Lorsque mon refinancement hypothécaire m’a été refusé début 2015, j’étais énervé. J’étais dans le troisième mois d’attente avant d’apprendre la mauvaise nouvelle. J’avais bloqué un taux ARM Jumbo ARM exceptionnel de 2,25 % qui aurait pu m’économiser 400 $ par mois pour les cinq prochaines années. Avoir un score Experian FICO de plus de 800 et un revenu à six chiffres n’était pas suffisant car une grande partie de mes revenus provenait du travail indépendant. Les banques traditionnelles exigent deux ans d’historique de revenus d’indépendant avant que TOUT cela ne compte.
En 2012, un autre refinancement hypothécaire a failli dérailler. TransUnion, l’une des principales agences de crédit, à mon insu, a vu mon score FICO tomber à 680 parce qu’un ancien locataire a oublié de payer une facture de services publics de 8 $ après avoir déménagé. PG&E, la société de services publics, n’a pas pris la peine de m’envoyer un e-mail, de m’appeler ou de m’envoyer une lettre pour la facture impayée. Au lieu de cela, PG&E a envoyé mon nom à une agence de recouvrement ! Heureusement, j’ai demandé à PG&E d’écrire à ma banque une « lettre de crédit claire » et mon refinancement a été effectué.
Mon score Experian FICO de 800+ ne m’a pas aidé à obtenir un refinancement hypothécaire, et mon score TransUnion FICO de 680 m’a presque foutu. À l’époque, il était clair pour moi que le score FICO était sérieusement erroné. Par conséquent, j’ai été heureux d’entendre SoFi, l’un des principaux prêteurs en ligne qui a levé 1 milliard de dollars de financement en 2015 auprès de Softbank, a décidé de supprimer complètement le score FICO de sa demande de qualification de prêt pour 2016 et au-delà.
QUALIFICATION DE PRÊT SANS FICO
Au lieu d’utiliser les scores FICO, SoFi prend en compte trois critères : antécédents professionnels, antécédents en matière de respect des obligations financières et flux de trésorerie mensuel moins dépenses – pour déterminer si un demandeur est qualifié pour ses produits de prêt. Il s’agit notamment du refinancement de prêts étudiants, des prêts hypothécaires et des prêts personnels.
Dan Macklin, co-fondateur de SoFi, explique pourquoi ils abandonnent FICO.
« Le calcul du score FICO ne prend pas en compte des éléments tels que votre épargne, votre flux de trésorerie, votre capacité à payer des factures non liées au crédit comme l’eau et l’électricité ou vos revenus futurs (par exemple, si vous venez de décrocher un emploi avec un excellent salaire). De plus, il y a le fait qu’un nombre croissant de millennials renoncent complètement aux cartes de crédit, ce qui se reflète négativement dans leurs scores de crédit – même s’ils peuvent parfaitement rembourser un prêt. Tous ces facteurs peuvent avoir un impact majeur sur votre solvabilité, mais votre score FICO ne les prend pas en compte.
En raison de ces lacunes, SoFi a choisi de ne pas utiliser les scores FICO lors de l’évaluation des ressources financières des candidats. Nous prenons toujours en compte votre historique de respect de vos obligations financières, mais nous examinons également un tableau plus complet de votre situation financière que ce que peut fournir votre pointage de crédit.
Cela signifie prendre en compte des facteurs tels que les antécédents professionnels et les flux de trésorerie mensuels moins les dépenses. Nous adoptons une vision plus globale du bien-être financier de nos candidats – et de leur destination – et nous apprenons bien plus que ce qu’un nombre à trois chiffres pourrait nous dire.
Passons en revue les trois critères de SoFi en m’utilisant comme exemple pour voir s’ils ont du sens.
1) Antécédents professionnels. Vérifier! J’ai travaillé pendant 13 années consécutives dans quelques grandes banques d’investissement jusqu’en 2012. Depuis 2012 jusqu’à aujourd’hui, je suis indépendant.
2) Antécédents de respect des obligations financières. Vérifier! Je n’ai jamais manqué un versement hypothécaire en 12 ans. J’ai manqué trois paiements par carte de crédit en 16 ans par accident (en voyage habituellement). Tous les paiements en retard ont été annulés puisque j’ai payé ma facture de carte de crédit dès que j’ai réalisé que j’étais en retard, c’est-à-dire toujours dans la semaine suivant la date d’échéance.
3) Flux de trésorerie mensuel moins dépenses. Vérifier! J’économise plus de 50 % de mon revenu après impôt chaque mois depuis 16 ans. En d’autres termes, mon revenu brut mensuel représente le triple de mes dépenses et mon revenu après impôt représente plus du double de mes dépenses.
Sur la base de ces trois critères, j’aurais dû être admissible à un refinancement hypothécaire en 2015. À ce jour, j’aurais payé au moins 12 versements hypothécaires mensuels à temps. Mais Chase a décidé que mes finances n’étaient pas assez bonnes, même si mon flux de trésorerie mensuel aurait augmenté de 400 $ supplémentaires si le refinancement hypothécaire avait été réalisé.
Être admissible à un prêt n’est qu’une étape, mais c’est l’étape la plus difficile. La prochaine étape consiste à être admissible lorsqu’il existe un taux d’intérêt suffisamment bas.
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LES BANQUES TRADITIONNELLES DOIVENT ÉVOLUER
La raison pour laquelle les banques traditionnelles obtiennent de mauvais résultats est qu’elles utilisent des systèmes archaïques pour garantir de nouveaux prêts. Le monde a changé les gens ! Pensez aux trois situations ci-dessous, qui sont aujourd’hui très mal desservies par les banques :
1) Comment déterminez-vous si un nouveau diplômé de MBA avec un énorme potentiel de hausse est solvable s’il n’a pas un long historique de crédit ?
2) Pourquoi FICO est-il si rigide qu’il ne peut pas prendre en compte les antécédents de crédit non américains d’un non-résident ? Est-il vraiment raisonnable de considérer un non-résident comme présentant un risque de crédit élevé simplement parce qu’il n’a jamais contracté de crédit aux États-Unis alors qu’il peut être propriétaire d’une maison et d’une carte de crédit depuis 10 ans déjà ?
3) Pourquoi une personne avec un revenu indépendant de 300 000 $ est-elle moins solvable qu’une personne qui gagne 120 000 $ par an avec un travail quotidien qui n’est pas plus sûr ? Les pigistes peuvent gagner, et le font souvent, plus d’argent que ceux qui travaillent quotidiennement.
Ne pas trouver un moyen de servir les trois types de clients ci-dessus est absurde. Je suis très optimiste quant à la manière dont de nombreuses nouvelles entreprises de technologie financière prêtent de l’argent aux consommateurs. Ils développent de nouveaux algorithmes basés sur des données en temps réel pour prendre de meilleures décisions en matière de prêt. De meilleures décisions en matière de prêt signifient des coûts d’emprunt inférieurs. Les banques, le secteur des cartes de crédit et celui des prêts sur salaire usuraires doivent être secoués.
Je me demande comment les nouvelles sociétés de prêt à la consommation fintech se comporteront dans un ralentissement prolongé puisque presque toutes ont été créées après la crise financière de 2008-2009. Des taux d’intérêt plus bas sont bénéfiques pour l’emprunteur, mais cela signifie également que les marges bénéficiaires sont également beaucoup plus minces. En tant qu’emprunteur, vous souhaitez profiter des perturbations actuelles et obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible !
Recommandation: Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire auprès d’une banque traditionnelle, vous pouvez vérifier votre score Experian FICO et votre rapport de crédit ici. C’est toujours une bonne idée de voir quel est votre score avant de découvrir des mois après le début d’un refinancement hypothécaire. Le refinancement d’un prêt hypothécaire en 2017 et au-delà est désormais assez stressant en raison de toutes les exigences rigoureuses.
Mis à jour pour 2020 et au-delà.
