Et si la pénurie de logements n’était pas la raison pour laquelle les maisons sont si chères ?

Une nouvelle analyse réalisée par des chercheurs de la Federal Reserve Bank de San Francisco remet en question l’hypothèse courante selon laquelle les logements sont devenus plus chers parce que trop peu ont été construits.

L’analyse publiée cette semaine montre que les villes du pays ont construit des logements plus rapidement que leur population n’a augmenté et que les prix des logements ont tendance à augmenter parallèlement aux revenus. En effet, l’offre de logements a augmenté plus rapidement que la population, même dans des marchés chers comme San Francisco. En d’autres termes, c’est la hausse des revenus, et non la pénurie de logements, qui pourrait alimenter la flambée des prix des logements.

Les recherches menées par une équipe dirigée par Schulyer Louie, doctorant à l’Université de Californie à Irvine, jettent un nouvel éclairage sur les causes de la crise de l’accessibilité au logement et ont des implications sur la manière dont les décideurs politiques devraient y remédier. Alors que les loyers et les coûts d’accession à la propriété montent en flèche par rapport aux revenus habituels, les politiciens des deux principaux partis cherchent des moyens de réduire ces coûts. Mais le problème n’a peut-être pas tant à voir avec le nombre insuffisant de logements construits qu’avec les personnes à revenu élevé qui offrent des prix hors de portée de tous les autres.

« La croissance des prix de l’immobilier peut simplement refléter la croissance de la demande de logements, tirée en partie par la croissance du revenu moyen, de sorte que les questions d’accessibilité financière du logement peuvent principalement concerner les différences de croissance des revenus au sommet de la distribution par rapport au milieu », ont écrit les chercheurs.

Jusqu’à présent, les efforts se sont concentrés sur l’augmentation de l’offre de logements en gardant à l’esprit une simple dynamique de marché : une offre plus élevée par rapport à la demande devrait faire baisser les coûts. Les coûts élevés du logement aujourd’hui sont en partie le résultat d’une restriction de l’offre. Des groupes comme la National Association of Realtors et d’autres défenseurs du logement affirment que les lois de zonage locales restrictives, l’opposition aux nouveaux développements et d’autres facteurs ont, au cours des dernières décennies, provoqué une pénurie massive de logements.

Mettre fin à cette pénurie pourrait améliorer l’abordabilité du logement, selon la logique. Par exemple, la loi sur le logement pour le 21e siècle, introduite l’année dernière et soumise au Congrès avec le soutien des deux partis, vise à réduire les formalités administratives dans la construction de logements et à financer des programmes de logement pour augmenter l’offre.

Mais si Louie a raison, ces solutions pourraient être erronées.

« Une grande partie de l’intérêt intense porté à la résolution de la crise de l’abordabilité du logement s’est concentrée sur les limitations de l’offre de logements », a écrit Louie. « Nous soutenons que les différences dans le type de croissance sous-jacente du marché du travail et les implications qui en découlent pour la demande de logements peuvent offrir une meilleure explication de la dynamique importante du marché du logement. Cela suggère que la crise de l’accessibilité au logement peut être mieux résolue en comprenant les changements survenus sur le marché du travail, en particulier la répartition relative de la croissance économique entre les niveaux de revenu et les emplois dans différents domaines. »