L’achat de propriétés locatives est une décision intelligente. Les taux d’intérêt sont encore relativement bas, ce qui signifie que la valeur des revenus de location a augmenté. Par conséquent, il y a une bonne valeur à posséder des biens locatifs, en particulier avec l’inflation si élevée.
Cependant, l’obtention d’une hypothèque de propriété locative est plus coûteuse que d’obtenir une hypothèque de résidence primaire. Dans cet article, je vais expliquer pourquoi les hypothèques de propriété locative sont plus chères que les hypothèques primaires.
Alors que la Réserve fédérale se lance dans un cycle de baisse des taux d’intérêt pluriannuel, davantage de propriétaires et de propriétaires chercheront à refinancer leurs hypothèques.
Pourquoi les hypothèques de propriété locative sont plus chères
Pour comprendre pourquoi les hypothèques de propriété locative sont plus chères que les hypothèques primaires, mettez-vous à la place du prêteur.
Jetons d’abord un coup d’œil à examiner une hypothèque primaire, puis une hypothèque de propriété locative.
Hypothèque primaire
L’hypothèque principale est souscrite en ce qui concerne l’hypothèse que le revenu de votre travail de jour + d’autres revenus alternatifs sera là afin que vous puissiez payer confortablement chaque mois.
Votre viabilité des revenus W2 est l’ancre qui propulse une banque pour aller de l’avant et vous donner une nouvelle hypothèque. Après avoir évalué votre revenu W2, la banque tiendra ensuite compte de vos flux de revenus alternatifs si nécessaire.
Le ratio le plus important que votre banque examinera est votre ratio dette / revenu. Le rapport qu’ils recherchent généralement est d’environ 33% ou moins. Cela dit, ma récente modification des prêts ne nécessitait qu’un rapport D / E de 43% ou moins. Chaque banque est différente, mais le pourcentage est à peu près là-bas. L’objectif numéro un pour la banque est de gagner une propagation cohérente sur la durée du prêt.
Hypothèque de propriété locative
Votre hypothèque de propriété locative est souscrite en fonction de l’hypothèse de la faisabilité de la collecte des revenus de location. La banque examine ensuite vos revenus W2 pour arriver à votre revenu total.
Le revenu W2 est préféré, mais les souscripteurs tentent de faire correspondre les sources de revenus avec les types de prêts hypothécaires qu’ils prêtent. Le principal problème est la viabilité de vos flux de revenus.
Si vous refinancez une propriété locative existante, vous devez proposer un bail et un historique de location. Aucun bail et un historique de location sommaire plein de paiements manqués mettront probablement fin à votre refinancement hypothécaire de propriété locative.
Les hypothèques de propriété locative nécessitent souvent un versement de 30% ou plus par rapport à votre versement typique de 20% pour une résidence primaire.
Récompense des risques entre la location et l’hypothèque primaire
Il s’agit d’évaluation des risques pour une banque. Du point de vue de la banque, ils font l’hypothèse par défaut que vous, en tant que propriétaire, avez besoin de revenus de location pour payer l’hypothèque.
Même si vous avez un énorme salaire et beaucoup d’argent économisé à la banque avec l’institution existante, le souscripteur hypothécaire ne met pas autant de poids que l’historique de location de la propriété.
Pour les hypothèques de location, ils font essentiellement un pari dérivé.
Dernière propriété debout
Dans un ralentissement du logement, les premières propriétés à suivre sont les maisons de vacances suivies de propriétés locatives. Une résidence primaire est la dernière hypothèque qu’un propriétaire à plusieurs proportés fera défaut car il doit vivre quelque part.
L’hypothèque à domicile primaire est vraisemblablement plus abordable une fois que le propriétaire à plusieurs proportés se débarrasse des autres dettes. Les banques le savent et sont plus strictes dans leurs pratiques de prêt hypothécaire de location.
La dernière chose qu’une banque veut est de reprendre possession d’une propriété. Les banques ne sont pas en train d’acheter et de vendre des propriétés!
Pensez comme un banquier lorsque vous empruntez de l’argent
Maintenant que vous comprenez pourquoi une banque met un risque plus élevé aux propriétés locatives, vous savez maintenant pourquoi les taux hypothécaires de propriété locative sont souvent de 0,5% à 1,5% plus élevés que le même taux hypothécaire primaire. En raison d’un risque plus élevé, les banques exigent un rendement plus élevé sur leur investissement en vous. Les banques ont des normes de prêt plus strictes après la crise.
Prenez par exemple ma location actuelle de San Francisco. Mon taux de bras 5/1 pour un prêt de location conforme (<417 000 $) est de 3,375%. Pendant ce temps, mon hypothèque résidente primaire Jumbo 5/1 ARM n'est que de 2,625%.
Mon hypothèque à domicile principale est plus du double de mon hypothèque de propriété locative et de ma propriété locative revenu est plus que quadruple mes paiements d’intérêts hypothécaires de location, mais l’hypothèque de propriété locative est toujours plus élevée de 0,75%.
Si mon hypothèque de propriété locative était un prêt jumbo, faisant les pommes de comparaison avec les pommes, le taux serait probablement plus proche de 3,875% (contre 3,375%) contre 2,625% pour mon hypothèque principale.
J’ai vérifié plusieurs banques, y compris mon marché de prêt hypothécaire en ligne préféré, et l’écart de taux est constamment d’au moins 0,5% plus élevé pour les hypothèques de propriété locative. Vérifiez toujours en ligne les derniers taux hypothécaires. Vous obtiendrez plusieurs offres réelles gratuitement.
Le refinancement avant que votre propriété ne devienne une location
Lorsque j’ai acheté ma première propriété de San Francisco en 2003, je savais que ce n’était qu’un tremplin pour quelque chose de plus agréable à mesure que mes revenus grandissaient. J’avais 26 ans à l’époque et l’endroit était un appartement confortable de deux chambres, deux salles de bain surplombant un parc dans une grande partie de la ville. Comme c’était mon premier et le plus grand achat à l’époque, je voulais être conservateur et acheté au bas de ma gamme.
Quelques années plus tard, j’ai trouvé une maison dans laquelle je réside actuellement et j’ai fait de ma première propriété une location. J’ai refinancé ma première résidence en tant que résidence principale, verrouillé le taux le plus bas à l’époque et j’ai ensuite déménagé trois mois plus tard et je l’ai converti en location.
Je n’ai pas prévu de déménager si peu de temps après mon refinancement, cependant, quand j’ai trouvé ma nouvelle maison, je savais juste que c’était celui-là. J’ai pu faire fonctionner la transition parce que j’ai rendu un loyer de trois mois aux anciens propriétaires de ma nouvelle maison. Considérez la même stratégie pour verrouiller un taux inférieur. Tout est question de flexibilité et de planification.
En raison du refinancement de ma première hypothèque de propriété avant de déménager, j’estime avoir économisé plus de 50 000 $ en intérêts au cours des 10 dernières années, tout est égal. C’est de l’argent réel qui a été consacré à l’épargne, aux investissements et, en fin de compte, me permettant de ne plus avoir à travailler aujourd’hui. Lorsque vous essayez de prendre votre retraite tôt, chaque économie en dollars compte.
Répétez le cycle de refinancement et construisez la richesse
Il pourrait y avoir un point au cours des cinq prochaines années où je voudrais également louer ma résidence principale actuelle et déménager dans une nouvelle propriété. Je ne sais pas si j’obtiendrai un meilleur taux que 2,625% pour un jumbo fixe de cinq ans. Si je prévois de louer ma maison, j’essaierai certainement de compromettre au moins un taux de 2,625% pour cinq ans ou d’obtenir le meilleur taux possible à l’époque.
Le plus gros problème sera mon manque de revenu W2. En tant que tel, je travaillerai dur pour construire mes flux de revenus passifs. Grâce aux efforts quantitatifs d’assouplissement de Bernanke, je suis optimiste que les taux hypothécaires resteront bas et que les loyers continueront d’augmenter.
Non seulement le refinancement est plus facile de refinancer une hypothèque domestique que le refinancement d’une hypothèque de propriété locative en raison de moins de documents nécessaires (par exemple, l’historique de la location, le contrat de location, les informations HOA), mais les taux sont également beaucoup plus bas. La durée médiane de l’accession à la propriété de 5,6 ans est trop courte pour construire de la richesse réelle. Achetez, maintenez, refinance et maintenez-le plus. Vous serez content de l’avoir fait!
Conclusion. Vous devriez refinancer votre propriété maintenant si vous: 1) estimez que votre travail est en danger, 2) estimez qu’il y a une chance que vous soyez déménagé, 3) planifiez de mettre à niveau ou de rétrograder tout en conservant votre propriété existante, 4) Vous souhaitez économiser de l’argent et ne pas refinancé au cours des douze derniers mois.
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