Points clés à retenir
- Les taux d’inoccupation des appartements ont augmenté pour atteindre 7,6 % en 2025, faisant évoluer le marché en faveur des locataires.
- Un rapport de Realtor.com a montré que les propriétaires avaient l’avantage dans seulement six des 50 principaux marchés de location de logements.
- Les taux d’inoccupation des logements locatifs ont augmenté principalement en raison d’une vague de construction de nouveaux appartements, les promoteurs ayant réagi aux pressions croissantes en matière d’accessibilité financière par une augmentation de l’offre.
Pour les locataires, 2025 a été une bonne année : les loyers ont baissé et les nouveaux immeubles d’habitation ont augmenté.
Les logements locatifs vacants ont atteint 7,6 % à l’échelle nationale en 2025, selon les données de Realtor.com, contre 7,2 % l’année précédente, faisant pencher la balance du pouvoir en faveur des locataires par rapport aux propriétaires. Parmi les 50 principales régions métropolitaines, 27 ont enregistré une augmentation du nombre de logements vacants locatifs l’année dernière.
« Après des années de compression des stocks, les locataires voient enfin la vague d’offre jouer en leur faveur », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com. « Bien que le marché ne soit pas uniforme partout, la tendance plus large est une évolution vers un équilibre indispensable qui permet plus de flexibilité et de choix dans la recherche de logement. »
Pourquoi cela compte pour vous
Les coûts du logement ont un impact significatif sur les dépenses de consommation et la politique monétaire, de sorte qu’un marché locatif favorable au consommateur peut stimuler l’économie dans son ensemble.
Les marchés avec des taux d’inoccupation locatifs de 7 % ou plus sont généralement considérés comme plus favorables aux locataires, selon le rapport. Et même si les conditions peuvent varier selon les zones, le rapport révèle que 44 des 50 principales zones métropolitaines américaines favorisent les locataires ou sont considérées comme équilibrées, avec des taux d’inoccupation compris entre 5 % et 7 %.
Les postes vacants varient selon l’emplacement
Comme pour les ventes de maisons, le marché de la location peut varier considérablement selon le lieu.
Par exemple, les taux d’inoccupation des logements locatifs à Austin, au Texas, ont bondi à 13,8 % en 2025, contre 8,2 % l’année précédente. La proportion d’appartements vacants a également augmenté à Buffalo, dans l’État de New York, à Dallas, à Détroit, à Houston, à Nashville, au Tennessee et à Jacksonville, en Floride.
Pendant ce temps, à Pittsburgh, Richmond, Virginie et Louisville, Kentucky, le marché locatif a évolué en faveur des propriétaires en 2025.
« Dans la Sun Belt et dans certaines parties du Midwest, les nouvelles constructions contribuent à créer une marge de négociation pour les locataires », a déclaré Jiayi Xu, économiste chez Realtor.com. « Mais dans les zones traditionnellement plus abordables comme Richmond et Pittsburgh, le secret est dévoilé ; la demande croissante des habitants de l’extérieur commence à absorber cet excédent de logements vacants, prouvant que l’attitude favorable aux locataires peut être éphémère si l’offre ne suit pas le rythme de la demande. »
Une nouvelle construction atténue la crise de l’abordabilité
Les constructeurs ont achevé plus de 500 000 logements locatifs en 2025, selon les estimations de RentCafe, ce qui n’est pas loin du record établi en 2024. Non seulement davantage d’appartements sont construits, mais RentCafe a également constaté que la construction de logements abordables a augmenté de 73 % au cours de la période de cinq ans entre 2020 et 2024, par rapport à la période précédente.
Éducation connexe
« Les prix élevés de l’immobilier et la pénurie de logements à vendre poussent davantage de résidents vers la location », a écrit Doug Ressler, analyste principal de la société de données immobilières commerciales Yardi Matrix. « Pour de nombreux ménages, l’accession à la propriété est tout simplement hors de portée, ce qui alimente la demande de logements locatifs. »
L’augmentation de la construction d’appartements contribue également à réduire les loyers, qui ont diminué de 1,5 % en janvier par rapport à l’année dernière. À l’échelle nationale, les loyers ont diminué pendant 29 mois consécutifs et sont désormais en baisse de près de 5 % par rapport à leur sommet de l’été 2022.
Cependant, tout comme pour le marché immobilier, l’abordabilité demeure une préoccupation. Même si les loyers ont récemment baissé, ils restent toujours plus de 15 % plus élevés qu’avant la pandémie.
