Enfin, le moment est finalement venu pour que la Fed commence à réduire les taux en septembre. En conséquence, les investisseurs immobiliers bénéficieront probablement d’un vent arrière au cours des deux prochaines années, après deux années antérieures.
Les taux hypothécaires ont culminé en octobre 2023, mais ont de nouveau augmenté de décembre 2023 à avril 2024. Maintenant, nous pouvons supposer que les taux de confiance plus élevés devraient continuer à avoir des tendances plus bas car la Fed commence à réduire l’extrémité courte de la courbe. À mesure que l’économie adoucit, les taux d’intérêt resteront probablement en sourdine.
Au printemps 2024, nous avons vu des guerres d’appel d’offres sauvages, mais l’activité a ralenti pour deux raisons principales. Premièrement, un nombre important d’acheteurs attendent la confirmation des baisses de taux avant d’entrer sur le marché. Deuxièmement, avec les élections présidentielles du 5 novembre 2024, de nombreux acheteurs choisissent d’attendre et de voir qui prend ses fonctions avant de faire l’un des plus grands achats de leur vie.
Compte tenu de la baisse des taux hypothécaires et de l’hésitation actuelle parmi les acheteurs, en particulier au cours du second semestre traditionnellement plus lent de l’année – il y a une fenêtre d’opportunité d’acheter des biens immobiliers résidentiels en ce moment à de meilleurs prix. L’automne et l’hiver sont mes saisons préférées à acheter en raison de moins de concurrence.
La demande de biens immobiliers pourrait augmenter
Dans mon podcast avec Ben Miller, PDG de Collecte de fondsnous discutons de la façon dont une propagation immobilière négative empêche les comités d’investissement de l’approbation des transactions immobilières commerciales. Une propagation négative se produit lorsque les coûts d’emprunt dépassent les rendements de la propriété, ce qui a fait baisser considérablement les volumes de transactions.
Cependant, une fois que nous verrons une propagation immobilière neutre ou positive – très motivée par la baisse des taux d’intérêt – nous subirons probablement une augmentation de l’activité d’achat, augmentant les prix plus élevés.
Cela dit, l’avenir reste incertain. Les taux hypothécaires pourraient rester stables ou même augmenter à nouveau, atténuant la demande. Mais si la Fed commence à réduire le taux des fonds fédéraux tandis que les taux à plus long terme augmentent, nous verrons une courbe de rendement réduite, qui est généralement un signal haussier pour l’économie. Tant que la Fed continue les taux de réduction, les investisseurs immobiliers devraient bénéficier d’une élan positive.
Nous voyons déjà des FNB immobiliers comme XLRE et VNQ a atteint des sommets de 12 mois, ainsi que des FPI publiques telles que O, SPG, DLR et PSA. Cette vague est en prévision des baisses de taux et de l’augmentation du résultat d’exploitation. En conséquence, il peut y avoir une occasion d’arbitrage d’investir dans des fonds immobiliers privés qui n’ont pas encore réévalué leurs valeurs d’actifs nets (NAV).
Investir dans l’immobilier pendant un cycle de réduction des taux pluriannuel
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Voici mes notes de spectacle pour ma conversation avec Ben Miller, PDG de Fundrise sur ce qui est suivant dans l’immobilier.
Thème principal:
Les taux d’intérêt sont le moteur le plus important des prix de l’immobilier, dépassant les améliorations opérationnelles. Les appartements sont susceptibles de bénéficier le plus à la fin de 2025.
Informations sur le marché immobilier:
Appartements: Classe d’actifs la mieux performante. Moins les gens peuvent se permettre des maisons, plus ils louent – en avant-gardiste, les propriétaires d’appartements.
Secteur de bureau: Face à une baisse de la demande permanente de 30 à 50%, aggravée par un ralentissement cyclique. Ne veut toujours pas acheter l’espace.
Secteur industriel: Modérément pro-cyclique, motivé par le flux économique des marchandises. Meilleure classe d’actifs après les appartements.
Perspectives économiques:
Prédiction de récession: Une légère récession est probable, ce qui peut être mauvais pour les actions, mais bon pour l’immobilier résidentiel.
Cycles de boom-bust: En grande partie en raison de l’offre excédentaire et de l’insuffisance. L’industrie digère la surdication de 2020 à 2021, et il y aura probablement un sous-approvisionnement à nouveau en 2025+ étant donné sous-cite de 2022-2024.
Les propriétés de classe A donnent de 5,5% à 6%, ce qui signifie que le marché pourrait «nettoyer le jour du jour au lendemain» une fois que les coûts d’emprunt diminuaient à ces niveaux ou moins, suscitant un boom immobilier.
Investissement des investissements:
Prise de décision dans les fonds: Les investisseurs institutionnels ont été retenus sur l’achat de biens immobiliers commerciaux en 2023-2024 en raison de l’arbitrage négatif de l’immobilier (lorsque les taux d’intérêt dépassent les rendements des prix d’achat). Cela empêche les accords de passer des comités d’investissement. Cependant, pour surpasser, Les fonds doivent investir contre au consensus.
La croissance démographique est le plus grand moteur des prix immobiliers: Une forte croissance au Texas, en Floride, en Caroline du Nord, en Caroline du Sud et en Géorgie stimule la demande immobilière. Le secteur des appartements pourrait être le plus grand gagnant du second semestre de 2025 en raison de l’offre faible, de la migration élevée et des taux d’intérêt plus bas.
Tendances laïques et politiques gouvernementales:
Déclin urbain: Effondrement des centres-villes en raison de la baisse de la demande d’espaces de bureaux. Effet d’entraînement pour les revenus du gouvernement et attirer plus d’entreprises. Pas optimiste sur les villes bleues du centre-ville, cependant, comprend qu’il existe des opportunités de géoarbitrage dans les villes.
Politique gouvernementale: Le crédit potentiel de 25 000 $ pour les nouveaux acheteurs de maisons et les incitations pour les développeurs pourrait avoir un impact sur le marché du logement. Il en va de même pour l’augmentation des tarifs sur les marchandises importées qui pourraient être consacrées aux subventions et aux crédits du logement.
Perspectives d’investissement:
Les marchés boursiers ne tarifient pas dans une récession, mais les marchés du crédit sont – un meilleur prédicteur. Par conséquent, Ben n’achète pas les actions publiques et l’achat d’obligations, de biens immobiliers et de capital-risque à la place.
Questions du lecteur
Partagez vos réflexions sur l’investissement dans l’immobilier au début d’un cycle de baisse des taux d’intérêt pluriannuel. Êtes-vous optimiste, neutre ou baissier sur l’immobilier résidentiel et commercial, et pourquoi? Pensez-vous que l’offre pourrait dépasser la demande malgré la pénurie de logements importantes, en particulier de 2022-2024 lorsque les taux d’emprunt ont augmenté?
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier privé, jetez un œil à Collecte de fonds. Ils gèrent les fonds immobiliers privés axés sur la région de la ceinture de soleil, où les évaluations sont plus faibles et les rendements sont plus élevés. Fundrise est spécialisé dans l’immobilier résidentiel et industriel, offrant une diversification des investisseurs et un potentiel de revenu passif.
Actuellement, la collecte de fonds gère plus de 3,5 milliards de dollars pour plus de 500 000 investisseurs. J’ai personnellement investi plus de 270 000 $ avec des collectes de fonds, et ils sont un fier sponsor de samouraïs financiers depuis des années.
