Points clés à retenir
- Une nouvelle recherche examine l’effet de « blocage » des taux hypothécaires qui a maintenu les prix des logements à la hausse parallèlement aux taux hypothécaires après la pandémie.
- Les propriétaires bénéficiant d’hypothèques ultra-faibles à l’époque de la pandémie qui seraient autrement devenus locataires sont restés dans leur maison. Cela a tenu une grande partie de l’offre de logements hors du marché et a fait monter les prix.
- L’effet ne s’est produit que sur les marchés où il n’y avait pas suffisamment de logements en construction.
Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les prix des logements baissent généralement. Mais c’est exactement le contraire qui s’est produit lorsque les taux d’intérêt ont grimpé après la pandémie, et de nouvelles recherches mettent en lumière le comment et le pourquoi.
Normalement, des taux d’intérêt plus élevés font baisser les prix parce que les acheteurs quittent le marché, réduisant ainsi la demande. Mais l’économie était tout sauf normale en 2021, et un nouvel article de Justin Katz, chercheur au Harvard Joint Center for Housing Studies, examine comment et où l’effet de « verrouillage » a maintenu les prix à la hausse alors même que les taux hypothécaires augmentaient. Il s’avère que les locataires ont joué un rôle majeur dans le phénomène.
Les taux hypothécaires ont commencé à augmenter en 2021 après des années de taux extrêmement bas, passant de moins de 3 % à plus de 7 % en seulement deux ans. Parce que les taux ont été si bas pendant si longtemps pendant la pandémie, des millions de propriétaires ont bénéficié de taux hypothécaires extrêmement bas, ce qui les a fortement incités financièrement à ne pas vendre leur maison. Avec moins de maisons sur le marché, l’équation de l’offre et de la demande a penché en faveur des vendeurs et les prix ont continué d’augmenter.
Ce que cela signifie pour l’économie
Cette recherche souligne que les politiques visant à stimuler l’offre de logements sont plus susceptibles d’atténuer les pressions sur l’accessibilité financière et de stabiliser un secteur clé de l’économie américaine.
Les recherches de Katz abordent une faille potentielle dans cette notion : ces mêmes propriétaires bloqués ne seraient-ils pas également devenus acheteurs de maison ? Alors pourquoi la demande n’a-t-elle pas chuté parallèlement à l’offre, ce qui n’a-t-elle pas fait baisser les prix ?
La réponse, a découvert Katz, réside dans le roulement de personnel entre propriétaires et locataires. Le chemin du locataire vers le propriétaire n’est pas une voie à sens unique. Chaque année, un pourcentage important de vendeurs de maisons choisissent de louer leur prochaine résidence, libérant ainsi un stock de logements. En septembre, par exemple, 36 % des vendeurs de maisons prévoyaient de louer leur prochain logement, selon Fannie Mae. L’effet de verrouillage a gelé cet inventaire potentiel en place.
« Si le blocage des taux réduit les mouvements des propriétaires qui autrement se seraient retirés du marché locatif, l’offre globale de logements occupés par leur propriétaire diminuera, ce qui augmentera les prix des logements par rapport aux loyers », a écrit Katz.
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Au total, l’effet de blocage représente 40 % de la différence entre le niveau attendu des prix de l’immobilier et leur évolution réelle entre 2021 et 2023.
De plus, Katz a constaté que cet effet ne se produisait que dans les zones où un nombre insuffisant de logements étaient construits. Cela a des implications sur les politiques que le gouvernement devrait poursuivre pour rendre le logement plus abordable.
« Les politiques visant à améliorer l’accessibilité du logement devraient se concentrer sur l’augmentation de l’offre de logements », a-t-il écrit. « En revanche, les interventions politiques qui affectent les choix de vente de logements en modifiant la structure des prêts hypothécaires, comme la portabilité, auraient peu d’impact sur les prix globaux des logements. »
