Contrairement à la croyance populaire, la Réserve fédérale n’exerce pas un contrôle total sur les taux hypothécaires. Au lieu de cela, cela les influence, le marché obligataire déterminant la ligne de conduite ultérieure. La Réserve fédérale supervise le taux des fonds fédéraux, qui représente le taux de prêt de nuit pour les banques et se situe à l’extrémité la plus courte de la courbe de rendement.
Lorsque l’extrémité courte de la courbe de rendement subit une augmentation, elle affecte les taux pour des durées plus longues. Par exemple, si les fonds du marché monétaire offrent un rendement de 5% et sont facilement accessibles, les investisseurs exigeraient des taux d’intérêt encore plus élevés pour les obligations de trésorerie à plus long terme pour justifier la verrouillage de leur argent. C’est le marché obligataire qui évalue finalement si les décisions des taux d’intérêt de la Réserve fédérale sont justifiées, conduisant à divers scénarios de courbe de rendement.
En fin de compte, les taux hypothécaires suivent étroitement le rendement des obligations du Trésor à 10 ans plutôt que le taux des fonds fédéraux.
Dissolons les facteurs influençant les fluctuations des taux hypothécaires. Comprendre ces composants aidera à gérer les attentes concernant la réduction du taux des fonds fédéraux pourrait avoir un impact sur les taux hypothécaires. À son tour, ces connaissances vous aideront à prendre de meilleures décisions d’investissement immobilier.
En septembre 2024, la Fed s’est finalement lancée dans son cycle de réduction des taux pluriannuel.
Composants qui affectent les taux hypothécaires
Au premier trimestre de 2022, la Réserve fédérale a commencé une série de hausses de taux d’intérêt en réponse à l’inflation, qui a atteint son apogée à 9,1% à la mi-2022. Après 11 hausses de taux, les taux hypothécaires ont également connu une augmentation significative.
Ci-dessous, nous analysons les facteurs contribuant à cette augmentation, qui a vu les taux hypothécaires passer temporairement de 3% à 8%. Sur l’augmentation de 5% des taux hypothécaires:
- 2,5%, ou la moitié du mouvement, provenant des ajustements des taux de politique de la réserve fédérale.
- 0,8%, ou 16% de l’augmentation, a été attribué à l’expansion du terme prime.
- 0,8%, constituant également 16% du mouvement, a été entraîné par le risque de remboursement anticipé.
- 0,4%, équivalent à 8%, résulte de modifications de la répartition ajustée en option (OEA), de la mesure de la différence de rendement entre une liaison avec une option intégrée (comme un MBS ou des callmables) et des rendements du Trésor.
- 0,3%, représentant 6% de la hausse, était dû aux frais de prêteur.
- Un autre 0,3%, représentant également 6% de l’augmentation, a été influencé par l’inflation.
Les chiffres fournis sont des estimations d’Aziz Sunderji de l’économie domestique, dérivées après avoir analysé les données de la Fed, Barclays et Freddie Mac. S’il est impossible de déterminer les pondérations pour le pourcentage exact pour les facteurs influençant le mouvement du taux hypothécaire, ces estimations sont suffisamment précises.
Combien les taux hypothécaires baisseront-ils une fois que la Fed commencera à réduire les taux?
L’objectif principal de cette analyse est de prévoir la baisse potentielle des taux hypothécaires si la Réserve fédérale commence à réduire les taux d’ici la fin de 2024 ou en 2025.
Selon l’analyse, tous les 25 points de base (0,25%) réduisent les taux de la Fed devraient réduire les taux hypothécaires d’environ 12,5 points de base (0,125%). Si la Fed met en œuvre quatre baisses consécutives de 25 points de base, entraînant une réduction totale de 1% du taux des fonds fédéraux, les taux hypothécaires devraient diminuer de 0,5%.
En outre, les taux hypothécaires pourraient potentiellement diminuer encore plus loin que ce ratio 1: 1/2 si d’autres facteurs contributifs diminuent également. Ces facteurs pourraient inclure des attentes d’inflation plus faibles, une concurrence accrue et une confiance accrue dans la résilience de l’économie.
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Dernières attentes pour le taux des fonds fédéraux
Les dernières attentes du marché pour les taux de Fed Funds jusqu’en avril 2026 indiquent un retard dans les baisses de taux prévues à la suite de données d’inflation plus élevées que prévu au premier trimestre de 2024.
Cependant, si la Fed ajuste les taux en fonction de ces perspectives révisées, les analystes pensent que les taux hypothécaires pourraient diminuer de 25 points de base (0,25%) d’ici la fin de 2024 et de 65 points de base (0,65%) à la fin de 2025.
Bien que ces réductions soient quelque peu modestes par rapport aux attentes précédentes, l’état robuste de l’économie suggère que les taux hypothécaires peuvent rester élevés pendant une période prolongée.
La propagation de la trésor hypothécaire pourrait étroiter
Un autre facteur qui pourrait potentiellement faire baisser les taux hypothécaires est la réversion moyenne de l’écart entre le taux hypothécaire moyen de 30 ans et le taux du trésor à 10 ans. Ceci est appelé la propagation hypothécaire comme indiqué dans les composantes jaunes du premier tableau ci-dessus.
Depuis la conclusion de la Grande Récession, le taux hypothécaire fixe de 30 ans est généralement resté 1,7 point de pourcentage (170 points de base) supérieur au rendement des obligations du Trésor à 10 ans, en moyenne.
Cependant, la propagation de la trésor hypothécaire s’est élargie à plus de 3 points de pourcentage (300 points de base) en 2023. Une partie de la raison est due à plus de volatilité et d’incertitude économique, ce qui oblige les banques à obtenir un rendement plus élevé.
En 2024, nous avons constaté une baisse de la trésor hypothécaire répandue à environ 270 points de base alors que les banques réduisent leurs frais de prêt et offrent des taux hypothécaires plus compétitifs étant donné un risque plus faible d’un atterrissage dur. Cela dit, la propagation est toujours environ 1% plus élevée que sa moyenne historique.
Pourquoi les taux hypothécaires ne peuvent probablement pas augmenter
Compte tenu de la robustesse de l’économie américaine, il est possible que le taux des fonds fédéraux et les taux hypothécaires augmentent. Cependant, ce scénario semble peu probable étant donné le stade actuel du cycle économique.
Plusieurs facteurs contribuent à cette évaluation: l’inflation a déjà atteint un sommet, le S&P 500 se négocie à plus de 20 fois les bénéfices à terme, le taux sans risque dépasse l’inflation d’au moins 1% et le niveau de la dette du gouvernement américain devient de plus en plus contraignant.
Un examen du scénario de paiement des intérêts américains révèle un fardeau important. Sans aucune baisse de taux d’ici la fin de 2024, le paiement annuel des intérêts sur la dette du Trésor américain pourrait monter à 1,6 billion de dollars. Cette figure stupéfiante souligne l’importance de gérer soigneusement les taux d’intérêt pour atténuer l’impact sur les finances du gouvernement.
Comment 1,6 billion de dollars se compare-t-il aux autres responsabilités du gouvernement américain?
Considérons une mesure: les dépenses des intérêts américains par rapport aux dépenses de défense et aux dépenses de sécurité sociale. Les intérêts bruts de la charge ont déjà dépassé les dépenses de défense et sont sur la bonne voie de dépasser les dépenses de sécurité sociale.
Cette situation met en évidence un dilemme difficile pour le gouvernement. La Réserve fédérale ne peut pas se permettre d’augmenter davantage les taux d’intérêt sans risquer l’effondrement économique de notre pays.
Apprivoiser vos attentes concernant les baisses du taux hypothécaire
Si vous anticipez avec impatience une baisse des taux hypothécaires en raison des baisses de taux de la Fed imminentes, tempérez vos attentes. Non seulement l’influence de la Fed sur les taux hypothécaires sera limitée à environ 50%, mais il faudra également quelques années ou même plus pour que la Fed réduit les taux à des niveaux qui se sentent plus accommodants pour les emprunteurs.
Compte tenu de l’importante demande refoulée de biens immobiliers résultant de taux hypothécaires élevés depuis 2022, la Fed ne peut pas provoquer de réductions rapides. Cela pourrait déclencher une augmentation de la demande, ce qui augmente davantage les prix des maisons.
Par conséquent, vous devez considérer le temps que vous êtes prêt à retarder vos plans avant d’acheter la maison de vos rêves. Les taux hypothécaires plus longs restent élevés, plus la demande refoulée étant donné la vie prend vie, par exemple le mariage, les enfants, la relocalisation d’emploi, le divorce, etc.
Personnellement, en tant qu’individu d’âge moyen, je ne disais pas susciter ma vie. Avec mes enfants âgés de trois et six ans au moment de mon achat à domicile en octobre 2023, je voulais aller de l’avant avec la vie dès que possible. J’ai reconnu qu’une fois qu’ils atteignent l’âge adulte, je n’aurai pas autant de temps à passer avec eux.
Maintenant que vous comprenez mieux les composants qui affectent les taux hypothécaires, espérons-le, vous prendrez une décision d’achat de maisons plus rationnelle. En ce qui concerne où les taux d’intérêt iront à long terme, je pense que les taux d’intérêt reviendront éventuellement à sa tendance de 40 ans.
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