D’un point de vue financier, l’immobilier locatif figure en tête de liste des actifs à posséder. Pourquoi un bien locatif ? Explorons les principaux avantages de cette classe d’actifs. Mais avant tout, vous devez être intelligent lorsque vous investissez dans un bien locatif. Sinon, cela peut devenir un énorme casse-tête si vous ne faites pas de dépistage correctement. Vous devez sélectionner des locataires fiables et acheter dans un endroit qui attire des locataires de qualité. Heureusement que vous filtrez comme la CIA et que vous n’achetez que dans des endroits privilégiés.
L’immobilier locatif est la meilleure protection contre l’inflation. De plus, c’est l’atout ultime pour gagner de l’argent en période d’inflation. Cela s’applique à la fois au point de vue des flux de trésorerie et de l’appréciation des actifs réels.
Alors que le dollar américain s’effondre, votre objectif devrait être d’emprunter autant d’USD que votre bilan personnel le permet. Alors achetez un actif réel dans une devise étrangère qui s’apprécie ! Hélas, si vous ne pouvez pas faire cela, vous n’avez qu’à faire la meilleure chose à faire et à acheter américain.
Pourquoi l’immobilier locatif rapporte de l’argent dans tous les sens et latéralement
Environnement inflationniste en déclin
Disons que vous avez un million de dollars en banque et que vous gagnez 2 % d’intérêt sur un CD à longue date. Chaque année, vous gagnez la somme respectable de 20 000 $. Avant, vous pouviez gagner 42 000 $ par an. Mais à cause du ralentissement économique, l’inflation est introuvable.
Dans un environnement de faible inflation, la valeur de votre bien locatif AUGMENTE. Pourquoi un bien locatif ? Les loyers sont pour la plupart rigides et ont tendance à augmenter et à droite.
Laissez-moi vous expliquer avec quelques chiffres réalistes. En deux ans, le loyer d’une de mes locations est passé de 3 000 $ à 3 100 $ par mois. Ce n’est pas très impressionnant. Cependant, il faut comparer le rendement locatif avec ce qu’ont fait les taux sans risque sur la même période.
Les taux de CD à 5 ans ont chuté de 4,25 % à environ 2 % au cours de la même période. Si vous capitalisez la valeur locative, vous prenez simplement 3 100 $ X 12 mois = 37 200 $ divisé par 0,02 % = 1 860 000 $.
En d’autres termes, si je n’avais ni hypothèque ni dépenses, à un taux plafond de 2 %, ma propriété locative vaut soudainement 1 860 000 $, contre moins de 1 000 000 $ lorsque les taux étaient à 4 %.
Lorsque les taux de CD sur 5 ans rapportaient 4,25 %, le flux annuel de 37 200 $ de revenus locatifs ne valait que 885 714 $. Une autre façon de voir les choses est la suivante. Dans un environnement de taux d’intérêt bas, vous auriez besoin de 1 865 000 $ en CD sur 5 ans rapportant 2 % pour générer 37 200 $ de revenu. L’importance ici est le flux de trésorerie et le coût d’opportunité.
Environnement inflationniste croissant
Lorsque l’inflation, et donc les taux d’intérêt, commencent à augmenter, il y a également une hausse proportionnelle des loyers et de la valeur des propriétés. L’inflation n’est mauvaise que si vous n’avez pas d’actifs réels.
Si vous n’avez aucun actif réel et seulement de l’argent liquide, les produits que vous achetez augmentent leurs prix tandis que votre dollar perd son pouvoir d’achat, ce qui vous nuit. Dans un environnement inflationniste, la valeur de votre bien locatif augmente par définition, souvent à un rythme beaucoup plus rapide que l’indice des prix à la consommation, comme nous l’avons vu dans la bulle !
En tant que propriétaire ayant un prêt hypothécaire, la grande partie de vos frais est fixe grâce à un prêt hypothécaire à taux fixe. Vos frais d’assurance, de taxe foncière et d’entretien augmenteront. Toutefois, ces coûts ne représentent généralement pas plus de 25 % des coûts totaux.
L’inflation exerce une pression à la hausse sur les loyers
Pourquoi un bien locatif ? Dans un environnement inflationniste, il existe une pression à la hausse sur les prix des loyers. En conséquence, vous suivez simplement le marché à la hausse. Augmenter le loyer à un niveau que le marché peut supporter.
Revenons à notre exemple des taux de capitalisation. Vous vous demandez peut-être : « N’est-ce pas mauvais si les taux de capitalisation augmentent, puisque votre valeur sous-jacente baisse dans l’exemple de 2 % à 4 % ?
Oui, c’est mauvais du point de vue du bilan, mais du point de vue des flux de trésorerie, vous adorez ça. Avec l’immobilier locatif, votre préoccupation n°1 est la génération de flux de trésorerie. Ce n’est que lorsqu’il est temps de vendre votre actif que vous vous souciez de la valeur sous-jacente.
Puisque nous sommes dans un environnement inflationniste, votre responsabilité en tant que propriétaire est d’augmenter votre loyer en conséquence. Il faut être vigilant chaque année en suivant le marché, sinon vous serez perdant sur une base relative.
Dans un environnement inflationniste de 3 à 4 %, j’augmenterai mon loyer de 3 à 4 % par an. Par exemple, dans cinq ans, mon loyer de 3 100 $/mois passera à 3 682 $/mois si j’augmente le loyer de 3,5 % chaque année.
Afin de calculer la valeur capitalisée de mon loyer, je prends simplement 3 682 $ X 12 = 44 184 $ divisé par 4 % = 1 104 600 $ comme moyen d’évaluer la valeur du bien locatif.
Environnement zéro inflationniste
Dans le scénario improbable d’une inflation nulle, rien ne change vraiment, si ce n’est que vous remboursez chaque mois votre dette pour qu’un jour, vous deveniez pleinement propriétaire du bien locatif. Vous utilisez l’argent des autres (OPM) pour posséder un actif et l’argent des autres pour rembourser la dette.
Pour les ennuis de la banque et du locataire, vous leur fournissez respectivement un paiement et un abri dans un échange jugé équitable par les deux parties.
Développer plusieurs classes d’actifs
Il n’existe pas de revenus complètement passifs avec les immeubles locatifs. Pour la plupart, il faut travailler pour tout. Cependant, si vous investissez dans le financement participatif immobilier, vous pouvez vraiment vous détendre. Non seulement le sponsor s’occupe de la maintenance et de tout le reste, mais vous pouvez généralement investir avec aussi peu que 1 000 $.
L’immobilier locatif est une merveilleuse classe d’actifs à posséder pendant les périodes de bonne comme de mauvaise conjoncture économique. Ici à San Francisco, les prix de location étaient incontrôlables et les gens faisaient la queue devant la porte pendant la bulle Internet.
Les entreprises embauchent comme des fous. Les prix de l’immobilier ont également grimpé, poussant ainsi davantage de personnes à louer à la marge. C’est alors que la bulle Internet a éclaté. Les personnes qui n’avaient plus les moyens de devenir propriétaires ont dû louer, empêchant ainsi les prix de location de baisser.
L’argent liquide n’est rien d’autre qu’un moyen d’échange. Et les actions ne sont que des fragments de rien qui prétendent au flux de bénéfices d’une entreprise. Pourquoi un bien locatif ? Parce qu’il s’agit d’une classe d’actifs réels puissante. Achetez des actifs réels. Dix ans plus tard, vous serez heureux de l’avoir fait.
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Par exemple, les taux de capitalisation sont d’environ 3 % à San Francisco et à New York, mais supérieurs à 10 % dans le Midwest si vous recherchez uniquement des revenus d’investissement. Inscrivez-vous et jetez un œil à toutes les opportunités d’investissement résidentiel et commercial dans tout le pays que Fundrise a à offrir. C’est gratuit de regarder.
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