Faire une demande de prêt hypothécaire aujourd’hui est véritablement l’une des expériences financières les plus révélatrices qui soient. Le krach financier a rendu l’obtention d’un prêt hypothécaire beaucoup plus difficile. C’est décevant puisque le krach financier a fait chuter les taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas au cours de la nouvelle décennie.
Je sais maintenant pourquoi de nombreux consommateurs n’avaient absolument AUCUNE CHANCE de faire des choix financiers judicieux lorsqu’il s’agissait d’emprunter de l’argent auprès des banques avant la crise. Aujourd’hui encore, les consommateurs sont induits en erreur.
Environ 25 % des maisons dans tout le pays sont achetées au comptant, probablement en raison de la difficulté d’obtenir un prêt hypothécaire, des investisseurs institutionnels et de l’augmentation du nombre de baby-boomers riches en liquidités qui cherchent à réduire leurs dépenses. À San Francisco, le chiffre des achats au comptant est plus proche de 35 %.
Je me suis dit à plusieurs reprises au cours du processus de qualification hypothécaire que je paierais simplement en espèces. Mais j’ai persévéré et j’ai ravalé ma fierté car un taux de 2,5 % pour un Jumbo ARM 5/1 était tout simplement trop tentant pour le laisser passer.
Le krach financier : libérer de l’argent et acheter de l’immobilier
Je pense actuellement à faire ce que font de nombreux retraités : réduire les effectifs. J’aime appeler mon geste « redimensionnement » car cela semble plus positif. Je pense que la superficie idéale par personne est d’environ 700 pieds carrés, c’est-à-dire une famille de deux = 1 400 pieds carrés, une famille de trois = 2 100 pieds carrés, etc.
Je ne suis pas d’accord avec McMansions car cela ne fait pas du bien d’avoir beaucoup de pièces inutilisées quand il y a des gens qui cherchent juste un abri. Avoir une maison trop grande, c’est comme payer 29,99 $ pour un buffet à volonté, mais ne manger que 15 $ de nourriture parce que vous venez de déjeuner il y a trois heures.
En plus de vouloir redimensionner ma maison, je souhaite également libérer des flux de trésorerie dans le but de générer 200 000 $ de revenu passif par an, au cas où l’un de mes tampons financiers échouerait.
Générer des revenus est extrêmement important pour ceux d’entre nous qui ne travaillent plus à temps plein. C’est bien d’avoir une bonne quantité d’actifs, mais générer un flux de revenus passifs sain est l’essence même de l’indépendance financière.
Cela dit, il est également important de vivre sa vie maintenant. La pandémie a montré que demain n’est pas garanti. Le krach financier a anéanti les actions au 1T2020. Cela pourrait se reproduire. Au moins avec l’immobilier, vous avez un endroit agréable où vivre.
Une réponse choquante de la banque hypothécaire
Toute personne rationnelle considérerait la taille de sa maison à la retraite ou en semi-retraite comme une chose logique à faire. Nous pensons souvent que nous grandirons dans nos maisons, mais parfois nous n’y parvenons jamais.
Je recherche également un dépaysement et une maison plus grande avec vue à Golden Gate Heights. Je suis étonné de voir tout ce que l’on peut obtenir en dehors de l’extrémité nord de San Francisco (Marina, Cow Hollow, Pacific Heights, Presidio Heights, Russian Hill). Je crois sincèrement que les vues panoramiques sur l’océan à SF sont le meilleur investissement.
Jetez un œil à cet e-mail envoyé par le souscripteur hypothécaire à mon agent hypothécaire au cours des dernières semaines du processus d’approbation hypothécaire. J’ai trouvé une jolie maison à Golden Gate Heights et j’ai indiqué à ma banque l’adresse et le prix afin que je puisse organiser un financement approprié. Cette lettre est la preuve que les banques ont provoqué la crise financière.
Réponse de la société hypothécaire
J’ai un problème avec l’occupation. La maison proposée à l’achat est plus petite et nécessiterait des améliorations importantes pour être dans un état similaire à sa maison actuelle. J’ai recherché la résidence actuelle sur Internet pour avoir une idée de à quoi ressemble sa maison. L’emprunteur a indiqué qu’il souhaitait déménager dans une zone différente, moins fréquentée, avec une vue.
Il ne vend pas la résidence de départ et sa valeur est le double de la valeur de la maison proposée. Il possède deux propriétés locatives supplémentaires, une une location de vacances et la seconde un condo. Cela ne semble tout simplement pas logique en tant que résidence principale. Mais j’ai besoin d’un avis sur les risques. – Souscripteur hypothécaire
En d’autres termes, la souscriptrice a un PROBLÈME lorsque je déclasse ma maison dans une maison qui vaut 50 % de moins parce qu’elle pense que je prépare quelque chose. De quel genre de conneries s’agit-il ? Je soupçonne que le souscripteur pense que j’achète en réalité simplement une maison moins chère à rénover et à retourner ou à louer, ce qui n’est pas le cas. Pour votre information, les taux hypothécaires des logements principaux sont généralement inférieurs de 50 points de base aux taux hypothécaires des biens locatifs.
Si j’étais prêteur, je serais heureux si l’un de mes clients de longue date décidait de générer un revenu de location équivalent au double de son prêt hypothécaire existant, tout en achetant une nouvelle maison avec un prêt hypothécaire plus petit. Le souscripteur est déconcerté à l’idée que je puisse un jour envisager de vivre avec moins.
Ce qui est curieux, c’est que je pense que la nouvelle maison avec vue sur Golden Gate Heights est tout aussi bonne que ma maison de sortie qui coûte deux fois plus cher. J’ai toujours voulu une vue panoramique sur l’océan et je l’ai enfin trouvée. Bien sûr, la maison proposée est 300 à 400 pieds carrés plus petite, mais je peux toujours élever confortablement une famille de trois ou quatre personnes.
La solution au problème du souscripteur
Mon agent hypothécaire m’a dit que je devais écrire une LETTRE SUPPLÉMENTAIRE. La première lettre était une lettre de 750 mots expliquant pourquoi je voulais un prêt hypothécaire. Cette lettre devait souligner les « préoccupations » suivantes :
1) Une maison plus petite
2) Montant des améliorations et des rénovations pour en faire mon principal.
3) Répétez encore une fois pourquoi la région est géniale.
Que dois-je faire ? Ne pas écrire une lettre à la fin de ce processus ardu de demande de prêt hypothécaire ? Non, bien sûr, je devais répondre.
Voici ma deuxième lettre à la banque :
Chère banque de plus, plus, plus,
Je crois que le secret pour créer de la richesse et atteindre la liberté financière est de vivre en dessous de ses moyens. Depuis près de 10 ans, je vis dans ma résidence actuelle. La maison est fantastique, mais j’ai finalement réalisé qu’elle était tout simplement trop grande pour moi.
J’ai apprécié mon domaine dans la vingtaine et la trentaine. Cependant, je pense qu’il est temps de « dimensionner correctement » ma situation de vie avec une maison de rêve plus petite avec vue panoramique sur l’océan. Je pense qu’environ 1 800 pieds carrés avec trois chambres et deux salles de bains est idéal.
La maison peut facilement accueillir une famille de quatre personnes. Si je voulais plus d’espace, je peux simplement construire plus de 1 000 pieds carrés supplémentaires, car le terrain représente plus du double de mon terrain existant. J’ai l’intention de dépenser de l’argent pour rénover l’endroit pour le rendre parfait.
Je crois avoir trouvé la maison de mes rêves à Golden Gate Heights. Le courtier a 70 ans et vient de l’extérieur de la ville. Il n’a mis aucune photo sur la MLS et avait un simple flyer en noir et blanc. La seule raison pour laquelle il a obtenu cette inscription est qu’il a grandi dans la maison voisine et qu’il connaissait la famille. Je crois que si la maison avait été correctement commercialisée par un courtier de SF avec photographie et mise en scène professionnelles, la maison se serait facilement vendue 150 000 $ de plus étant donné le grand terrain et la vue. Heureusement, je suis passé chez moi en voiture un soir. J’ai envoyé un e-mail au courtier au hasard. Ensuite, j’ai lancé une offre concurrentielle basée sur ce qu’il avait à l’époque, c’est-à-dire qu’un seul autre enchérisseur devait vendre sa maison pour acheter cette maison.
Je pense que Golden Gate Heights est le prochain joyau d’un quartier. Elle sera découverte par les acheteurs de San Francisco – tout comme Noe Valley a été découverte il y a 10 ans. La plupart des propriétés de Golden Gate Heights sont des maisons unifamiliales. La rue est tranquille et l’accès à l’autoroute 1, 101, 280 est très pratique avec la 19ème avenue à proximité. Les écoles publiques sont également remarquables dans la région. Des écoles telles que Lowell High School, Alice Yu Elementary et Clarendon Elementary sont toutes notées 10 sur 10 en ligne.
Je suis surpris que le « drive by évaluation » pour ma résidence principale existante revienne avec un montant aussi élevé. Je pense qu’une valeur plus réaliste est 30 % inférieure compte tenu de la proximité d’une rue plus fréquentée. L’évaluateur a utilisé des compositions situées dans des emplacements plus privilégiés. Comme vous pouvez le constater, l’écart entre la valeur de ma nouvelle maison et celle de ma maison existante n’est pas aussi important qu’il y paraît, surtout si je fais des rénovations.
Je n’ai pas l’intention de vendre mes propriétés. Je n’ai pas besoin d’argent actuellement et les prix de l’immobilier ont tendance à s’apprécier sur le long terme. De plus, les revenus locatifs potentiels de mon logement existant sont alléchants.
J’ai l’intention de faire de cette nouvelle maison de Golden Gate Heights une « maison pour toujours ». Lorsque vous avez trouvé une vue à 3 millions de dollars pour moins de la moitié, vous devez saisir l’opportunité. Merci pour votre considération.
Salutations,
Sam
Ce n’est pas une mauvaise lettre, n’est-ce pas ? J’essayais de contenir mon agacement. Mais je voulais commencer avec force en vivant en dessous de ses moyens pour donner du sens au souscripteur. Je suis assez sûr que ce souscripteur n’est pas financièrement indépendant, sinon il n’aurait pas remis en question mon désir de moins.
Après plusieurs jours, mon prêt hypothécaire était enfin prêt.
Les banques sont tout aussi responsables du krach financier
Nous avons lu le point de vue très franc d’un agent de crédit qui accuse essentiellement les propriétaires d’avoir manqué à leurs obligations hypothécaires et d’avoir causé la destruction financière du monde en 2008-2010. Je peux voir la logique. Si personne n’avait jamais fait défaut sur son prêt hypothécaire, la crise ne se serait jamais produite.
Maintenant que je vois à quel point les souscripteurs de prêts hypothécaires sont absolument ARRIÈRE dans leur façon de penser, je crois fermement que les banques ont été en grande partie responsables de la crise financière en poussant des niveaux inutiles de prêts vers les emprunteurs. La réflexion de ma banque allait dans une seule direction. De plus en plus. . Les gens ne peuvent améliorer leur maison qu’avec plus de superficie, des terrains plus grands et des caractéristiques plus sophistiquées plutôt que de la déclasser. C’est absurde.
Jusqu’à ce que les services de gestion des risques des banques commencent à comprendre que pas plus n’est pas nécessairement mieux, je crains qu’une fois de plus, les emprunteurs ne se mettent à nouveau au-dessus de leurs têtes.
Au moins, les banques se montrent beaucoup plus prudentes en 2021 et au-delà. Ils ont appris leurs leçons et ne prêtent qu’aux acheteurs les plus qualifiés.
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Cet article a été initialement rédigé le 24 juin 2014, puis mis à jour le 6 juillet 2020.
