Si vous possédez une propriété locative et que vous envisagez de vendre, ne le faites pas à moins que vous ne le fassiez absolument. Pour construire une grande richesse, visez à posséder votre propriété locative aussi longtemps que possible.
Comme le destin l’aurait fait, mes grands locataires de deux ans et deux mois m’ont donné leur préavis de 30 jours alors que je revenais de vacances à Honolulu, Hawaï. Au départ, j’ai été consterné car ils ont toujours payé à temps et ont bien pris soin de la propriété. Je pensais qu’ils resteraient jusqu’à ce que leur fille soit diplômée du lycée dans cinq ans, mais pas de telle chance.
Après avoir surmonté ma déception, je me suis excité parce que c’était mon opportunité de vendre l’une des nombreuses propriétés que nous possédons à San Francisco. Nous voulons éventuellement éclaircir nos responsabilités et lever des capitaux pour acheter une nouvelle place à Honolulu en 2030.
Je ne sais pas si je dois vendre ou continuer à louer la propriété, j’ai créé une course, comme je l’ai fait dans le passé avec d’autres propriétés locatives que j’ai envisagées à vendre. Dans une voie, j’ai énuméré la propriété à louer et j’ai cherché des locataires appropriés. Dans une autre voie, j’ai interviewé des agents immobiliers pour énumérer la maison. J’irais finalement avec l’option qui a réussi en premier.
Pourquoi ne devriez pas vendre votre propriété locative
Voici ce que j’ai appris et pourquoi j’ai décidé de continuer à louer ma propriété locative jusqu’à ce que j’aie absolument besoin de vendre.
1) Tarifs obstinément élevés
J’espérais que les agents immobiliers réduiraient leurs commissions après le verdict de collusion contre la National Association of Realtors. Le paiement d’une commission de 5% est élevé à cet âge des coûts baissés en raison de la technologie.
De plus, il est illogique pour le vendeur de payer la commission de 2,5% de l’agent de l’acheteur, étant donné que l’agent de l’acheteur devrait viser à obtenir le meilleur prix pour son acheteur. Au lieu de cela, l’acheteur potentiel devrait payer l’agent de l’acheteur et le vendeur devrait payer l’agent du vendeur.
Je me souviens avoir vendu une propriété en 2017, payer une commission de 4,5% au total et me demander pourquoi je payais à l’agent de l’acheteur 2,5% pour négocier une réduction de 25 000 $ de prix. Cela n’avait aucun sens.
Les agents immobiliers ont insisté sur le fait que les vendeurs doivent payer à l’agent de l’acheteur une commission de 2,5% pour convaincre leurs clients d’acheter. Lorsque j’ai demandé si l’agent d’un acheteur ne montrerait pas de propriété pour moins de 2%, il a indiqué que ce serait plus difficile.
Un seul agent était disposé à réduire sa commission à 4,75% parce qu’il m’avait représenté auparavant en tant qu’agent double. Il semble qu’il pourrait y avoir un pacte secret parmi les agents pour maintenir le taux de commission de 5%, ostracant ceux qui le brisent.
Malgré le verdict du juge sur la fixation des prix de l’immobilier, le changement prend du temps. Par conséquent, il est préférable de conserver votre propriété locative jusqu’à ce que les taux de commission baissent considérablement. Heureusement, après le 17 août 2024, je vois plus de commissions immobilières en cas de preuve.
2) La vente crée des déchets économiques
La durée idéale pour contenir une propriété locative ou tout actif de risque est éternellement. En détenant pour toujours, vous évitez les commissions, les impôts de transfert, les frais de mise en scène, les taxes sur les gains en capital et les frais de peinture et d’autres coûts de préparation.
Au lieu de cela, si vous avez besoin d’argent, envisagez d’emprunter contre vos actifs comme le font les milliardaires. Cette méthode évite les frais et les taxes tout en maximisant les rendements.
Vous ne devriez vendre votre propriété locative que si les déchets économiques qu’elle produit sont inférieurs aux avantages de la vente. Les avantages pourraient inclure plus de temps, moins de tracas, une liquidité accrue, la tranquillité d’esprit, une réduction du stress et une meilleure opportunité d’investissement.
Heureusement, après le 17 août 2024, j’ai obtenu des commissions immobilières à l’épreuve en baisse alors que Sotheby’s, une énorme maison de courtage immobilier accepte de faire des taux de commission de 2% des deux côtés.
De plus, à mesure que les commissions immobilières diminuent, je pense que les commissions basées sur les performances seront plus courantes. Les agents immobiliers confiants dans leurs capacités à fournir de la valeur pourront gagner plus d’affaires. Les vendeurs seront également plus susceptibles des commissions basées sur les performances, car elle aligne complètement les incitations.
Avec une baisse des commissions immobilières, il y a moins de déchets économiques.
3) Évitez l’épreuve de réinvestir le produit
Les transactions immobilières impliquent généralement des montants plus importants que les ventes de stock ou d’obligations moyennes. Vendre une propriété locative signifie avoir une quantité importante de capital à réinvestir, ce qui peut être stressant si vous n’avez pas d’achat spécifique en tête. Vous pourriez finir par perdre de l’argent par rapport à la détention de la propriété.
Dans mon article sur la difficulté d’avoir trop d’argent, j’ai souligné l’effort que j’ai fait pour réinvestir 106 000 $ d’une distribution de capital du fonds immobilier privé. Le marché boursier était à un niveau record, j’ai donc investi dans divers actions en petits montants pour éviter de perdre trop d’argent dans un ralentissement soudain.
Si je vends ma propriété locative, je ferai face à une pression encore plus grande pour réinvestir une plus grande quantité. Les investissements les plus convaincants pour moi sont les sociétés immobilières commerciales et les sociétés d’IA privées. Les entreprises d’IA publiques et les grandes technologies qui se portent bien, il semble que les sociétés privées d’IA soient probablement réévaluées lors de leur prochain cycle de collecte de fonds. Par conséquent, je veux y investir maintenant.
Mais mon cadre d’investissement limite l’allocation à 10% par classe d’actifs alternative, laissant 80% à comprendre. Peut-être que 10% entreront sur le marché boursier à des sommets de tous les temps, tandis que 50% seront investis dans des bons du Trésor de 5%. Je ne suis pas sûr.
En conservant votre propriété locative, vous évitez la contrainte de réinvestir le produit et pouvez vous concentrer sur la génération de flux de trésorerie, ce qui est souvent plus important que la croissance de la valeur nette. Vous n’êtes pas non plus tenté de faire sauter le produit et les choses dont vous n’avez pas besoin.
4) Tenez un atout précieux pour vos enfants
Chaque fois que j’envisage de vendre une propriété locative, j’imagine ce que mes enfants penseront dans 20 ans. L’inflation rend l’immobilier plus précieux au fil du temps. En possédant à long terme des biens locatifs, vous bénéficiez de l’appréciation des valeurs et des loyers des propriétés.
Pendant votre propriété, vous pouvez apprendre à vos enfants à trouver des locataires et à gérer la propriété. Au moment où ils sont adultes, vous pouvez remettre les clés pour qu’ils gérer ou louer la propriété à un prix abordable.
Au lieu de donner de l’argent à vos enfants, offrez-leur le don de gérer une propriété locative qui nécessite des efforts. Lorsqu’il y a plus d’efforts pour créer de la richesse, il y a plus d’appréciation pour la richesse qui est reçue en conséquence.
Si vous ne voulez pas donner à vos enfants des propriétés de location pour gérer et gagner, gardez-les pour vous-même pour payer la retraite. Aujourd’hui, environ 50% de mes revenus de placement passifs proviennent du revenu locatif.
5) vous donne quelque chose de significatif à faire à la retraite
À la retraite, si vous ne faites pas attention, vous pourriez vous sentir vide en raison d’un manque de but. Vos enfants peuvent être hors de la maison et vous n’avez plus votre identité de travail, ce qui est un inconvénient de votre retraite tôt.
Cependant, posséder un portefeuille de propriétés locatifs vous donne des tâches à faire chaque année. Qu’il s’agisse de trouver de nouveaux locataires ou de réparer une clôture cassée, la possession de propriété locative offre un sens à l’objectif.
L’autre jour, j’ai remarqué qu’un tuyau extérieur menant aux eaux usées a été déconnecté du drain de gouttière et rempli de boue. J’avais un plombier Rooter le tuyau et en installer un nouveau. Bien que cela coûte 730 $, je me sentais satisfait de m’en occuper si rapidement. Le plombier a recommandé de rallier le tuyau chaque année, ce que je n’avais pas fait depuis cinq ans de propriété. Le propriétaire précédent ne l’avait probablement pas fait non plus.
Ne sous-estimez pas l’importance d’avoir quelque chose de significatif à faire à la retraite. Si vos enfants sont toujours à la maison, je vous encourage à leur apprendre à gérer les propriétés locatives. De cette façon, ils acquièrent des compétences vitales avant de se lancer à l’âge adulte. De nombreux retraités «brillent autour de la maison» pour une raison.
Vous pourriez gagner plus d’argent ailleurs si vous vendez votre location
Au fur et à mesure que vous devenez plus riche, segmentez vos actifs par niveau de risque. Idéalement, vendez votre propriété locative et réinvestissez le produit dans des actifs similaires grâce à un échange 1031. Si la gestion des locataires est fastidieuse, envisagez de réinvestir dans les FPI publiques ou les fonds immobiliers privés.
Oui, vous pouvez vendre votre propriété locative et investir dans le prochain gros actions, mais cela modifie votre profil de risque de valeur nette, ce qui pourrait être préjudiciable si de nouveaux investissements échouent. J’ai vendu une propriété locative au 1T 2025 pour acheter la baisse de bourse. Cependant, ce fut une expérience désagréable qui m’a fait aspire au calme de l’immobilier.
Tenir votre propriété locative apporte la paix avec la classe d’actifs. Vous pouvez le gérer, le laisser générer des revenus et l’apprécier en fonction du marché. Si vous souhaitez investir dans une autre classe d’actifs, économisez à la place.
L’une des meilleures astuces psychologiques que j’ai utilisées pour garder ma propriété locative plus longtemps est de commencer à voir mes locataires comme des gardiens, pas des consommateurs. En tant que gardiens de mes propriétés de location, ils sont la première ligne de défense au cas où quelque chose de mauvais se produirait, comme une fuite massive.
Parfois, il est normal de vendre votre propriété locative
Plus vous avez d’argent, plus vous voulez vos investissements en arrière-plan afin que vous puissiez profiter de la vie. Bien sûr, si votre propriété locative est difficile à gérer avec un chiffre d’affaires élevé et des rendements faibles, vendez-le. J’ai écrit un article mettant en évidence des indicateurs à considérer avant de vendre.
Vos investissements sont censés améliorer la qualité de votre vie et ne pas la réduire. Par conséquent, il peut être logique de vendre même si vous êtes optimiste sur l’immobilier. Avec de mauvais locataires et des problèmes de maintenance récurrents, le jus ne vaut parfois pas la pression.
Cependant, pour la plupart, je vous encourage à conserver votre propriété locative aussi longtemps que possible. Cela est particulièrement vrai si vous êtes toujours sur la voie de l’indépendance financière. Considérez-le comme une guerre d’attrition – si vous persistez, vous deviendrez probablement beaucoup plus riche en conséquence.
Questions et suggestions du lecteur
Avez-vous déjà vendu une propriété locative et l’avez-vous regrettée? Pourquoi avez-vous vendu et qu’avez-vous fait avec le produit? Croyez-vous que le meilleur moment pour posséder une propriété locative est éternellement?
Pour investir dans l’immobilier passivement sans le stress ni les tracas de traiter avec les locataires et les problèmes d’entretien, consultez Collecte de fonds. Gérant environ 3 milliards de dollars, la collecte de fonds se concentre sur la région de la ceinture de soleil où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés. Comme les taux hypothécaires diminuent finalement, la demande de biens immobiliers devrait augmenter.
L’immobilier commercial résidentiel est attrayant aujourd’hui. En conséquence, je suis en moyenne à un coût en moyenne dans l’espace. Actuellement, j’ai environ 300 000 $ avec collecte de fonds et je prévois d’investir plus au fil du temps. À mon âge et à mon niveau de richesse, je déplace plus de capital immobilier vers des investissements passifs à 100% car je ne veux plus de temps pour gérer les propriétés locatives physiques.
Comme toujours, les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Investissez uniquement ce que vous pouvez vous permettre de perdre et n’aurez pas besoin. Fundrise est un sponsor de samouraïs financiers et Partageons l’Éco est un investisseur dans la collecte de fonds.
