Si vous avez une propriété locative qui génère des flux de trésorerie positifs et devrait apprécier en valeur au fil du temps, vous devez le conserver aussi longtemps que possible. Le problème, cependant, est que vous pourriez avoir des problèmes de locataires qui vous donnent envie de vendre.
Être propriétaire n’est pas pour tout le monde. Après 20 ans de propriétaire, j’ai tout vécu, des paiements de loyer tardifs aux dommages matériels aux parties de toute la nuit qui se réveillent les voisins. Être propriétaire a testé ma foi en l’humanité parce que certains locataires s’en moquent vraiment.
En 2017, j’ai vendu ma plus grande propriété locative après la naissance de mon fils. Cela me provoquait trop de maux de tête parce que les seuls locataires que je pouvais trouver étaient les colocataires de la fraternité collégiale. Cela a généré un énorme chiffre d’affaires et des dommages à la maison. Les locataires ont également payé en retard le loyer huit fois sur une période de deux ans et demi.
Même si j’ai simplifié ma vie en vendant, je me sentais aussi comme un échec de ne pas pouvoir tenir le coup. Cette propriété locative était censée être la pierre angulaire pour financer notre style de vie de retraite anticipé.
À la suite de mes expériences, je suis comme la CIA lors du dépistage de chaque locataire potentiel. Il n’y a pas de pierre que je ne me retournerai pas pour vous assurer que le locataire potentiel suivra les conditions du bail. Je préférerais attendre le locataire idéal plutôt que de précipiter un locataire non idéal pour minimiser le loyer perdu.
Votre préférence pour les locataires en tant que propriétaire change à mesure que vous vieillissez
Quand j’étais dans la vingtaine et la trentaine, ma priorité numéro un en tant que propriétaire était de maximiser les revenus de location. Je voulais suffisamment de revenus passifs et semi-passifs pour couvrir mes frais de subsistance de base afin que je puisse laisser un travail stressant pour de bon. J’ai traité mes propriétés locatives comme une entreprise, comme on devrait-on le devrait quand tant de capitaux sont en jeu.
Douze ans après avoir échappé à mon travail de jour en 2012, j’ai maintenant 47 ans et j’ai une perspective différente. Je cherche toujours à recevoir un loyer du marché pour mes propriétés de location chaque fois qu’il y a un chiffre d’affaires. Cependant, je ne vis à maximiser le rendement de la location au fil du temps.
Au lieu de cela, je suis heureux de ne pas augmenter les loyers avec le marché si je peux garder les bons locataires dans mes propriétés plus longtemps. Je préfère avoir un faible chiffre d’affaires et une harmonie que plus d’argent.
Avoir un faible chiffre d’affaires et une harmonie aide à augmenter vos chances de posséder votre propriété locative plus longtemps. Et la meilleure façon de construire la richesse est de posséder pour toujours les actifs appréciés.
Les locataires en tant que gardiens de votre propriété
Après avoir eu des enfants, il est devenu plus facile de posséder des actions, des biens immobiliers et d’autres actifs pendant beaucoup plus de temps qu’auparavant. Je n’investissais plus pour moi-même; J’investisais pour leur avenir. Je sais que dans 20 ans, lorsqu’ils travaillent des adultes, ils souhaiteront qu’ils pourraient acheter des actions et des biens immobiliers aujourd’hui. En conséquence, j’achète et je tiens pour eux.
L’un des principaux changements mentaux que j’ai utilisés pour m’aider à posséder des propriétés locatives plus longtemps est de considérer mes locataires comme des gardiens de mes propriétés plutôt que des consommateurs. Au lieu de considérer mes locataires principalement comme une source de revenus, je commence maintenant à les considérer comme des gardiens.
Bien sûr, mes locataires se gratteront, les murs et les portes de Ding et de bosser. Les locataires colleront toujours des comptoirs et des miroirs de fissure à ma consternation. Mais en ayant un locataire dans votre propriété locative, vous augmentez vos chances de sauver la propriété d’une catastrophe inconnue.
Et si vous pouvez empêcher votre propriété locative de rencontrer un problème coûteux, vous augmentez également vos chances de posséder la propriété plus longtemps.
Une fuite massive a causé d’énormes dommages
J’ai d’abord commencé à considérer les locataires comme des gardiens de mes propriétés de location après qu’un ami s’est rendu au lac Tahoe pendant deux semaines pendant les vacances de ski en famille. C’était en 2021-2022 alors qu’il a été particulièrement pluvieux à San Francisco cette saison.
Lorsque mon amie est revenue chez elle, elle a trouvé sa cuisine et deux chambres inondées. Il y avait eu une fuite dans le toit qui a grandi en raison de vents violents. Il avait également plu sans arrêt pendant deux semaines.
Mon ami a dû appeler la compagnie d’assurance habitation pour évaluer les dommages. Cela a déterminé que la maison était inhabitable, et mon amie et sa famille ont dû déménager dans une nouvelle maison pendant un an. Pendant ce temps, ils ont dû arracher tous les murs, les sols et les appareils, sécher la maison et reconstruire à nouveau.
Si seulement il y avait quelqu’un vivant dans la maison qui aurait pu appeler un couvreur ou un bricoleur dès qu’il a vu la fuite. Mon ami aurait évité tellement de difficultés.
Une doublure argentée à la fuite
La doublure en argent à cet incident est que mon ami voulait toutefois rénover la cuisine. Donc, au moins, elle a obtenu une cuisine, des sols et des murs «gratuits», grâce à la police d’assurance de son propriétaire. Cela lui a juste coûté la franchise et beaucoup de maux de tête avec deux enfants.
Cette doublure argentée me rappelle également que si vous avez une vieille maison, il est plus utile d’obtenir une politique de coût de remplacement plutôt qu’une politique de valeur de trésorerie réelle. Bien qu’une politique de coût de remplacement soit plus chère, si elle avait une politique de valeur de trésorerie réelle, elle n’aurait payé que pour la valeur dépréciée de son ancienne cuisine, murs et sols.
En d’autres termes, si vous avez une nouvelle maison ou une maison nouvellement rénovée, vous pourriez envisager d’obtenir une politique de valeur de trésorerie réelle pour les 10 à 20 premières années pour économiser de l’argent. Après 10 ans, passez à la politique de coûts de remplacement plus coûteuse pour obtenir une toute nouvelle maison payée en fonction des nouveaux coûts d’aujourd’hui si quelque chose devait se produire.
Les locataires sont vos yeux et vos oreilles pour tout ce qui est anormal
Les propriétaires ont généralement considéré les locataires comme des damagers de leurs propriétés grâce à une usure régulière ainsi qu’à l’accident occasionnel. Ces dommages sont cuits au coût de la gestion d’une propriété locative. La protection contre les dommages peut être atténuée par un bail solide, un dépôt de location et des locataires obtenant l’assurance du locataire. Malgré tout cela, les conflits peuvent encore survenir.
Si vous avez une vision négative de vos locataires pour une raison quelconque, cela peut aider si vous commencez à les voir comme des gardiens. Ce sont vos yeux et vos oreilles pour tout ce qui se produit. Avec un changement de vue, vous devriez vous sentir mieux la prochaine fois que vous devez interagir avec eux.
Il y a des gens qui possèdent des demeures qui paient des gens à Mansion assis pour eux. Donc, d’une certaine manière, vous pouvez considérer vos locataires comme fournir un service gratuit. Mais bien sûr, ce n’est pas tout à fait pareil.
En plus de chercher des fuites, les locataires peuvent également rechercher des incendies potentiels. Les dégâts d’eau et de feu sont les plus grandes préoccupations. En ayant un locataire dans la propriété locative, un incendie peut être éteint rapidement par rapport à l’absence de personne. Ensuite, il y a des catastrophes naturelles aléatoires occasionnelles, comme un arbre tombant sur le pont et ainsi de suite.
Il y a une raison pour laquelle certaines compagnies d’assurance habitation refusent d’assurer des maisons inoccupées ou des propriétés locatives. Ils savent que les choses peuvent aller très mal sans que quelqu’un vive à la maison. Votre locataire ou votre invité est la première ligne de défense contre quelque chose de mal.
Gardiens de votre location jusqu’à ce que vos enfants grandissent
Si vous voulez un objectif d’investissement immobilier, envisagez de posséder une propriété locative pour chaque enfant, de préférence dans la même ville que votre résidence principale. De cette façon, vous augmentez vos chances que votre enfant vive à proximité après l’université, car il y a un endroit abordable où séjourner.
La propriété locative fournit une assurance carrière au cas où votre enfant ne peut pas obtenir un emploi de paiement assez élevé pour vivre de manière indépendante. Si le logement abordable est difficile à trouver, la propriété locative fournira un endroit à votre enfant. Enfin, la possession d’une propriété locative aidera à payer votre retraite, surtout si elle est payée une fois que votre enfant est adulte.
Cependant, si votre enfant est encore jeune, comme le sont les nôtres, vous devrez peut-être attendre une ou deux décennies avant de pouvoir profiter de la propriété locative. En conséquence, la possession de votre propriété locative peut être un test d’endurance, surtout si vous avez des locataires sous-optimaux qui ne suivent pas le bail.
Si vous pouvez résoudre les choses avec vos locataires ou trouver de nouveaux locataires une fois que les précédents partent enfin, vous pouvez travailler sur la visualisation de vos locataires en tant que gardiens en leur disant et en les autonomisant. Donnez-leur le feu vert pour effectuer des réparations immédiatement à un certain montant sans votre approbation. Cela aidera à accélérer la résolution de problèmes et à leur donner une agence.
Avec de grands locataires, vous augmentez vos chances de posséder votre location jusqu’à ce que vos enfants atteignent leur âge. Et comme toute assurance, vous espérez que vos propriétés locatives ne seront pas nécessaires pour les soutenir.
Les bons locataires peuvent réduire le rythme de l’usure
Sans assurance, une catastrophe peut facilement éliminer des années de bénéfices pour le propriétaire. Les bons locataires peuvent empêcher les petits problèmes de devenir beaucoup plus gros.
Compte tenu de la grande valeur d’avoir un bon locataire, il vaut la peine de passer plus de temps à les sélectionner attentivement. Vérifiez plusieurs références, révisez toutes leurs finances, parlez-les plusieurs fois, demandez-leur d’obtenir l’assurance du locataire et élaborez un accord de location complet. Cela ne vaut pas la peine d’avoir des locataires irresponsables à court terme.
Si le propriétaire n’est pas pour vous, je comprends. Je gère les propriétés locatives depuis 20 ans et j’ai encore mes doutes chaque fois que je signe de nouveaux locataires. Chaque accord de location est un acte de foi. La bonne chose est que tout peut être élaboré avec le temps, l’argent et les compromis.
En vieillissant, je veux minimiser les maux de tête. En conséquence, j’ai investi davantage de ma portion immobilière de ma valeur nette dans des fonds immobiliers privés. Non seulement je peux gagner des revenus et des distributions passifs à 100%, mais je peux également me diversifier de San Francisco coûteux à d’autres parties croissantes du pays qui sont moins chères.
Posséder des propriétés locatives pour la sécurité financière est un test d’endurance. En considérant vos locataires en tant que gardiens, vous pouvez durer plus longtemps et devenir plus riche en conséquence.
Avez-vous déjà envisagé de considérer vos locataires comme des gardiens de vos propriétés locatives? Sinon, comment avez-vous pu allonger la durée du séjour de votre locataire?
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Comme toujours, les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Investissez uniquement ce que vous pouvez vous permettre de perdre et n’aurez pas besoin. Fundrise est un sponsor de samouraïs financiers et Partageons l’Éco est un investisseur dans la collecte de fonds.
