Laisser une réinitialisation du bras est similaire à une refonte hypothécaire gratuite

Si vous avez acheté une maison dans un environnement à taux d’intérêt élevé, il est sage de vous préparer à un refinancement hypothécaire ou à une refonte. Les taux d’intérêt sont progressivement baissés depuis leur sommet de 2022, mais ont également commencé à augmenter après que Trump est devenu président. Au cours des quatre prochaines années, je soupçonne que des millions de propriétaires existants pourront éventuellement réduire leurs versements hypothécaires mensuels.

Après avoir écrit mon article sur le fait de ne pas être pressé de rembourser votre hypothèque à taux réglable avant de réinitialiser, j’ai réalisé que la période après la réinitialisation est similaire à un refonte sans avoir à payer de frais ou à faire des documents. En conséquence, je voulais expliquer ce qu’est une refonte hypothécaire et pourquoi un bras continue d’être mon produit hypothécaire préféré.

Depuis 2003, je refinance mes hypothèques chaque fois que les taux d’intérêt ont chuté de plus de 0,5%. Cependant, les taux hypothécaires restant obstinément élevés et davantage de personnes confrontées à des taux plus élevés, la pratique de la refonte des hypothèques est susceptible de devenir plus populaire.

Qu’est-ce qu’une refonte de prêt hypothécaire?

Une refonte hypothécaire est un processus qui permet aux emprunteurs de réduire leurs versements hypothécaires mensuels en effectuant un gros paiement forfaitaire vers le solde principal de leur prêt. Le paiement blé minimum est généralement d’au moins 5 000 $, mais varie en fonction du prêteur.

Contrairement au refinancement, un refonte pas modifier le taux d’intérêt ou la durée du prêt. Au lieu de cela, le prêteur recalcule les paiements mensuels en fonction du nouveau solde principal inférieur, étalant le solde restant sur le existant Terme de prêt. Voici les points clés d’une refonte hypothécaire:

1. Réduction du principal: L’emprunteur effectue un paiement important envers le directeur hypothécaire.
2. Paiements mensuels inférieurs: Le prêteur recalcule les paiements mensuels en fonction du principal réduit, ce qui entraîne une baisse des paiements pour le reste de la durée du prêt.
3. Même taux d’intérêt et terme: Le taux d’intérêt et la durée de la durée du prêt restent inchangés.
4. Coût: Il y a généralement des frais de refonte hypothécaire, mais il est généralement inférieur au coût du refinancement.

Exemple de refonte hypothécaire

Pour vous donner une meilleure idée d’un fonctionnement de la refonte d’une hypothèque, voici un exemple utilisant une hypothèque fixe de 1 000 000 $ à 30 ans avec un taux d’intérêt de 6,5%. Pour les acheteurs de maisons post-pandemiques, un taux de 6,5% est relativement courant. Mais avec les taux hypothécaires qui ne baissent pas rapidement, la refonte devient une option plus populaire.

Calcul de paiement mensuel

En utilisant la formule hypothécaire standard, le paiement mensuel (exclusion des taxes, assurance, etc.) pour un prêt de 1 000 000 $ à 6,5% sur 30 ans est de 6 320,37 $.

Scénario de refonte hypothécaire

Supposons après 5 ans, l’emprunteur décide de verser un paiement forfaitaire de 200 000 $ pour le solde principal.

Avant la refonte

• Montant du prêt d’origine: 1 000 000 $
• Paiement mensuel: 6 320,37 $
• Principal restant après 5 ans: Environ 938 387,38 $

Paiement forfaitaire

• Paiement forfaitaire: 200 000 $
• Nouveau équilibre principal: 738 387,38 $ (938 387,38 $ – 200 000 $)

Après refonte

• Taux d’intérêt: 6,5% (inchangé)
• Temps de prêt restant: 25 ans (depuis 5 ans se sont déjà écoulés)

Nouveau calcul de paiement mensuel

Recalculer le paiement mensuel en fonction du nouveau solde principal de 738 387,38 $ à 6,5% au cours des 25 années restantes:

Ainsi, après la refonte, le nouveau paiement mensuel serait de 5 148,92 $.

Résumé de la refonte hypothécaire

• Avant la refonte: 6 320,37 $ par mois sur un prêt de 1 000 000 $.
• Après refonte: 5 148,92 $ par mois sur un prêt de 738 387,38 $ (après 200 000 $ de paiement forfaitaire).

Cette refonte réduit le paiement hypothécaire mensuel de l’emprunteur d’environ 1 171,45 $, soit 18,53%. La période d’amortissement est sur le même calendrier de 30 ans, avec 25 ans à jouer.

La remboursement de votre prêt de 200 000 $ est une décision financière importante. Bien que j’ai plusieurs idées d’investissement pour 200 000 $, un taux hypothécaire de 6,5% est relativement élevé par rapport aux 20 dernières années et à des rendements historiques moyens sur divers actifs de risque. De plus, obtenir un rendement garanti de 6,5% sur 200 000 $ est assez attrayant.

Par conséquent, refonter une hypothèque de 1 000 000 $ en le remboursant de 200 000 $ après cinq ans n’est pas une mauvaise idée, à condition que vous ayez encore beaucoup de liquidités après. Si les taux hypothécaires baissent considérablement, vous pouvez toujours refinancer. Stimuler votre flux de trésorerie de 1 171,45 $ est substantiel.

Cependant, veillez à ne pas devenir riche en maison et pauvre en espèces. Sans réserves de trésorerie suffisantes après la refonte, vous pourriez vous sentir trop stressé, ce qui annulerait l’un des principaux avantages de la refonte – un soulagement financier.

Enfin, les frais de refonte sont probablement autour de 500 $ si votre prêteur offre cette option. Par conséquent, les frais sont tout à fait raisonnables par rapport au paiement des frais de refinancement hypothécaire coûtant plusieurs milliers de dollars.

Quels types de prêts sont éligibles à la refonte?

Les refonte des prêts sont autorisés sur les prêts conventionnels et conformes à Fannie Mae et Freddie MAC, mais pas sur les prêts hypothécaires FHA ou les prêts VA. Les prêts FHA et VA offrent déjà aux emprunteurs de nombreux avantages tels qu’une baisse de paiement et des taux d’intérêt inférieurs subventionnés.

Certains prêteurs refontent les prêts jumbo, les prêts d’amortissement négatifs et les bras d’option, mais les considérez au cas par cas. Demandez simplement à votre prêteur quelles sont leurs conditions de refonte.

Afin de se qualifier pour une refonte de prêt, vous devez être à jour sur les paiements de votre prêt et avoir l’argent nécessaire pour rembourser votre solde principal. Une vérification de crédit et une évaluation ne sont pas nécessaires.

Avantages de la refonte hypothécaire sur le refinancement

Il existe essentiellement quatre principaux avantages de refonte hypothécaire par rapport au refinancement hypothécaire.

• Réduction du paiement. En remboursant un montant forfaitaire, vous réduirez vos paiements mensuels. Si vous êtes sur un revenu fixe, prévoyez la baisse des revenus ou prévoyez de prendre votre retraite, la refonte peut être appropriée.

• Aucune évaluation requise. Contrairement à un refinancement de la maison, un refonte de prêt ne nécessite pas d’évaluation. Le coût moyen d’une évaluation à domicile peut varier entre 500 $ et 2 000 $.

• Aucune vérification de crédit nécessaire. Les refonte de prêt ne nécessitent généralement pas l’approbation du crédit. C’est génial si vous avez un crédit sous-optimal. Avec un pointage de crédit inférieur à 760, vous ne serez probablement pas admissible au taux de refinancement le plus bas. En conséquence, une refonte est le moyen la plus facile de réduire votre paiement mensuel.

• Payez votre prêt plus rapidement. Non seulement la refonte hypothécaire peut être moins chère et plus facile à faire, mais vous devriez finir par rembourser votre prêt plus rapidement. La première raison est que vous payez un montant forfaitaire à refondu. La deuxième raison est que votre hypothèque reste sur le même calendrier d’amortissement. Le refinancement signifie généralement commencer par un nouveau calendrier d’amortissement, par exemple 30 ans à nouveau.

Inconvénients de la refonte hypothécaire sur le refinancement

La refonte d’une hypothèque semble assez bien, non? Comme pour tout, il y a des inconvénients ou des compromis. Voici quelques inconvénients de la refonte hypothécaire pour être au courant.

• Nécessite beaucoup d’argent. Le montant minimum pour refonter une hypothèque est généralement d’au moins 5 000 $. Cependant, si vous devez payer des frais de refonte de 500 $, vous voulez probablement rembourser 50 000 $ ou plus du prêt pour en valoir la peine. Utiliser de l’argent pour refonter une hypothèque signifie que vous ne pourrez pas investir cet espèce dans un autre instrument qui pourrait fournir un taux de rendement plus élevé. En conséquence, plus votre taux hypothécaire est faible, moins vous devriez être incliné de refonte une hypothèque. Pour décider de la quantité de votre argent pour allouer au remboursement de la dette par rapport à l’investissement, suivez mon système FS-Dair.

• Ne réduit pas la durée hypothécaire. Une refonte de prêt ne raccourcira pas la durée de votre prêt; Il suivra votre calendrier d’amortissement d’origine. La seule façon de réduire votre durée hypothécaire est de refinancer d’un prêt fixe de 30 ans à un prêt fixe de 15 ans ou de rembourser votre principal plus tôt par des paiements supplémentaires.

• Votre taux d’intérêt reste le même. Un refonte réduit vos paiements mensuels, mais il n’abaisse pas votre taux d’intérêt. Dans une augmentation de l’environnement des taux d’intérêt, la refonte est meilleure que le refinancement. À l’inverse, dans un environnement de taux d’intérêt en baisse, si vous pouvez refinancer une nouvelle hypothèque d’au moins 0,25% plus faible avec tous les coûts le cuit, il peut être préférable de refinancer.

Laisser une réinitialisation du bras est similaire à un refonte

Maintenant que vous savez tout sur la refonte, vous pouvez voir comment la réinitialisation du bras est similaire à une refonte, juste sans frais ni tracas. Utilisons ma réinitialisation du bras 7/1 en décembre 2026 comme exemple.

Au cours des 18 prochains mois, je rembourserai naturellement 35 000 $ du prêt grâce à des versements hypothécaires mensuels. Cela signifie que mon solde de prêt principal tombera à 381 000 $ contre 416 000 $.

Même si mon taux hypothécaire réinitialise à 4,25% de 2,25% (contrairement à un refonte), mon paiement mensuel diminuera de 569 $ à 2 245 $ par mois en raison de paiements principaux supplémentaires au fil des ans. L’hypothèque pendant la réinitialisation sera amortie de 23 ans, tout comme si elle était refontée, plutôt que 30 ans si j’ai refinancé l’hypothèque.

Si je voulais réduire davantage mon paiement mensuel, je pourrais rembourser une somme forfaitaire de capital à tout moment avant le début du nouveau taux hypothécaire de réinitialisation, comme un refonte.

Par exemple, je pourrais rembourser 50 000 $ du prêt le mois dernier avant la réinitialisation du taux hypothécaire. Si je le fais, le paiement mensuel sur mon nouvel hypothèque de 331 000 $ à 4,25% ne serait que 1 881 $. Stratégiquement, j’attendrais de rembourser 50 000 $ de capital aussi longtemps que possible, étant donné que mon taux n’est que de 2,25%.

Avoir un flux de trésorerie solide et un bras est un bon combo

Si vous avez suffisamment d’argent ou générez des flux de trésorerie substantiels, opter pour un bras d’intérêt plus bas peut être plus avantageux qu’une hypothèque à taux fixe de 30 ans. Avec votre force financière, la sécurité des paiements fixes sur 30 ans peut ne pas être nécessaire. Vous pouvez facilement utiliser vos réserves en espèces pour rembourser le capital supplémentaire et potentiellement réduire vos paiements mensuels si vous le souhaitez.

L’un des avantages d’un bras est d’éviter les frais de refonte lors de la réinitialisation. Vous n’avez pas non plus besoin de faire de paperasse. Au lieu de cela, vous vous adaptez simplement au nouveau paiement une fois qu’il est entré en vigueur.

Si vous choisissez un bras, il est sage de développer l’habitude de rembourser le capital supplémentaire lorsque vous avez un excédent de trésorerie. Cette pratique augmente vos chances d’obtenir un paiement hypothécaire mensuel inférieur lorsque votre bras réinitialise.

Si votre objectif ultime est de rembourser votre hypothèque plus tôt que 30 ans, un bras peut vous motiver davantage à le faire qu’une hypothèque fixe de 30 ans.

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