans l’immobilier à San Francisco/Lake Tahoe/Hawaï. Si la faiblesse du marché boursier se poursuit, cela signifie toujours que les bénéfices des entreprises sont sous le feu des critiques. Moins de revenus signifie moins d’emplois. Moins d’emplois signifie moins de revenus disponibles. Moins de revenu disponible signifie que la demande de logements diminue.
Même si vous vous en sortez relativement bien, il existe un désir psychologique de ne pas acheter quoi que ce soit en raison de l’attente d’une baisse des prix. Le spectre de la déflation est le pire cauchemar de tout économiste.
Pourquoi vous ne devriez pas craindre une correction du marché immobilier
Je suis conscient que la valeur de mes avoirs immobiliers va diminuer au cours des deux ou trois prochaines années. Si je pouvais vendre au moins une propriété pour moins de 1 % de frais en un seul clic, je le ferais probablement. Malheureusement, Internet n’a jusqu’à présent pas réussi à faire baisser les commissions immobilières bien en dessous de 5 %.
Pour ceux d’entre vous qui possèdent de l’immobilier, je pense que vous devriez également vous attendre mentalement à une baisse de votre patrimoine immobilier. Les arbres ne poussent pas éternellement vers le ciel. Parfois, ils sont décimés à cause du vent, du feu, de la foudre ou des pluies torrentielles.
Pour atteindre la liberté financière, il faut croire que tout ira bien à la fin tout en faisant tout son possible pour améliorer les choses que vous pouvez contrôler. Permettez-moi de vous expliquer pourquoi je ne m’inquiète pas d’une baisse potentielle importante de ma valeur nette, et pourquoi vous ne devriez pas non plus vous inquiéter si vous possédez une propriété.
Raisons de rester sanguin
1) Votre résidence principale est votre domicile. L’immobilier est ma classe d’actifs préférée, principalement parce qu’elle offre une utilité incroyable par rapport aux actions. Pendant la crise immobilière, tout ce dont je me souviens de la vie dans ma maison, c’est de me blottir tard dans la nuit dans l’autocar. regarder un film préféré, des repas-partage entre amis et des barbecues sur la terrasse.
Il y a tellement de souvenirs fantastiques même si à un moment donné, la valeur de ma maison a probablement diminué de 20 %. Je préfère vivre dans une belle maison plutôt que d’essayer de gaspiller de l’argent en vivant dans une location merdique. La vie est censée être vécue maintenant, et une maison est l’endroit où nous passons le plus de temps. Achetez toujours d’abord un bien immobilier pour un meilleur style de vie, puis pensez à l’appréciation du capital et aux revenus locatifs.
2) Les loyers sont incroyablement rigides à la baisse. Si vous achetez de l’essence pour votre automobile, vous êtes naturellement étonné et ennuyé de voir à quelle vitesse les prix de l’essence montent en flèche, mais diminuent si lentement. Si vous possédez un bien locatif, il y a une raison pour laquelle le loyer est collant. Un contrat ! Après 11 ans en tant que propriétaire, je n’ai jamais eu à baisser mon loyer. Au moment où mon locataire part, le ralentissement a cessé car les mauvais cycles économiques ne durent généralement pas plus longtemps que la durée moyenne de mon locataire. Par exemple, la dernière récession n’a duré que quelques années.
3) L’occupation peut être améliorée grâce à l’agitation. Vous avez la possibilité d’augmenter votre taux d’occupation si vous négociez et planifiez bien. Je n’ai pas eu un mois de poste vacant depuis 11 ans en raison de communications ouvertes et d’une activité agressive. En d’autres termes, vous pouvez influencer positivement vos résultats, contrairement au marché boursier où vous êtes un investisseur passif.
4) Les coûts diminuent dans un marché baissier. Durant le dernier ralentissement économique, j’ai réussi pendant quatre ans à réduire mes impôts fonciers. L’objectif de tout propriétaire immobilier est de faire en sorte que sa maison ait une valeur ZÉRO aux yeux de l’expert immobilier chaque année. Vous pourrez également refinancer votre prêt hypothécaire alors que les investisseurs fuient vers la sécurité des obligations, comme ils le font actuellement. J’ai refinancé plusieurs propriétés environ 10 fois, ce qui m’a permis d’économiser des centaines de milliers de dollars en intérêts hypothécaires. Enfin, lorsque l’immobilier n’est plus à la mode, vous pouvez demander aux entrepreneurs de réaliser des projets de rénovation domiciliaire à moindre coût.
5) Les opportunités de mise à niveau augmentent. C’est dans la nature humaine de toujours chercher à passer à une maison plus agréable. Même si votre maison de 500 000 $ a diminué de 20 %, si la maison de 2 000 000 $ diminue également de 20 %, vous avez rattrapé 300 000 $ ! (vous avez perdu 100 000 $, mais la nouvelle maison coûte 400 000 $ moins cher). Je n’ai pas l’intention d’acheter une nouvelle maison en 2017-2019, mais avec la fin de mes CD, je pourrais peut-être opter pour un plus beau bloc-notes et écrire sur mon voyage.
6) Le gouvernement vous soutient. Le gouvernement veut que les Américains soient propriétaires de leur logement. C’est pourquoi ils offrent 250 000 $/500 000 $ de bénéfices non imposables aux particuliers/couples mariés lorsqu’ils vendent. Le gouvernement vous permet également de déduire 100 % de vos intérêts hypothécaires jusqu’à 1 million de dollars de dette hypothécaire plus les intérêts d’un HELOC de 100 000 $. Si vous réalisez encore plus de 250 000 $/500 000 $ de bénéfices, vous pouvez simplement transformer votre propriété en une nouvelle via un échange 1031 et ne jamais payer d’impôts. Enfin, le gouvernement a l’habitude de renflouer les propriétaires qui ont cessé de payer leur hypothèque pour une raison quelconque. Tous ces avantages sont au prix des taxes foncières annuelles.
7) Vous finirez par disposer d’un actif rentable. Peu importe ce qui arrive dans la vie, tant que vous payez votre prêt hypothécaire PMI à temps, vous finirez par avoir une maison remboursée. Si vous envisagez une propriété sur une période de 30 ans, il y a de fortes chances que la valeur nominale soit bien supérieure à votre prix d’achat. Pendant cette période, vous aurez profité de votre vie (#1) tout en adaptant complètement vos dépenses au versement de votre prêt hypothécaire. Je suis propriétaire d’une propriété depuis 11 ans maintenant et c’est incroyable que même si je ne paie pas de capital supplémentaire, la propriété sera entièrement remboursée automatiquement en 19 ans.
8) Ça fait du bien d’aider la prochaine génération. L’achat d’une maison après l’université peut être très difficile étant donné la mise de fonds et le prix des maisons dans les zones à forte croissance d’emploi. Si je peux fournir un logement subventionné à mes enfants (pas gratuit, car il n’y aura pas de passagers clandestins dans ma famille), alors ils pourront se concentrer sur la poursuite d’une carrière plus fidèle à leur cœur sans trop se soucier de gagner de l’argent. Ils peuvent également se concentrer sur l’épargne pour la retraite, fonder une famille et toutes sortes de choses merveilleuses lorsque le logement devient moins un fardeau.
9) Ce ne sera pas aussi grave que le dernier ralentissement économique. L’avantage de traverser la pire crise financière de l’histoire et d’y survivre est que la prochaine reprise ne sera pas aussi mauvaise. Depuis la dernière crise immobilière, les banques ont resserré leurs normes de prêt afin que seuls les emprunteurs les plus privilégiés qui versent des mises de fonds importantes puissent obtenir un prêt.
Les banques elles-mêmes sont beaucoup plus capitalisées avec des ratios d’exigence de fonds propres de première catégorie plus élevés. Je suis heureux que, parce que mon refinancement hypothécaire a été rejeté en 2015, ceux qui obtiennent des prêts ont une situation financière solide, meilleure qu’un score FICO de 800 et un revenu de 250 000 $.
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LES FORTUNES SE FONT EN PENDANT LES RALENTISSEMENTS
60 à 70 % de ma valeur nette va être touchée par un ralentissement potentiel. J’ai accepté cette fatalité et vous devriez le faire aussi si vous possédez des actions et des biens immobiliers. En attendant, je travaille dur pour générer plus de revenus et d’épargne grâce à mon activité en ligne et à d’autres activités annexes pour aider à atténuer le coup. Mon espoir est de rendre mon entreprise si grande qu’elle pousse les actions et l’immobilier à moins de 50 % de ma valeur nette totale.
Personne ne devrait être pressé d’acheter un bien immobilier maintenant. Les périodes de faiblesse ne durent jamais qu’un an. Soyez très pointilleux sur ce que vous achetez et sur les termes de votre contrat.
N’ayez pas peur de renoncer à une transaction, car il y aura toujours une autre opportunité immobilière. Le meilleur moment pour acheter est presque toujours quand il y a du sang dans les rues. La clé est de disposer de suffisamment de liquidités et de flux de trésorerie pour profiter des opportunités.
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