Et si la vraie raison pour laquelle les maisons sont si chères n’était pas une pénurie de logements ? Voici ce que cela signifie pour vous

Une analyse réalisée par des chercheurs de la Federal Reserve Bank de San Francisco remet en question l’hypothèse courante selon laquelle les logements sont devenus plus chers parce que trop peu ont été construits.

L’analyse, publiée plus tôt ce mois-ci, a montré que les villes du pays ont construit des logements plus rapidement que leur population n’a augmenté. Les prix des logements, quant à eux, ont tendance à augmenter parallèlement aux revenus. En effet, l’offre de logements a augmenté plus rapidement que la population, même dans des marchés chers comme San Francisco.

En d’autres termes, c’est la hausse des revenus, et non la pénurie de logements, qui pourrait alimenter la flambée des prix des logements.

Les recherches menées par une équipe dirigée par Schuyler Louie, doctorant à l’Université de Californie à Irvine, pourraient recadrer le débat sur les causes de la crise de l’accessibilité au logement et sur la manière d’y remédier.

Alors que les loyers et les coûts d’accession à la propriété montent en flèche par rapport aux revenus habituels, les politiciens des deux principaux partis cherchent des moyens de réduire ces coûts. Mais le problème n’a peut-être pas tant à voir avec le nombre insuffisant de logements construits qu’avec les personnes à revenu élevé qui font monter les prix hors de portée de tous.

« La croissance des prix de l’immobilier peut simplement refléter la croissance de la demande de logements, tirée en partie par la croissance du revenu moyen, de sorte que les questions d’accessibilité financière du logement peuvent principalement concerner les différences de croissance des revenus au sommet de la distribution par rapport au milieu », ont écrit les chercheurs.

Jusqu’à présent, les efforts se sont concentrés sur l’augmentation de l’offre afin de réduire les coûts, car les coûts élevés actuels du logement sont en partie le résultat de la restriction de l’offre. Des groupes comme la National Association of Realtors et d’autres défenseurs du logement affirment que les lois de zonage locales restrictives, l’opposition aux nouveaux développements et d’autres facteurs ont, au cours des dernières décennies, provoqué une pénurie massive de logements.

Mettre fin à cette pénurie pourrait améliorer l’abordabilité du logement, selon la logique. Par exemple, la loi sur le logement pour le 21e siècle, introduite l’année dernière et soumise au Congrès avec le soutien des deux partis, vise à réduire les formalités administratives et à financer de nouvelles constructions.

Mais si Louie a raison, ces solutions pourraient être erronées.

Il affirme que la crise de l’accessibilité financière ne sera pas résolue par la seule construction de davantage de logements. Le problème le plus profond, écrit-il, est « la répartition relative de la croissance économique entre les niveaux de revenus » – en bref, qui gagne des revenus et où. Si les hauts revenus font monter les prix sur certains marchés, l’augmentation de l’offre n’aidera pas les travailleurs à être exclus.

Ce changement est important pour la politique. Des projets de loi comme la loi sur le logement pour le 21e siècle visent à ouvrir la voie à de nouvelles constructions. Mais si les recherches se confirment, une cible plus efficace pourrait être le marché du travail lui-même et l’écart croissant entre ce que les hauts revenus et tous les autres peuvent se permettre de payer pour un logement.