Il existe une demande croissante pour des logements étudiants plus nombreux et de meilleure qualité à Dubaï, alors que l’émirat s’efforce d’augmenter considérablement son corps d’étudiants internationaux conformément aux ambitions du gouvernement, ont déclaré des experts.
La stratégie Education 33 de Dubaï fixe un objectif de 50 pour cent des étudiants internationaux inscrits dans les universités privées d’ici 2033, soit une augmentation d’environ 15 pour cent par rapport à aujourd’hui.
Pour l’année universitaire 2024-25, les étudiants internationaux représentaient environ 35 % du corps étudiant de l’enseignement supérieur privé de Dubaï, selon les statistiques de la Knowledge and Human Development Authority – 14 709 sur 42 026.
Alors que les universités des Émirats arabes unis élargissent leurs inscriptions internationales et que de nouveaux campus ouvrent, dont deux au cours de l’année universitaire 2026-2027, la pénurie de logements étudiants de qualité et spécialement conçus apparaît comme un obstacle aux objectifs de la stratégie.
« L’hébergement était historiquement en marge des discussions et n’est devenu une priorité que récemment, avec un accent plus marqué sur le marché de l’enseignement supérieur », a déclaré le professeur Gisela Loehlein, directrice académique et responsable de la faculté de technologie, d’arts et de culture à l’Université De Montfort de Dubaï, qui compte près de 1 500 étudiants.
« Les étudiants nous disent qu’ils apprécieraient un plus fort sentiment d’appartenance à une communauté étudiante : des appartements partagés, des colocataires et des options de vie en communauté sont autant de choses qu’ils demandent. »
Lacune sur le marché
La plupart des étudiants souhaitent vivre le plus près possible du campus, mais aussi à un prix aussi abordable que possible, « et ces deux priorités vont souvent dans des directions opposées », a ajouté Mme Loehlein. « Il en résulte des trajets plus longs, ce qui est également vrai pour notre personnel. »
Pour la plupart des étudiants qui ne peuvent pas accéder à un logement géré par l’université, la solution par défaut est le marché locatif privé – appartements partagés, accords de sous-location informels et coûts de déplacement mensuels.
Osaja Jafri, 22 ans, qui étudie à l’université Heriot-Watt dans le Knowledge Park de Dubaï, vit pour cette raison chez ses parents. « Si le logement étudiant était abordable et situé à une distance pratique de cinq à 15 minutes maximum de l’université, je choisirais certainement d’y vivre », a-t-il déclaré.
« Les principaux problèmes sont que les logements sont soit mal situés, loin des universités, soit trop chers pour la région, aggravés par un manque de moyens de transport flexibles et fiables. Même si un prix plus élevé peut être acceptable, il doit être justifié par l’offre d’avantages et d’équipements supplémentaires précieux, comme une salle de sport sur place, une piscine et des installations communautaires appropriées pour les étudiants. «
Amit Arora, directeur de l’exploitation chez Arada Hospitality and Entertainment, qui gère Nest, une communauté étudiante spécialement construite dans le développement d’Aljada à Sharjah, a convenu que la principale lacune du marché réside dans des logements de qualité construits à cet effet à des prix moyens. « La plupart des étudiants qui ne peuvent pas accéder aux options premium se retrouvent dans des appartements privés partagés, où la sous-location informelle, les coûts variables et le soutien limité créent de l’incertitude. »
Situé à Aljada, à 10 minutes de la ville universitaire de Sharjah – qui abrite l’une des plus grandes concentrations d’établissements d’enseignement supérieur au Moyen-Orient – Nest propose plus de 3 000 lits répartis dans 10 bâtiments, avec des installations séparées pour hommes et femmes. L’Université de Sharjah représente environ un tiers de la communauté, avec des partenariats institutionnels réunissant des cohortes entières de collèges, d’universités et d’académies de la région. Le campus abrite également des cadets d’Air Arabia, des pilotes stagiaires et des athlètes du Sharjah Sports Club.
Géographiquement parlant, la pénurie de logements étudiants est plus prononcée en dehors des principaux pôles universitaires de Dubaï, a déclaré M. Arora. « En particulier à Sharjah et dans les Émirats du Nord, où l’offre est limitée… notre priorité est d’augmenter le taux d’occupation sur le campus Aljada existant tout en améliorant l’expérience des résidents. Nous avons également étendu la marque pour répondre à la demande de séjours de courte durée des familles, des professeurs, des délégués et des invités d’entreprise. L’hôtel Nest adjacent de 395 chambres a enregistré un taux d’occupation supérieur à 85 pour cent ces derniers mois. «
Les installations qui répondent aux exigences sont également rares dans les Émirats arabes unis. Par exemple, les familles souhaitent de plus en plus des environnements séparés entre hommes et femmes et un véritable soutien au bien-être, a déclaré M. Arora. Pendant ce temps, les institutions recherchent des partenaires d’hébergement gérés qui peuvent assumer la charge opérationnelle, plutôt que d’engager des capitaux dans la construction et la gestion des résidences elles-mêmes. « Il s’agit d’un modèle qui laisse également les besoins en matière de séjours de courte durée – depuis les programmes d’échange et les écoles d’été jusqu’aux professeurs invités – largement insatisfaits », a-t-il ajouté.
Opportunité pour les développeurs
Zacky Sajjad, directeur du développement commercial et des relations clients du cabinet de conseil immobilier Cavendish Maxwell, a déclaré que le logement étudiant constitue une opportunité croissante pour les promoteurs immobiliers de la région.
« Le secteur de l’enseignement supérieur des Émirats arabes unis s’est considérablement développé, avec un écosystème universitaire en pleine croissance et des ambitions pour attirer davantage d’étudiants du Moyen-Orient, d’Afrique, d’Asie et d’ailleurs », a-t-il déclaré.
« À mesure que cette population augmente et s’internationalise de plus en plus, il existe une opportunité logique pour des logements gérés par des professionnels, conçus spécifiquement autour des besoins des étudiants, intégrant la communauté, la sécurité, les commodités, la technologie et les installations d’étude. »
Selon M. Sajjad, la situation plus large reflète un changement structurel dans la façon dont le marché immobilier du Conseil de coopération du Golfe évolue.
« Pendant une grande partie de la dernière décennie, l’histoire résidentielle et hôtelière du CCG a été dominée par le luxe, avec des résidences de marque, des hôtels cinq étoiles et des développements à usage mixte de plus en plus ambitieux aidant des villes comme Dubaï, Abu Dhabi et Riyad à affirmer leur place sur la carte mondiale des investissements », a-t-il déclaré.
« Les 10 prochaines années seront probablement marquées par la cohabitation à travers plusieurs concepts, les fondamentaux du marché soulignant la demande. »
Pour les investisseurs, le manque de logements étudiants offre une diversification de portefeuille et des revenus soutenus par les tendances démographiques et éducatives à long terme, plutôt que par le seul cycle immobilier conventionnel, a déclaré M. Arora.
Il a souligné trois conditions qui détermineront la rapidité avec laquelle le capital institutionnel suivra. « La première est de meilleures données : le marché manque d’informations transparentes et largement disponibles sur l’offre, la demande et la mobilité des étudiants », a-t-il déclaré.
« Le deuxième concerne les partenariats universitaires à long terme et, en particulier, les contrats de nomination et de location qui donnent aux investisseurs une visibilité plus claire sur les revenus. Le troisième concerne l’échelle et la distribution : les opérateurs ayant une demande diversifiée sont mieux placés. »
Il ne s’agit pas seulement d’une question d’offre et de demande, a déclaré Mme Loehlein. « Un environnement de campus prospère grâce à une cohésion communautaire étroite. Lorsque les étudiants et le personnel vivent à proximité du campus, le » sentiment » du campus qui s’ensuit n’est pas seulement social : c’est ce qui anime les forces du marché, l’entrepreneuriat et l’échange informel d’idées. «
