Question: J’ai acheté un appartement de deux chambres en février chez Emaar à Expo City, à Terra Gardens. Il s’agit d’une unité située au premier étage d’environ 1 100 pieds carrés, pour laquelle j’ai payé 2,237 millions de dirhams (609 000 dollars). Jusqu’à présent, j’ai payé 20 pour cent pour la propriété, plus les 4 pour cent de frais du Département foncier de Dubaï.
Je me sens un peu nerveux ces derniers temps étant donné la situation géopolitique actuelle et l’incertitude autour des prix de l’immobilier.
Je me demande actuellement si je dois continuer à effectuer des paiements et atteindre environ 40 à 50 % avant de potentiellement vendre, même si cela signifie subir une perte, ou si je dois simplement conserver la propriété jusqu’à son achèvement vers 2030 et voir comment le marché évolue.
Compte tenu de la situation actuelle, je me remets un peu en question. Que dois-je faire? Ghery, Dubaï
Répondre: Je peux comprendre pourquoi vous remettez en question votre décision d’investir en ce moment. Il est évident que lorsque vous achetez quelque chose et que le monde devient beaucoup plus incertain six mois plus tard, il est très facile de commencer à regarder en arrière et à se demander si vous n’auriez pas dû attendre. Mais je ne paniquerais pas.
Vous avez passé quatre à six mois à rechercher l’achat, vous avez acheté la propriété, mais pas avec l’intention de la vendre six mois plus tard. Je voudrais donc me rappeler pourquoi je l’ai acheté en premier lieu avant de permettre à la situation géopolitique actuelle de changer ce qui était à l’origine une décision à long terme.
Votre achat s’élève à environ 2 030 Dh par pied carré. En regardant Terra Gardens aujourd’hui, les chiffres ne suggèrent pas que vous avez soudainement acheté quelque chose qui a chuté de façon spectaculaire du marché. Les prix actuels des deux chambres se situent entre 2 100 et 2 200 Dh par pied carré, bien que les unités individuelles varient évidemment considérablement en fonction du bâtiment, de l’étage, de la disposition et bien sûr de la vue.
Sur le marché secondaire, certains vendeurs demandent entre 2,09 et 2,5 millions de dirhams pour des unités de taille similaire. Je ne confondrais donc pas un marché anxieux avec le fait que votre propriété vaut soudainement beaucoup moins.
Je ne vendrais pas maintenant.
Vous n’êtes qu’à 20 pour cent du plan de paiement. Vendre maintenant parce que vous êtes nerveux signifie potentiellement payer des frais de vente, accepter une remise pour attirer un autre acheteur et offrir un investissement avant que la raison principale de l’achat d’Expo City n’ait vraiment eu le temps de se développer.
Vous n’avez pas acheté un appartement terminé dans une communauté mature où l’on sait déjà exactement ce que le quartier va devenir. Vous avez adhéré au développement futur d’Expo City et de cette partie de Dubaï. Si votre investissement était basé sur le développement d’Expo City pour le reste de cette décennie, il est bien trop tôt pour en juger en septembre 2026.
Je n’envisagerais de vendre que si quelque chose de fondamental a changé et j’entends par là soit dans vos propres finances, soit dans l’investissement lui-même. Sinon, vous choisissez simplement une date différente pour prendre la même décision.
La question que je me poserais est bien plus pratique : puis-je continuer à effectuer mes paiements confortablement sans que cette propriété ne me mette sous pression financière ?
Si la réponse est oui, je serais enclin à poursuivre l’investissement.
Si atteindre 40 pour cent, 50 pour cent ou éventuellement l’achèvement va mettre à rude épreuve vos finances ou vous empêcher de dormir la nuit, c’est différent. Aucun investissement ne vaut la peine de vous mettre en difficulté financière et dans cette situation, je commencerais à planifier une sortie ordonnée plutôt que d’attendre d’être obligé de vendre.
Je garderais également un œil sur les preuves réelles plutôt que sur les gros titres. Regardez à quoi se négocient réellement les unités comparables de deux chambres à coucher à Terra Gardens, et pas seulement à quel prix les vendeurs en font la publicité. Observez les progrès d’Expo City, les infrastructures, les nouvelles activités commerciales et ce qu’Emaar continue de proposer autour de vous.
Un autre point à considérer, vous avez déjà payé les frais DLD de 4 pour cent. Si vous vendez et achetez autre chose parce que vous êtes nerveux, vous avez cristallisé ce coût et potentiellement les coûts de vente également. L’investissement de remplacement doit donc être suffisamment meilleur pour justifier de s’en retirer.
S’il s’agissait de mon investissement et que je pouvais confortablement me permettre les paiements restants, je serais enclin à conserver et à donner à l’investissement initial le temps de se réaliser plutôt que de le vendre en raison de l’incertitude que nous connaissons aujourd’hui.
Cela ne veut pas dire que je vous dis que Terra Gardens vaudra certainement plus en 2030, personne ne peut honnêtement vous le promettre. D’ici là, Dubaï disposera d’une offre résidentielle considérablement plus importante et Expo City doit encore mûrir en tant que destination résidentielle.
Mais regardons les faits : vous avez acheté auprès d’un grand promoteur, à un prix au pied carré qui ne semble évidemment pas en contradiction avec les données d’aujourd’hui, dans une zone où il y aura plus d’activité dans les années à venir. Par conséquent, je ne me demanderais pas nécessairement : « Suis-je inquiet aujourd’hui ? Je demanderais : « Est-il arrivé quelque chose qui change fondamentalement la raison pour laquelle j’ai acheté cette propriété en février ? D’après ce que vous m’avez dit, je ne suis pas sûr que ce soit le cas.
Alors peut-être que la plus grande erreur que vous pourriez faire maintenant serait de transformer une décision d’investissement à long terme en une décision émotionnelle à court terme.
Question : Je vis dans le même appartement de deux chambres à Dubaï depuis trois ans et ma location est sur le point d’être renouvelée.
Lors des deux derniers renouvellements, mon propriétaire a augmenté le loyer, ce que j’ai accepté car les loyers semblaient augmenter partout. Cette année, il a proposé de renouveler exactement le même loyer, 145 000 Dh, et au départ j’ai pensé que c’était raisonnable.
Le problème est que j’ai commencé à chercher en ligne et qu’il y a maintenant plusieurs appartements similaires dans mon immeuble et à proximité pour environ 130 000 à 135 000 Dh. L’un semble même mieux amélioré que le mien.
Mon propriétaire dit que je devrais être heureux qu’il n’augmente pas mon loyer, mais j’ai l’impression de payer désormais au-dessus du marché. Puis-je insister pour qu’il réduise le loyer, ou dois-je déménager s’il refuse ? JB, Dubaï
UN: C’est une situation dont on va entendre de plus en plus parler car la conversation entre propriétaires et locataires est définitivement en train de changer.
Depuis plusieurs années maintenant, les locataires confrontés à des renouvellements s’inquiétaient principalement de l’augmentation potentielle de leur loyer, mais aujourd’hui, dans la plupart des quartiers de Dubaï, les locataires commencent à se poser une question différente.
La distinction importante est qu’un marché plus faible ne vous donne pas automatiquement un droit légal à une réduction de loyer. Votre location existante est un contrat entre vous et votre propriétaire. Tout comme un propriétaire ne peut pas simplement augmenter le loyer comme il le souhaite, un locataire ne peut pas décider unilatéralement que le loyer devrait baisser parce que des propriétés moins chères sont apparues en ligne. Mais cela ne signifie pas non plus que vous ne devriez pas essayer de négocier.
Mon conseil serait de faire quelques bons devoirs. Premièrement, ne vous fiez pas à une seule liste de portails inhabituellement bon marché. Trouvez quelques appartements véritablement comparables dans votre immeuble ou dans votre communauté immédiate. Recherchez ceux dont la taille, l’état, la vue, le sol et l’ameublement sont similaires. Il y a une grande différence entre un prix demandé sur un portail et le loyer auquel une propriété sera réellement négociée, donc une preuve de location récente est encore meilleure si vous pouvez obtenir cette information. Une fois obtenu, c’est à ce moment-là que vous devriez essayer d’avoir une conversation sensée avec le propriétaire.
Ne vous sous-estimez pas, car vous apportez en réalité quelque chose de précieux à la négociation. Vous êtes là depuis trois ans, vous avez probablement payé à temps et vous vous êtes occupé de la propriété. Si vous partez, le propriétaire risque d’être confronté à une période d’inoccupation, éventuellement à des commissions d’agence, à des frais de nettoyage ou d’entretien et à la possibilité très réelle que le prochain locataire paie de toute façon moins.
Disons que vous payez 145 000 Dh, alors qu’un appartement véritablement comparable peut désormais être loué pour 135 000 Dh. Déménager peut vous faire économiser 10 000 Dh par an, mais une fois que vous avez payé les déménageurs, les cautions, les frais de raccordement, la commission d’agence et supporté les désagréments du déménagement, l’économie devient beaucoup moins attractive.
De même, votre propriétaire doit faire le même calcul. Perdre un bon locataire et laisser la propriété vide pendant un mois seulement coûte environ 12 000 Dh selon votre loyer actuel avant toute autre dépense. Réduire soudainement votre loyer de 5 000 ou 7 000 Dh pour vous garder ne semble pas déraisonnable. C’est là que j’essaierais de trouver un juste milieu. Je n’aborderais pas nécessairement le propriétaire en lui disant que les loyers baissent et que vous devez donc réduire les miens, mais je pense qu’il vous serait plus facile de faire passer votre message si vous lui montriez la preuve de ce qui est disponible. Expliquer que vous préféreriez réellement renouveler, mais que la différence entre votre loyer et le marché actuel devient difficile à justifier.
Et préparez-vous à ce qu’il dise non. À ce stade, cela devient une décision financière plutôt qu’un débat sur qui a raison ou tort. Calculez le coût réel du déménagement par rapport aux économies réelles au cours des 12 prochains mois.
Pour un certain nombre de locataires de Dubaï cette année, je soupçonne que les négociations de renouvellement porteront moins sur la lutte contre une augmentation que sur la question de savoir si le renouvellement du contrat vaudra toujours la peine de payer une prime.
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