Nous avons examiné tous les coûts de clôture que vous devez payer lorsque vous achetez une maison avec tous les espèces. L’objectif principal de ce poste était de ne pas laisser les acheteurs de trésorerie larges par des coûts imprévus lors de l’offre agressive. Examinons les frais de clôture de l’hypothèque lors de l’achat d’une propriété.
Étant donné que la plupart des acheteurs immobiliers ont besoin d’une hypothèque à acheter, il est encore plus pertinent de subir tous les frais de clôture lorsque la dette est impliquée.
Passons à un exemple et mettons en évidence chaque coût de clôture ainsi que la principale différence de coût de clôture entre un achat en espèces et un achat avec une hypothèque.
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Coûts de clôture hypothécaire lors de l’achat de propriété
Vous trouverez ci-dessous un exemple de montant de pré-approbation hypothécaire de 1,7 million de dollars. Le prix d’achat cible est de 2,8 millions de dollars. Par conséquent, l’emprunteur baisse 1,1 million de dollars, soit 40%.
Les frais de clôture payés par l’emprunteur sont sous la colonne de l’emprunteur. La colonne du prêteur pourrait être les frais qu’il paie ou un crédit à l’emprunteur. Nous discuterons de l’ambiguïté ci-dessous.
Analyse des coûts de clôture hypothécaire
Frais totaux d’origine (679,57 $): Des frais de création sont des frais initiaux facturés par un prêteur pour le traitement d’une nouvelle demande de prêt. C’est une compensation pour avoir mis en place le prêt. Des frais de création sont souvent cités en pourcentage du prêt total.
Remarquez comment le prêteur a des frais d’origine de 1 548,43 $. Les frais d’origine du prêteur pourraient vraiment être de 1 548,43 $ ou il pourrait s’agir d’un numéro inventé qu’il met en évidence pour donner l’impression que le prêteur subventionne la majorité des frais d’origine totale. En tant qu’emprunteur, vous ne savez pas vraiment avec certitude.
Un prêteur avisé positionnera l’intégralité de la colonne de prêteur comme un crédit à l’emprunteur pour inciter l’emprunteur à faire affaire avec eux. En d’autres termes, le prêteur peut indiquer à l’emprunteur qu’il couvre 1 548,43 $ des frais d’origine de 2 228 $ (1548,43 $ Frais de prêteur + 679,57 $ Frais d’emprunteurs). Ou, un prêteur peut dire que si l’emprunteur retire une hypothèque avec eux, le prêteur paiera un total de 2 125 $ en frais de clôture de l’acheteur.
La réalité est qu’une banque peut facturer les frais d’origine qu’elle veut. Plus les frais d’origine subjectifs sont élevés, plus le crédit peut accorder à l’emprunteur pour donner l’impression que l’emprunteur obtient beaucoup. Les frais de création sont quelque chose que vous devriez être en mesure de négocier avec votre prêteur.
Les frais hypothécaires coûtent un par un
Rapport de crédit: 15,43 $. Un bon prêteur vous attribue généralement ce coût à la fermeture. Cependant, les frais de rapport de crédit existent car la feuille de calcul n’est qu’une estimation fournie lors d’un processus de pré-approbation.
Titre – Frais d’entiercement de clôture: $3 723,43. Des frais d’entiercement, ou des frais de clôture, sont versés à la société de titres, à la société d’entiercement ou à l’avocat pour avoir effectué la clôture d’une transaction immobilière. En règle générale, le titre ou la société d’entiercement supervise la clôture en tant que partie indépendante.
Le vendeur choisit généralement la société de titres parce que le vendeur paie initialement des frais pour analyser le titre de la propriété avant la vente. Pour que l’acheteur insiste sur une autre société de titre serait un gaspillage d’argent, car l’analyse du titre initial coûte environ 500 $, et le titre a déjà été analysé.
Les frais d’entiercement de clôture sont quelque chose qui peut être négocié avec le vendeur. Vous pouvez demander au vendeur de payer une partie de ces frais ou la totalité.
Titre – Politique du prêteur: 3 657 $. Ces frais sont le différence principale entre payer tous les espèces et acheter une maison avec une hypothèque. Si vous n’avez pas de prêteur, un prêteur n’a pas de privilège sur votre propriété. Le prêteur veut protéger son investissement en vous.
La politique d’un prêteur, ou politique de prêt, ne protège que les intérêts du prêteur dans la propriété si un problème avec le titre survient. Il ne protège pas l’acheteur. Par conséquent, vous pourrez peut-être négocier le coût de la politique du prêteur avec le prêteur.
Frais d’enregistrement: 127 $. Il s’agit d’une dépense inévitable facturée par votre ville pour enregistrer le nouveau propriétaire. Les frais varient en ville en ville.
Titre – Politique du propriétaire (facultatif): 4 571,50 $. Bien que l’assurance title du propriétaire soit facultative, il est fortement recommandé que tous les acheteurs obtiennent une assurance titre du propriétaire pour protéger leur achat de tout défaut de titre, tels que des privilèges sur la propriété ou des noms mauvais. Plus la propriété est âgée, plus les défauts potentiels du titre.
Dans cet exemple, si vous allez acheter une propriété de 2,8 millions de dollars, vous feriez mieux d’obtenir une police de propriétaire. La politique du propriétaire du titre dure la vie de propriété.
Titre notaire: 50 $. Ces frais ne sont pas inclus dans la feuille de calcul, mais il s’agit d’un prix courant qu’un acheteur doit payer lors de la signature de documents de clôture officiels. Si vous voulez que le notaire vienne chez vous, les frais augmenteront probablement.
Aucun frais d’inspection: Certains d’entre vous se demandent peut-être où se trouvent les frais d’inspection. Les frais d’inspection sont facultatifs et non des frais normalement associés à un prêteur. Peut-être qu’un prêteur pourrait nécessiter un emprunteur pour effectuer une inspection et mettre une éventualité d’inspection pour être approuvé, mais je n’ai pas entendu parler d’une telle situation.
Pas de frais d’avocat immobilier: En Californie, un avocat immobilier n’est pas nécessaire. Cependant, un avocat immobilier est nécessaire dans de nombreux États. Le coût varie généralement de 150 $ à 350 $ / heure. Cependant, des frais d’avocat immobilier n’ont rien à voir avec les coûts détenus pour la société du vendeur, du prêteur et de l’entiercement.
Coût des intérêts prépayés et des réserves / sans retrait
Toutes les dépenses de cette section sont non négociable Puisqu’ils sont des dépenses, un acheteur devrait payer tôt ou tard. Ces coûts sont les coûts de possession d’une propriété avec une hypothèque.
Intérêt:
98,87 $. Il s’agit d’intérêts hypothécaires qui s’accumulent entre le moment de la fermeture et lorsque vous payez la première hypothèque. Dans cet exemple, l’intérêt s’accumule à 98,97 $ par jour pendant 10 jours.
Remarquez comment le taux d’intérêt n’est que de 2,125% pour un bras 7/1. C’est le plus bas que j’aie jamais vu pour un prêt super jumbo amortissant. Avec un taux hypothécaire de 2,125%, le paiement mensuel du capital et des intérêts sur un prêt de 1,7 million de dollars n’est que de 6 390,33 $.
Le taux est inférieur à la normale en raison de la tarification des relations, où l’emprunteur a une meilleure relation en raison d’avoir déjà une certaine quantité d’actifs avec le prêteur.
Quoi qu’il en soit, tout le monde devrait profiter des tarifs record. Les taux d’intérêt record sont l’une des principales raisons pour lesquelles le logement tiendra probablement pendant une récession.
Début de taxe immobilière:
Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer vos impôts immobiliers à l’avance. Dans ce cas, le montant est de 0 $.
Escrow d’assurance:
Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer une partie de votre assurance habitation pendant la transaction. Dans ce cas, le montant est de 0 $.
Prime d’assurance de 1ère année: 2 649,60 $.
Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer pour une année entière d’assurance habitation. Votre prêteur vous obligera à obtenir une assurance habitation pour protéger leur investissement en vous. Dans cet exemple, la prime d’assurance des propriétaires semble être environ 1 200 $ trop élevée.
Taxes immobilières dues à la clôture:
Certaines villes et États vous feront payer pour un montant professionnel de taxes immobilières à la clôture. Dans ce cas, le montant est de 0 $. Dans cet exemple, le prêteur estime une facture de taxe sur l’immobilier mensuelle de 2 916,67 $, ou 35 000 $ par an. Cela s’élève à 1,25% du prix d’achat de 2,8 millions de dollars d’une maison.
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Coût total de clôture de l’hypothèque à l’acheteur
Lors de l’achat de propriété, il est toujours bon d’avoir un tampon en espèces après avoir effectué un acompte et payer tous les frais de clôture. Ma règle générale est de réprimer au moins 20% pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) et de rester un tampon en espèces de 10%.
Par conséquent, dans cet exemple, l’acheteur devrait avoir environ 280 000 $ en espèces ou des titres hautement liquides après l’achat. La dernière chose que vous voulez ressentir après avoir acheté une propriété avec un effet de levier est de vous sentir stressé. Si vous perdez votre emploi ou que vos investissements commencent à baisser de valeur après l’achat, avoir une belle réserve de trésorerie vous aidera à retenir jusqu’à une reprise.
L’acheteur de cet exemple se tromperait s’il pensait qu’il n’avait besoin que d’un bac à dos de 1,1 million de dollars pour acheter une maison de 2,8 millions de dollars avec une hypothèque de 1,7 million de dollars. Il doit trouver 1 115 522,50 $ en raison de 12 773,93 $ en frais de clôture réels et de 2 748,57 $ en intérêts et réserves prépayées.
En général, le prêteur aura tendance à Estimations des coûts de clôture de l’hypothèque conservatrices. En conséquence, un acheteur finit généralement par obtenir un remboursement après la fermeture. De cette façon, le prêteur assure qu’il gagne 100% de son argent au lieu d’avoir à chasser un acheteur.
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Présentation des coûts de clôture hypothécaire
Vous trouverez ci-dessous un résumé des frais de clôture hypothécaire pour votre examen. En raison des frais de clôture hypothécaire, vous voudrez peut-être envisager de payer 100% en espèces pour une maison si vous le pouvez. Le paiement de tout l’argent vous aidera à économiser de l’argent.
- Frais d’évaluation (300 $ – 400 $)
- Inspection de la maison (300 $ – 500 $)
- Frais de demande (varie)
- Frais d’hypothèse (varie)
- Les honoraires de l’avocat (horaire)
- Intérêts prépayés (en fonction du montant du prêt)
- Frais d’origine (environ 0,5% du montant du prêt)
- Points de réduction (1 point coûte 1% du montant du prêt)
- Frais de courtier hypothécaire (0,50% à 2,75%)
- Frais de demande d’assurance hypothécaire (varie)
- Assurance hypothécaire initiale (0,55% à 2,25%)
- Frais de FHA, VA et USDA (1% à 3,3%)
- Taxes foncières (pour deux mois)
- Frais de HOA (variant)
- Assurance des propriétaires (dépend de la valeur et du lieu de la maison)
- Frais de recherche de titre (environ 200 $)
- L’assurance titre du prêteur (varie)
- Assurance titre du propriétaire (0,5% à 1% du prix d’achat)
Calculez toujours vos frais de clôture de l’hypothèque avant d’acheter
Avant de faire une offre d’achat d’une propriété, faites toujours cuire dans vos frais de clôture estimés. De cette façon, vous calculerez correctement le véritable prix d’achat afin que vous puissiez planifier vos fonds et votre stratégie d’offre en conséquence.
Il y a également des coûts surprenants potentiels après avoir acheté une maison à connaître. Vous devez être conscient de tous ces frais avant et après pour rendre l’offre la plus responsable possible.
En tant que propriétaire, l’un de vos principaux objectifs est de trouver un moyen de minimiser les frais, de minimiser les coûts d’entretien en cours, de réduire votre taux hypothécaire et de réduire vos impôts fonciers. Plus vous pouvez réduire vos coûts, plus vos flux de trésorerie sont élevés.
C’est parfois une bonne idée de négocier agressivement avec un vendeur sur les frais de clôture. Cependant, trop de négociations sur le Nitty-Gritty pourraient désactiver un vendeur. Au lieu de cela, il est préférable de simplement négocier durement le prix final.
Tous les frais de clôture hypothécaire pour acheter une propriété sont un bon rappel pour essayer de garder votre propriété aussi longtemps que possible. Quand vient le temps de vendre une propriété, les frais sont encore plus élevés en raison de la commission de vente et des impôts de transfert de 4 à 5%!
Un acheteur avisé connaîtra également les frais de vente approximatifs afin de faire une offre plus éclairée.
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