Les avantages de la refonte de refinancement d’une hypothèque

Après avoir publié, le refinancement hypothécaire le plus dur de tous les temps, un lecteur m’a demandé si j’avais jamais envisagé de refonter une hypothèque à la place.

Ma réponse rapide a été non, malgré avoir refinancé plusieurs prêts hypothécaires sur plusieurs propriétés depuis 2005. Je suis tout à fait du taux hypothécaire le plus bas possible.

La refonte d’une hypothèque peut être une bonne idée si vous entrez en un montant forfaitaire et que vous souhaitez réduire votre paiement hypothécaire mensuel sans avoir à passer par le refinancement.

Dans cet article, j’aimerais expliquer ce qu’est une refonte hypothécaire, ses avantages, ses inconvénients et pourquoi vous voudrez peut-être refonter une hypothèque au lieu de refinancer.

Ce n’est pas parce que je n’ai refinancé mes hypothèques que nous devons ignorer les avantages de refonte une hypothèque à la place. Pour ceux d’entre vous qui se sont refondus, n’hésitez pas à intervenir également.

Qu’est-ce qu’une refonte de prêt hypothécaire?

Une refonte hypothécaire est une fonctionnalité disponible dans certains types d’hypothèques où les paiements mensuels sont recalculés en fonction d’un nouveau calendrier d’amortissement. Lors d’une refonte hypothécaire, l’emprunteur effectue un paiement forfaitaire supplémentaire vers le solde principal. Par la suite, le prêteur recalcule le prêt en fonction du solde réduit, ce qui entraîne généralement des paiements mensuels inférieurs tout en gardant la durée de prêt d’origine inchangée.

Par exemple, disons que vous êtes 5 ans dans une hypothèque d’amortissement de 30 ans à 4%. La taille de votre prêt est de 500 000 $ et la valeur de votre propriété est de 700 000 $ pour un LTV de 71,4%. Votre paiement mensuel est 2 387 $.

Vous êtes satisfait de votre prêteur, satisfait de votre taux hypothécaire de 4%, ayez un prêt qui vous permet de refonter, et vous ne voulez pas passer par les tracas de refinancement d’un prêt et de payer des frais excessifs. De plus, vous venez de hériter de 200 000 $ de votre tante tardive.

Si vous utilisez les 200 000 $ pour rembourser le capital de 500 000 $ à 300 000 $, votre paiement hypothécaire mensuel restera le même à 2 387 $. La seule chose qui changera, c’est le pourcentage de paiement allant vers le principal (plus) et les intérêts (moins). Si votre objectif est d’augmenter les flux de trésorerie mensuels, le remboursement du capital, sans refinancement ni refonte, ne vous aidera pas.

Mais si votre prêteur vous permet de refonter votre hypothèque, vous pouvez utiliser les 200 000 $ pour rembourser le capital et faire amortir les 300 000 $ restants sur un nouveau calendrier d’amortissement de 25 ans. Si c’est le cas, votre nouveau paiement mensuel décliner de 803 $ à 1 584 $.

Un autre exemple de refonte hypothécaire

Juste au cas où l’exemple ci-dessus n’est pas clair, voici un autre exemple de refonte hypothécaire.

Détails du prêt d’origine:

• Montant du prêt: 300 000 $
• Taux d’intérêt: 4% (fixe)
• Terme de prêt: 30 ans
• Paiement mensuel (principal et intérêts): 1 432 $

Après 5 ans:

• Équilibre restant: 270 000 $ (en supposant qu’aucun paiement supplémentaire n’est effectué)
• Vous faites un Paiement forfaitaire de 50 000 $ vers le principal, réduisant l’équilibre à 220 000 $.

Processus de refonte:

La banque recalcule votre paiement mensuel en fonction du nouveau solde principal (220 000 $), du même taux d’intérêt (4%) et du terme d’origine restant (25 ans).

Nouveau calcul de paiement:

Le montant du prêt restant de 220 000 $ est désormais amorti au cours des 25 années restantes sur la durée d’origine au même taux d’intérêt de 4%.

• Nouveau paiement mensuel: 1 162 $

Ce nouveau paiement est inférieur aux 1 432 $ d’origine car:

1. Le solde principal est réduit de 50 000 $.
2. La partie d’intérêt de chaque paiement diminue en raison du solde inférieur.

Remarques clés:

• La durée du prêt reste 25 ans (d’origine 30 ans moins 5 ans de paiements).
• Le taux d’intérêt ne change pas.
• Il peut y avoir une somme modique pour la refonte, allant souvent de 150 $ à 500 $, selon le prêteur.

Déterminer l’admissibilité à refonter votre hypothèque

Pour refonter votre prêt, votre prêteur vous oblige généralement à rembourser une somme forfaitaire envers le capital. Il est courant de rembourser 5% ou plus. Il y a aussi généralement une somme modique à refondre (<300 $ ou gratuitement). De plus, tous les hypothèques n'ont pas la possibilité de refonter.

Les refonte des prêts sont autorisés sur les prêts conventionnels et conformes à Fannie Mae et Freddie MAC, mais pas sur les prêts hypothécaires FHA ou les prêts VA. Les prêts FHA et VA offrent déjà aux emprunteurs de nombreux avantages tels qu’une baisse de paiement et des taux d’intérêt inférieurs subventionnés.

Certains prêteurs refontent les prêts jumbo, les prêts d’amortissement négatifs et les bras d’option, mais les considérez au cas par cas. Vous allez juste devoir demander à votre prêteur si votre prêt est éligible. De plus, avant de refinancer votre prêt, vous devriez également demander.

Enfin, pour être admissible à une refonte de prêt, vous devez être à jour sur les paiements de votre prêt et avoir l’argent nécessaire pour rembourser votre solde principal.

Avantages de la refonte hypothécaire

Voici les principaux avantages de la refonte hypothécaire par rapport au refinancement hypothécaire. Ils sont:

• Réduction du paiement. En remboursant un montant forfaitaire, vous réduirez vos paiements mensuels.

• Aucune évaluation requise. Contrairement à un refinancement de la maison, un refonte de prêt ne nécessite pas d’évaluation. Le coût moyen d’une évaluation à domicile se situe entre 600 $ et 800 $, selon la taille de votre maison et où vous vivez. Ma dernière évaluation a coûté 620 $ avec WF, mais 800 $ avec Citi pour la même maison!

• Aucune vérification de crédit nécessaire. Les refonte de prêt ne nécessitent généralement pas l’approbation du crédit, car vous payez plus de prêt. C’est génial si vous avez un crédit sous-optimal ou si vous ne pouvez pas obtenir le meilleur taux de refinancement en raison de votre crédit sous-optimal. Le pointage de crédit moyen pour une hypothèque qualifiée est désormais d’environ 760.

• Vous empêche de vous relâcher. Étant donné que vous devez trouver un montant forfaitaire pour refonter votre hypothèque, vous faites le bon pas pour rembourser votre prêt et payer moins d’intérêts. Il est très facile de refinancer votre hypothèque plusieurs fois et de retarder le rembourser car le calendrier d’amortissement se réinitialise toujours à zéro.

• Améliore un problème de financement de transition. Dans certains cas, vous pouvez acheter une nouvelle maison avant de vendre votre maison actuelle. Si vous le faites, vous devrez peut-être temporairement payer deux hypothèques. Si vous avez le produit de votre vente à domicile, vous pouvez utiliser ces bénéfices pour refonter votre hypothèque pour réduire vos paiements. Étant donné que vous venez de recevoir une nouvelle hypothèque pour votre nouvelle maison, il est rarement logique de refinancer, car les tarifs n’ont probablement pas beaucoup changé et les frais encourus feraient le refinancement si tôt qui ne vaille pas la peine.

Inconvénients de la refonte hypothécaire

Maintenant que nous avons discuté des avantages de la refonte hypothécaire, regardons les négatifs.

• Nécessite beaucoup d’argent. Afin de refonter une hypothèque, vous devez proposer un grand montant forfaitaire. Selon votre situation de liquidité, l’injection de plus d’argent dans une résidence primaire peut ne pas être le mouvement le plus sage. Non seulement vous réduirez votre liquidité, mais vous renoncerez également à tout rendement potentiel que votre argent pourrait générer. Si vous avez d’autres dettes à des taux d’intérêt plus élevés, il peut être préférable de mettre en œuvre FS-Dair et de rembourser les autres dettes en premier.

• Ne réduit pas le terme hypothécaire. Une refonte de prêt ne raccourcira pas la durée de votre prêt, elle vous gardera simplement sur la bonne voie avec un paiement inférieur. Si vous souhaitez raccourcir votre durée hypothécaire, vous devrez continuer à payer un capital supplémentaire une fois la refonte hypothécaire terminée.

• Votre taux d’intérêt reste le même. Un refonte réduit vos paiements mensuels, mais il n’abaisse pas votre taux d’intérêt. Mon dernier refinancement était de 2,625%. Si je pouvais refonter mon hypothèque, je paierais 4,5%, malgré seulement 25 ans.

Qui est le candidat idéal pour refonter une hypothèque?

Voici quelques conditions, je pense que si elle est rencontrée, ferait de vous un candidat idéal pour refonter une hypothèque.

• Doit réduire les dépenses mensuelles.

• N’a pas de meilleures idées d’investissement pour son argent.

• Ne veut pas passer par la douleur du refinancement d’une hypothèque.

• N’a pas une cote de crédit suffisamment élevée pour refinancer à un meilleur taux.

• Ne veut pas payer les frais de refinancement coûteux.

• Ne se qualifie pas pour un «refinancement sans frais».

• A une hypothèque du plus petit (<300 000 $), ce qui fait du refinancement Cost-Ineffective en raison des frais.

• Est un investisseur plus conservateur qui préfère simplifier la vie.

• Aime vraiment son taux hypothécaire existant ou ne peut pas être admissible à un meilleur.

Si je pouvais rembobiner le temps, je ne refonterais toujours aucune de mes hypothèques parce que je suis en train d’essayer de réduire mon taux hypothécaire pour économiser de l’argent.

Cela n’aurait aucun sens pour moi de refonter mon hypothèque précédente à 4,5% étant donné que je pourrais refinancer à 2,625%. Pour m’assurer que je ne passe pas 30 ans à rembourser l’hypothèque, je prévois de rembourser environ 80 000 $ en principe chaque année afin d’avoir un solde nul d’ici le 1er octobre 2026.

Le refinancement devrait économiser plus d’argent

À mon avis, le refinancement à un taux inférieur si les frais vous permettent de battre dans les 24 mois est mieux que la refonte. J’ai toujours refinancé lorsque mon Breakev était inférieur à 12 mois ou que mon refinancement était un refinancement sans coût.

Je pense aussi que la refonte d’une hypothèque est meilleure que de ne rien faire parce que vous remboursez la dette et réduisez vos dépenses mensuelles. La refonte est bénéfique si vous avez de l’argent qui traîne et que les taux hypothécaires restent élevés.

Si vous obtenez un bras, mon type de produit hypothécaire préféré, puis laisser le bras réinitialiser après la fin de la période d’introduction est similaire à une refonte gratuite.

Enfin, obtenir une hypothèque à taux fixe amorti sur 30 ans est mieux que de louer pendant 30 ans. Dans 30 ans, votre paiement de loyer de 2 000 $ par mois augmentera à 4 854 $ en supposant un taux de croissance annuel de 3%.

Pendant ce temps, votre paiement hypothécaire de 2 000 $ restera fixe et finira par atteindre 0 $. En prime, vous aurez alors un actif à louer ou à vendre si vous le souhaitez.

La refonte d’une hypothèque n’est pas pour tout le monde, mais cela pourrait être pour vous. Faites toujours le calcul avant de prendre une décision. Regardez toutes vos options et sentez-vous béni que vous en ayez.

Investir dans l’immobilier plus stratégiquement

L’immobilier est ma façon préférée d’atteindre la liberté financière car c’est un actif tangible qui est moins volatil, fournit un service public et génère des revenus. Les actions sont bien, mais les rendements en actions sont faibles et les stocks sont beaucoup plus volatils.

La combinaison de la hausse des loyers et de la hausse des prix de l’immobilier renforce d’énormes richesses à long terme. Pendant ce temps, il existe plus de façons d’investir dans des régions du pays où les évaluations sont inférieures et les rendements de location nets sont plus élevés grâce au financement participatif.

Jetez un œil à mes deux plates-formes de financement participatif immobilières préférées.

Collecte de fonds: Un moyen pour les investisseurs accrédités et non accrédités de se diversifier dans l’immobilier par le biais de fonds immobiliers privés. Le collecte de fonds existe depuis 2012 et gère plus de 3,2 milliards de dollars pour plus de 380 000 investisseurs. Il investit principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés. C’est ma plate-forme immobilière privée préférée où le minimum d’investissement n’est que de 10 $.

Crowdsstreet: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles principalement dans des villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des évaluations plus faibles, des rendements locatifs plus élevés et une croissance potentiellement plus élevée en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques.

J’ai personnellement investi 954 000 $ dans le financement participatif immobilier sur 18 projets pour profiter des évaluations plus basses dans le cœur de l’Amérique. Plus de 300 000 $ du total sont investis dans la collecte de fonds. Mes investissements immobiliers représentent environ 50% de mon revenu passif actuel de ~ 300 000 $.

Les deux plateformes sont des sponsors de samouraïs financiers et les samouraïs financiers ont investi plus de 300 000 $ en fonds de collecte de fonds.

Les avantages de la refonte de refinancement d’une hypothèque sont un poste original de samouraï financier. Partageons l’Éco est le principal site de financement personnel au monde, créé en 2009, avec plus d’un million de pages vues organiques par mois.