En tant que propriétaire et investisseur immobilier, je veux que les prix des maisons et les loyers augmentent. L’immobilier fait partie intégrante de ma stratégie de feu de graisse de générer perpétuellement six chiffres de revenu passif. Alors, quand j’ai vu les dernières prévisions de prix de logement haussier de Zillow, j’étais ravi!
Zillow estime que les prix nationaux des maisons augmenteront de 6,5% jusqu’en juillet 2024, ce qui semble trop agressif dans cet environnement de taux d’intérêt élevé. Les raisons comprennent des taux hypothécaires inférieurs, des approvisionnements inférieurs à la moyenne et un atterrissage en douceur économique.
Si vous avez un versement de 20% ou 20% de capitaux propres, une augmentation des prix de 6,5%, c’est comme faire un rendement brut de 32,5% sur votre espèces ou vos capitaux propres. C’est un retour assez lourd.
Zillow a probablement tort sur ses prévisions
Après avoir eu du bien un instant à propos de mon portefeuille immobilier augmentant en valeur l’année prochaine, la réalité s’est installée. Dans le passé, Zillow a été tort de manière cohérente lorsqu’il s’agit de prévoir les prix du logement. Je ne pense pas que cette fois est différente.
Depuis la publication de cet article, Zillow a déjà changé ses prévisions de prix du logement en 2024 à quelques reprises. Maintenant, cela prévoit que les prix des maisons américains augmenteront cette année, avec une augmentation de 3,5% entre décembre 2023 et décembre 2024. Si cette prédiction se concrétise, cela signifierait que les prix nationaux des maisons en 2024 verraient la croissance des prix des maisons presque identique comme dans 2023, qui était de 3,2%.
Pour 2025, Zillow s’attend à une croissance des prix à domicile de 2,6% en 2025, ce qui est largement conforme à la croissance de cette année.
Zillow Housing Prix Prévisions par région et État
Voir la carte ci-dessous montrant les prévisions du prix des maisons de Zillow par région. Remarquez comment Zillow pense que les prix des maisons augmenteront de 2% à 10% dans chaque État, à l’exception de trois régions de Louisiane.
Comme vous vous en souvenez peut-être dans un article du 2 mai 2023, une fenêtre d’opportunité pour acheter des émergements immobiliers, je pensais également qu’il y avait un potentiel à la hausse des prix de l’immobilier.
Alors peut-être trois mois plus tard, Zillow et d’autres institutions viennent à mon point de vue? Je pense juste que 6,5% est trop agressif par au moins deux points de pourcentage.

Pourquoi les prévisions de prix du logement de Zillow sont probablement erronées
Voici cinq raisons pour lesquelles les prévisions de prix des maisons de Zillow sont probablement erronées.
1) L’abordabilité est à un creux ou à proximité
Avec l’abordabilité du logement à près d’un creux de tous les temps en raison des taux hypothécaires élevés et des prix élevés des maisons, une prévision agressive des prix des maisons de 6,5% n’a aucun sens.
Vous trouverez ci-dessous un graphique qui met en évidence le paiement médian américain du logement en pourcentage de revenu médian. À ~ 43,2% aujourd’hui, le pourcentage est plus élevé qu’il ne l’était juste avant que les prix des maisons ne commencent à baisser en 2h2006.

Voici un autre graphique mettant en évidence l’indice abordable du logement de Bloomberg pour les nouveaux acheteurs. Sur la base du graphique ci-dessous, l’indice est à un creux historique.

2) L’appréciation historique des prix des maisons est plus proche de 4,6% par an
Depuis 1992, l’appréciation historique des prix des maisons annuels est plus proche de 4,6%, soit environ 2,6% au-dessus du taux d’inflation cible de la Fed de 2%.
Si l’inflation rebondit à environ 4%, alors les prévisions d’appréciation des prix de 6,5% de Zillow pourraient se réaliser. Mais au cours des 12 prochains mois, l’IPC restera probablement en dessous de 4%.
L’effet de décalage des hausses de taux de la Fed devrait continuer de ralentir l’économie. Par conséquent, il n’a pas de sens pour Zillow de prévoir une appréciation du prix des maisons de 6,5%, un taux de 43% plus élevé que la moyenne historique.
En examinant ce tableau historique de l’appréciation des prix des maisons nominaux, une appréciation du prix des maisons de 6,5% jusqu’en 2024 est certainement possible. Cependant, il est plus probable que l’appréciation des prix nominale sous-tendez après avoir dépassé bien au-delà du taux historique de l’appréciation des prix nominaux de 4,6%.

3) Zillow est trop biaisé pour avoir des prévisions précises
Zillow gagne plus d’argent lorsque les prix du logement augmentent et lorsqu’il y a plus de transactions immobilières. Plus le marché du logement est fort, plus les agents immobiliers souhaitent annoncer leurs services sur Zillow.
Lorsque le marché du logement est faible, le volume des ventes de maisons sèche, entraînant une baisse des revenus publicitaires des agents immobiliers et des sociétés de gestion immobilière.
Par conséquent, Zillow est incité à avoir un biais plus optimiste sur le logement que la moyenne. L’ensemble du modèle commercial dépend d’un marché de logement solide et croissant. En fait, Zillow a récemment lancé un programme de 1% pour les acheteurs qualifiés.
Compte tenu du biais de Zillow envers un marché du logement solide, nous devons écarter les vues optimistes de Zillow. Nous savons que le biais existe partout dans la société – des agents d’admission des collèges de première génération acceptant davantage de candidats de première génération à 95% des électeurs noirs votant pour Obama en 2008.
Nous ne pouvons pas nous empêcher de montrer la préférence pour les choses et les gens qui sont le plus similaires à nous-mêmes ou qui nous aident le plus.
4) Histoire révisionniste
Il y a des années, j’ai écrit que vous ne pouvez pas faire confiance aux estimations de Zillow parce que j’avais remarqué de grandes incohérences. Zillow aurait une estimation sur une maison, puis changerait complètement son historique Estimations après la vente de la maison. Ce faisant, Zillow a supprimé les preuves de la façon dont ses estimations étaient à l’origine.
En conséquence, j’utilise principalement Zillow (et Redfin) pour déterminer les tendances de mon marché immobilier local. Les deux plates-formes sont de bonnes ressources pour suivre les maisons vendues, que vous pouvez ensuite utiliser pour formuler vos propres estimations de prix.
En fait, j’ai un guide complet sur la façon d’utiliser les mauvaises estimations de prix par Zillow et Redfin pour obtenir de meilleures offres. Les acheteurs et les vendeurs peuvent choisir des données favorables compte tenu de la pléthore de données incohérentes pour obtenir un prix d’achat moins cher ou un prix de vente plus élevé.
5) Zillow ne se fait même pas confiance
Enfin, lorsque Zillow a lancé son entreprise d’iBuying en décembre 2019, j’avais hâte de voir comment cela ferait. Si les estimations du logement de Zillow étaient exactes, Zillow serait en mesure d’acheter des propriétés à des prix attractifs et de vendre plus tard ces propriétés pour des bénéfices sains.
Cependant, les activités d’ibuyage de Zillow étaient un raté complet. En 2022, Zillow a pris une radiation de 540 millions de dollars (perte) et a licencié plus de 2 000 employés, car il a fermé son activité iBuying.
En d’autres termes, même Zillow ne pouvait pas faire confiance à ses propres estimations! La plupart des acheteurs qui achètent au mauvais prix ne remettent pas seulement les clés et déposent le bilan. Au lieu de cela, la plupart de ces propriétaires l’ont éliminé en refinançant, en louant des chambres ou en déterminant des moyens de gagner plus d’argent.
Mais pas Zillow. En tant que société publique, l’objectif principal de Zillow est de générer des bénéfices pour, espérons-le, augmenter son cours de l’action pour ses actionnaires. En conséquence, Zillow se concentre davantage sur les résultats trimestriels à court terme.
6) La région de la baie de San Francisco est en plein essor
Peut-être que la raison la plus évidente pour laquelle les prévisions de prix du logement de Zillow sont erronées est due à sa prédiction de croissance négative pour l’immobilier de la région de la baie de San Francisco. Après un record de 2024, avec de grandes actions technologiques comme Apple, Meta et Netflix atteignant des sommets de tous les temps et dépassant de loin le S&P 500, des centaines de milliers d’acheteurs sont bien plus riches.
De plus, le boom de l’intelligence artificielle bat son plein, des entreprises comme Openai et Anthropic voyant leurs énormes évaluations triples ou plus en un an. L’IA va être un phénomène de plus de 10 ans, créant des fortunes massives dans le processus. Je m’attends à ce que l’immobilier de la baie de San Francisco continue de monter en conséquence.
Je suis particulièrement positif sur l’immobilier dans le côté ouest de San Francisco. Le domaine est à l’expérience de tant de catalyseurs économiques locaux solides qui devraient augmenter les prix des maisons unifamiliales.

La direction des prix des maisons en Amérique
Passer cet exercice me rend moins optimiste sur l’appréciation des prix des maisons au cours de la prochaine année. Au lieu d’une appréciation des prix de 2% plus raisonnable, pourquoi les prix nationaux des maisons médians ne pouvaient-ils pas réellement diminuer de 5%, surtout s’il y a une autre récession?
L’indice national des prix national des prix nationaux du S&P Corelogic Case-Shiller montre que les prix nationaux sont stables en 2023 par rapport à l’année dernière. Bien que l’appréciation des prix des maisons soit en train de se lancer en 2023, il pourrait aussi facilement redescendre en 2024.

L’effet de verrouillage des taux décourage les propriétaires de vendre leurs maisons, ce qui maintient l’offre bas et soutient les prix. La principale question est de savoir si l’offre ou la demande augmentera à un taux plus élevé si les taux hypothécaires diminuent au cours des 12 prochains mois.
L’inquiétude pour les acheteurs de maison potentiels assis sur la touche est que la demande refoulée se construit chaque mois que le volume de vente de maisons plane à des creux records. Si les taux hypothécaires diminuent, les guerres de soumission reprendront probablement, repoussant rapidement les prix.
L’inquiétude pour les vendeurs de maisons potentiels est qu’une fois que les taux hypothécaires diminuent, trop de propriétaires commenceront à énumérer leurs maisons et à provoquer une situation excédentaire. Les constructeurs peuvent également augmenter la construction, créant une offre encore plus progressive et une baisse des prix.
Ma malchance précédente fera des prix des maisons
Peut-être que la dernière raison pour laquelle je pense que les prévisions de prix des maisons de Zillow sont trop élevées est que j’essaie actuellement d’acheter une maison avec des contingences. Bien que j’aimerais penser que je comprends bien l’immobilier étant donné que j’ai investi dans plusieurs propriétés depuis 2003, je me suis également brûlé auparavant.
En 2007, j’ai décidé d’acheter une propriété de vacances à Lake Tahoe pour environ 12% de réduction sur son prix de vente d’origine en 2006. Je pensais que j’obtenais beaucoup. Bien sûr, la crise financière mondiale a frappé, provoquant le condo que j’ai acheté à déprécier de 50% à son point bas!
Je ne pense pas que la maison que je veux acheter se déprécie d’une ampleur similaire car il s’agit d’une maison unifamiliale dans un emplacement privilégié par opposition à un condotel. Mais cette maison unifamiliale pourrait facilement se déprécier de 5% à 10% si l’économie se réserve à nouveau.
Compte tenu de mon histoire de malchance, je doute fortement que je ne tire pas le fond de cette belle maison, puis je le vois apprécier de 6,5% un an plus tard. Les cycles de l’immobilier prennent souvent des années à jouer. Au lieu de cela, je suis mentalement préparé et financièrement préparé à la valeur de ma maison cible pour continuer à se déprécier de deux à trois ans.
Alors pourquoi acheter une maison maintenant?
J’essaie d’acheter maintenant parce que j’ai identifié la plus belle maison que je puisse vous permettre. J’ai 12 à 15 ans avant que mes enfants ne quittent la maison, alors je pense pourquoi ne pas aller pour la mise à niveau lorsque les prix sont en baisse. J’ai convaincu ma femme de déménager et les enfants aiment également la maison.
Il y a une accalmie en raison de taux d’intérêt élevés. Pendant ce temps, plus le prix que vous allez est élevé, plus vous pouvez généralement obtenir des offres. Je ne veux pas entrer dans une guerre des enchères potentielle si les taux hypothécaires diminuent à l’avenir.
J’adorerais que Zillow ait raison sur ses prévisions de prix du logement. J’ai fait une analyse des prix du logement et il semble que les guerres d’enchères soient de retour en 2024. Mais sur la base de ses antécédents, je pense que Zillow aura de nouveau tort comme Donkey Kong.
Suggestion d’investissement immobilier
Si vous souhaitez la moyenne du coût à un coût en un marché immobilier renforçant, consultez Collecte de fonds. Vous pouvez investir dans un fonds de collecte de fonds avec aussi peu que 10 $. Fundrise investit principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés. L’investisseur immobilier gère plus de 3,2 milliards de dollars d’actifs pour plus de 350 000 investisseurs.
Partageons l’Éco est un investisseur à six chiffres dans les fonds de collecte de fonds et Fundrise est un sponsor de longue date de Samurai financier.

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