Vous pourriez avoir peur d’une augmentation de l’hypothèque à taux ajusté une fois la période de taux de taux de lancement. Cependant, il y a toujours un plafond augmentant hypothécaire à taux réglable qui empêche l’emprunteur de payer trop. Avec le plafond de taux d’intérêt ARM, les détenteurs de bras peuvent mieux planifier leur avenir.
Permettez-moi d’expliquer à quel point une hypothèque à taux réglable (ARM) peut augmenter en utilisant mon propre exemple 5/1 ARM. À mon avis, retirer un bras sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans est le meilleur moyen d’aller pour économiser de l’argent.
Les taux d’intérêt et les taux hypothécaires ont baissé depuis les années 1980. Bien sûr, il y aura des épisodes temporaires d’inflation élevée pendant un an ou deux. Mais en raison de l’efficacité, de la technologie et d’un monde plus entrelacé, les taux d’intérêt resteront probablement bas pour le reste de nos vies. Payer un taux hypothécaire plus élevé que vous avez besoin est une décision sous-optimale.
Cap
Nous avons acheté un fixateur unifamilial de San Francisco en 1H2014 pour 1 250 000 $. Nous étions fatigués de vivre dans l’extrémité nord de San Francisco au cours des 9,5 dernières années et je voulais un changement de décor.
À l’origine, nous avions prévu de déménager à Hawaï, mais lorsque nous avons trouvé notre maison actuelle avec des vues sur l’océan, nous pensons que ce serait un bon compromis.
Nous avons déposé 20% et avons sorti un bras 5/1 de 992 000 $. À l’origine, j’allais réprimer 32%, car j’avais environ 430 000 $ en raison d’un CD de 4,1% sur 5 ans. Mais avec un taux hypothécaire de seulement 2,5%, je pensais qu’il valait la peine d’emprunter plus et d’investir la différence.
Le bras de 2,5% 5/1 était basé sur le Taux de LIBOR d’un an + une marge de 2,25% – 0,25% Remise pour être un excellent client. En 2014, le taux du LIBOR d’un an n’était que de 0,5%, d’où mon taux de 2,5%.
Libor comme indice pour un bras
Le tarif interbanque de Londres (LIBOR) est le taux d’intérêt moyen auquel les principales banques empruntent des fonds d’autres banques du marché de Londres.
Le LIBOR est le «taux de référence» mondial ou le taux de référence le plus largement utilisé pour les taux d’intérêt à court terme. Découvrez le tableau historique du Libor d’un an ci-dessous.
Comme vous pouvez le voir dans le tableau du Libor d’un an, j’ai botté le fond de mon taux hypothécaire en 2014. Certains d’entre vous pourraient penser qu’au lieu d’obtenir un bras 5/1, j’aurais dû obtenir un taux fixe de 30 ans à la place.
Mais étant donné ma forte conviction que nous serons dans un environnement de taux d’intérêt en permanence pour le reste de nos vies, je pensais que payer 0,85% à 1,25% de plus pour un taux fixe de 30 ans était un gaspillage d’argent. Donc mes actions ont suivi mon cerveau.
En outre, la durée moyenne de l’accession à la propriété en Amérique n’est qu’environ huit ans. Tout au plus, on peut envisager de retirer un bras 10/1 pour faire correspondre les durées.
Ammandage ARM avec durée de propriété
Comme je prévoyais de vendre ma maison dans les 10 ans afin d’acheter une maison plus agréable à Hawaï ou de rembourser l’hypothèque pendant ce délai, en éliminant un bras 5/1 valait le «risque».
À un moment donné au cours de ma durée de taux de lancement à 5 ans, Libor est passé à environ 3%. Sur la base d’une marge nette de 2%, cela signifierait que mon bras pourrait potentiellement réinitialiser à 5,25%.
Si je finis par payer 5% pour les cinq prochaines années, mon taux hypothécaire moyen sur une période de 10 ans serait de 5% + 2,5% = 7,5% / 2 = 3,75%. 3,75% est à peu près en ligne avec le taux que j’aurais obtenu si je venais de verrouiller une hypothèque à taux fixe de 30 ans en 2014.
Cependant, avec l’argent économisé de ne pas payer une hypothèque fixe de 30 ans et de 100 000 $ et moins de versement de la règle, j’ai fini par investir la différence et gagné un rendement de ~ 12% en moyenne de 2014 à 2022 parce que le marché boursier a augmenté.
Le pourcentage de prêts qui sont des prêts réglables sont toujours inférieurs à 5%. Cela est regrettable car cela signifie que 95% des emprunteurs hypothécaires américains paient un taux d’intérêt plus élevé qu’ils ne le devraient.
Les termes de mon bras augmentent
Mais surprise! Je n’ai pas fini par payer un taux hypothécaire estimé à 5% en 2019. Au lieu de cela, sur la base de mon plafond augmentation d’hypothèque à taux ajusté, j’ai reçu une lettre disant que je serai payer au plus 4,5%. Jetez un œil à la partie de la lettre ci-dessous.
La raison pour laquelle mon taux ne passe que de 2,5% à 4,5% est que selon les termes de mon hypothèque, Mon bras ne peut se réinitialiser que par le plus 2% Une fois le taux fixe initial à 5 ans de 2,5%.
Ce montant de réinitialisation maximal est assez standard parmi les prêts ARM. Mais ce montant de réinitialisation est quelque chose que vous devez faire remarquer votre banque dans le document.
Taux d’intérêt hypothécaire maximum pour les armes
L’autre chose à noter est que les prêts ARM ont généralement un taux d’intérêt hypothécaire maximal qu’ils peuvent facturer pour la durée de votre prêt. Dans mon cas, ce maximum est de 7,5%, mais nous n’allons jamais y arriver à mon avis.
Malheureusement, après une année complète à 4,5%, ma banque peut augmenter mon bras de 2%, ce qui a atteint mon taux hypothécaire à 6,5% pour la septième année.
Cependant, je doute que les taux continueront de monter à la hausse à mesure que l’économie mondiale ralentit. Au lieu de cela, au moment où ma réinitialisation du bras se produit à nouveau dans le 7/1/2020, nous pourrions très bien être en récession avec des tarifs du Libor d’un an qui remontent.
Ce qui a fini par se produire, c’est qu’avant que mon mandat de cinq ans ne soit épuisé, j’ai refinancé mon bras 5/1 dans un bras 7/1 à 2,625% sans frais en 2019. C’était un refinancement difficile, mais que je suis si heureux que j’ai fait.
En 2020, j’ai fini par acheter une nouvelle résidence primaire et louer mon ancienne maison. Heureusement, j’ai refinancé mon hypothèque en 2019 car si j’avais attendu après avoir loué ma propriété, le taux hypothécaire serait d’au moins 0,5% plus élevé pour les propriétés locatives. Refinancez toujours avant de louer votre propriété pour obtenir le meilleur tarif.
Le remboursement du capital réduira les paiements une fois qu’un bras sera réinitialisé
Vous pouvez voir sur la lettre selon laquelle malgré mon taux hypothécaire passant de 2,5% à 4,5%, une augmentation de 80%, mon paiement mensuel ne devrait passer que de 3 919,60 $ à 4 079,33 $, une augmentation de 4%.
La raison de la légère augmentation du paiement hypothécaire mensuel est parce que nous avons a payé 32% de notre prêt en 4,5 ans (992 000 $ à 734 000 $).
Le remboursement de plus de 250 000 $ dans notre hypothèque était en partie dû à des paiements mensuels normaux, associés à des remboursements aléatoires supplémentaires. Bien que le taux d’intérêt de 2,5% soit bas, la réduction de la dette hypothécaire a toujours fait partie de ma stratégie d’investissement à long terme.
Avoir une approche disciplinée pour payer le principal ARM et investir
Après ma stratégie FS-Dair, j’essaierais régulièrement d’utiliser 25% de mes flux de trésorerie disponibles pour rembourser la dette et utiliser les 75% restants pour investir. Encore une fois, je prends des mesures en fonction de mes propres conseils.
J’ai continué à rembourser le capital au hasard jusqu’à ce que le rendement à 10 ans soit violé de 2,5% en décembre 2017. Une fois que le rendement à 10 ans était supérieur à 2,5%, je me suis arrêté parce que j’obtenais maintenant une hypothèque sans intérêt car je pouvais simplement investir le montant de mon hypothèque dans un rendement obligataire à 10 ans pour couvrir tous mes paiements.
Si j’avais retiré une hypothèque fixe de 30 ans pour 3,625%, je n’aurais pas pu vivre une vie sans intérêt.
Votre kilométrage variera en termes de capital que vous avez réellement payé pendant la période de taux fixe initial de votre bras. Cependant, même si vous n’avez pas remboursé un capital supplémentaire au cours d’une période de cinq ans, vous aurez toujours remboursé ~ 10% de votre solde principal, selon votre taux d’intérêt.
Appréciation dans la valeur de votre maison
Même si vous devez payer un taux hypothécaire plus élevé lorsque votre bras réinitialise, vous pouvez être heureux de découvrir que votre maison a apprécié en valeur pendant la période de taux fixe. Les taux nets plus élevés vont, cela signifie probablement qu’il y a une inflation plus élevée en raison de la demande plus élevée.
Dans mon exemple, le prix des maisons médianes de San Francisco est passé de 1 100 000 $ en 2014 à ~ 1 800 000 $ en 2024, soit une augmentation de 64%.
Une augmentation médiane de 550 000 $ plus que la maigre augmentation mensuelle de 159,63 $ du paiement hypothécaire, dont environ la moitié va rembourser de toute façon le capital.
Encore une fois, le montant d’appréciation de votre maison variera. À moins que vous n’ayez chronométré votre achat de maison complètement faux, comme l’achat dans le 4q2006 – 4q2008, vous sortirez probablement OK.
Même si vous avez acheté au plus récent pic, les ralentissements normaux ne durent généralement pas plus de 3 à 5 ans avec des corrections de 10% à 20%.
En partie en raison de l’appréciation de votre propriété pendant la période de taux fixe de votre bras, il n’y a pas de précipitation pour rembourser le capital supplémentaire avant que votre bras ne réinitialise. L’appréciation de la propriété l’emportera plus que sur une augmentation potentielle des taux d’intérêt. Et le fait est qu’il y a des chances décentes que votre bras peut réinitialiser au même taux ou plus bas.
Faire un plan de paiement de l’hypothèque du bras
Lorsque j’ai reçu la lettre indiquant mon augmentation d’hypothèque de taux ajusté, j’avais un an avant que mon taux hypothécaire ne passe de 2,5% à 4,5%. En conséquence, j’ai proposé un jeu de paiement hypothécaire pendant les mois restants. Si vous devriez donc une fois que votre hypothèque à taux réglable devrait augmenter.
Conclusion, n’ayez pas peur d’une augmentation de l’hypothèque à taux réglable. Les tarifs n’augmenteront probablement pas de grande partie. Si les taux hypothécaires le font, vous pouvez toujours rembourser le capital ou le refinancement à un autre taux raisonnable.
Résumé de ce qui se passe lorsqu’un bras réinitialise
1) Faites correspondre la durée de la durée fixe de votre hypothèque avec la durée estimée de la propriété ou la durée que vous estimez qu’il faudra pour rembourser l’hypothèque.
2) Le paiement d’une hypothèque à taux fixe de 30 ans pourrait vous fournir plus de tranquillité d’esprit, mais vous trop payer trop cher pour cette tranquillité d’esprit.
3) Lisez attentivement les termes de votre prêt de bras et déterminez quelle est l’augmentation du taux d’intérêt maximum lors de la première réinitialisation et quel est le plafond de taux d’intérêt à vie.
4) Essayez de effectuer des paiements supplémentaires pendant la période de taux fixe de votre bras pour soulager la pression potentielle des taux d’intérêt pendant la réinitialisation.
5) N’empruntez pas plus que ce que vous pouvez vous permettre confortablement = pas plus d’un ratio de prêt / valeur de 80% avec un tampon en espèces de 10% après un versement de 20%. Être trop exploité est ce qui détruit constamment les finances des gens.
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Ils ne leur montrent pas un tableau historique de 40 ans de baisse des taux d’intérêt. En effrayant leurs clients, ils ont plus de chances de les verrouiller en hypothèques à taux fixe de 30 ans pour des marges plus grosses. Ne soyez pas dupe. Les taux hypothécaires ont baissé depuis des décennies.
Ce qui se passe lorsqu’une hypothèque et augmentation de l’hypothèque réglable réinitialisent un poste d’origine FS.
