Vendez-vous une propriété et nerveux à propos du processus? Si votre marché immobilier local le soutient, n’acceptez que toutes les offres en espèces afin de maximiser les bénéfices et le bonheur. Une fois qu’une hypothèque est impliquée, les choses peuvent devenir vraiment velues en raison des éventualités de financement. Un acheteur est à la merci de la décision de la banque de passer et de prêter.
Le pourcentage d’acheteurs de maison qui pose tous les espèces augmente. Nous parlons d’environ 34% des acheteurs de maisons qui paient tous les espèces selon Redfin. Par conséquent, si vous êtes un vendeur de propriété, je me concentrerais sur ce type d’acheteurs de qualité.
Boostez vos revenus grâce à des biens immobiliers privés: Investir dans l’immobilier sans le fardeau d’une hypothèque ou d’une entretien avec Collecte de fonds. Avec environ 3 milliards de dollars d’actifs sous gestion et plus de 350 000 investisseurs, Fundrise se spécialise dans l’immobilier résidentiel et industriel. J’ai personnellement investi plus de 400 000 $ et plus de collecte de fonds pour générer plus de revenus passifs. Le minimum d’investissement n’est également que de 10 $, Il est donc facile pour tout le monde de se rendre à un coût en dollars et de renforcer l’exposition.
Inspiration pour posséder une belle propriété
Presque tous les dimanches, je vais me promener, faire du jogging ou faire de la randonnée dans un quartier pour vérifier les journées portes ouvertes, parler aux agents immobiliers, faire de l’exercice et trouver l’inspiration pour la décoration intérieure.
La chasse aux maistes ouvertes est sérieusement mon nouveau passé gratuit préféré. Mon passé préféré a été le temps préféré a été le test de la conduite de nouvelles voitures chez divers concessionnaires. Quelle explosion qui ne coûte rien!
Un week-end, je suis allé voir un condo particulier à Pacific Heights, à San Francisco, car c’était un complexe proche de l’une de mes locations dans le même bâtiment.
Cette propriété particulière n’était qu’une chambre par rapport à mon 2/2. Mais à 610 pieds carrés, il avait une belle terrasse orientée vers le sud et un parking privé. Le prix demandé? 690 000 $.
La journée portes ouvertes était absolument remplie de couples de moins de 35 ans ainsi que de nombreux retraités. Qui savait qu’une chambre était si populaire?
Étudier les ventes de comptes avant d’accepter les offres de trésorerie
J’ai posé deux questions à l’agent sur cette propriété comparable:
Question n ° 1
Pensez-vous que le prix par pied carré monte ou baisse pour une version de deux chambres et deux salles de bains de votre annonce (1 chambre)?
La pensée conventionnelle est que deux chambres sont plus souhaitables en raison de plus de flexibilité. Cette liste particulière demandait 1 130 $ le pied carré.
Répondre: Je pense que vous pouvez obtenir de meilleures offres pour deux chambres maintenant si vous avez l’argent (pas ce que je voulais entendre). Les prix ont tellement augmenté que les couples vont maintenant tout-in pour essayer d’acheter un condo d’une chambre pour 800 000 $, car les condos de deux chambres vont maintenant pour 1 000 000 $ +. Le marché des condos d’une chambre est fou, et je pense que de nombreux acheteurs pour la première fois deviennent désespérés.
Mes pensées: Les gens veulent juste posséder quelque chose. L’écart premium entre un 2/2 et un 1/1 se rétrécit. Finalement, la prime se rétrécira tellement que les gens commenceront à penser: «Si je vais dépenser 800 000 $ pour une chambre, pourquoi pas seulement un poney de 30% de plus pour obtenir 50% d’espace de plus!»
C’était mon processus de réflexion lorsque je regardais le marché 2/2 en 2004. C’était fou alors aussi, mais une fois que je suis passé au marché 3/2 une maison unique (SFH), la frénésie s’est éteinte et j’ai eu beaucoup plus de valeur. De nos jours, être en mesure de posséder une SFH à l’extrémité nord de SF est considéré comme un exploit rare.
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Question n ° 2
Puis-je jouer au jeu de supposition? Je pense qu’avec tout ce trafic piétonnier, le soumissionnaire gagnant doit être d’environ 850 000 $ (1 393 $ / sqft)? Peut-être devrais-je vendre? Le bail de mon locataire se termine le mois prochain.
Mais là encore, pourquoi vendre maintenant quand il semble que avec les prochaines introductions en bourse technologiques, il y aura littéralement 10 000 nouveaux millionnaires qui cherchent à acheter une place à SF? Selon vous, qu’est-ce qui ralentira ce marché?
Réponse une semaine plus tard après que les offres ont été dues: Je m’attendais à quelque chose du milieu à un sommet des années 700. Les «Comps» suggéreraient 725 à 750 000 $ (1 188 $ – 1 229 $ / SQFT), et donc j’espérais que nous le ferions, souhaitant secrètement que quelqu’un soumet plus haut.
Nous avons reçu beaucoup d’offres dans la gamme de 725 à 750 $, quelques-unes dans ma gamme de prix secrètement pleine d’espoir et quatre qui dépassaient 800k. Pas à votre supposition de 850k.
Les vendeurs ont choisi la deuxième offre la plus élevée, qui était Tous les espèces. La moitié des offres que nous avons reçues sont si élevées, beaucoup plus élevées que les ventes comparables. Mais parce qu’ils avaient besoin d’un financement, je craignais qu’ils n’évaluaient pas et que les offres ne fonctionnent pas.
La plupart des agents dont les clients étaient de la gamme 740k à 780k ont déclaré qu’ils ne pouvaient pas justifier les offres que leurs clients faisaient. Et puis il y en avait quatre au-dessus de cela!
Les cycles de marché à considérer
Il semble que le marché de San Francisco se déroule en cycles. Qu’est-ce qui pourrait avoir un impact sur le marché? Au cours des prochaines années, nous aurons environ 8 000 nouvelles unités de location sur le marché de la ville.
Cela peut entraîner une baisse des loyers et faire choisir certaines personnes de louer au lieu d’acheter. Qu’est-ce qui pourrait changer le marché? La hausse des taux d’intérêt pourrait entraîner une ralentissement des prix (et oui, les acheteurs avec des offres en espèces ne s’en soucieront pas, donc une introduction en bourse Airbnb pourrait créer beaucoup de nouveaux acheteurs en espèces). Pénuries d’eau? Tremblement de terre?
Alors oui, je pense que l’achat et la maintenance de l’immobilier à SF sont une très bonne chose (nous sommes hors terre et entourés d’eau sur trois côtés). Et si pour une raison quelconque, vous envisagez de vendre, c’est le très bon moment.
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Les offres en espèces sont King pour les vendeurs de propriétés
J’ai partagé avec vous mon tout premier échec de refinancement hypothécaire. JPM Chase m’a rejeté même si j’ai une cote de crédit ~ 800 et que je pouvais rembourser l’intégralité de l’hypothèque avec mes actifs liquides.
L’un des principaux points à retenir du poste est: les banques ne prêtent qu’aux personnes qui n’ont pas besoin d’argent. De nombreux bons créanciers sont rejetés. Cela rend toutes les offres d’espèces d’autant plus précieuses.
L’agent hypothécaire a fait une recommandation calculée pour accompagner la deuxième offre la plus élevée qui ne nécessitait aucun prêt étant donné que l’offre la plus élevée était subordonnée à ce que l’acheteur soit qualifié.
Si j’étais l’agent immobilier, j’accepterais probablement 800 000 $ contre 825 000 $ (deviner l’offre se propage également). Mais si l’offre la plus élevée était de 850 000 $ avec un prêt, je pourrais envisager de prendre l’offre de 850 000 $ et de mettre l’offre en espèces de 800 000 $ en sauvegarde. Cependant, je ne suis pas sûr qu’une prime de 6,2% suffit avec les banques qui ne prêtent pas.
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Comparaison des offres en espèces à ceux qui subissent l’obtention d’un prêt
Quelle offre choisissez-vous?
Toute offre en espèces: 800 000 $ avec 95% de chances de passer par = 760 000 $ en valeur attendue
Offrir un contingent sur l’obtention d’un prêt: 850 000 $ avec 70% de chances de passer par = 595 000 $ en valeur attendue
Les banques se rendent compte que le marché immobilier est en hausse et atteignant des territoires d’évaluation non déterminés. Si les banques n’ont jamais ajusté leurs valeurs d’évaluation, les banques ne pourraient clairement jamais faire de prêts parce que l’immobilier augmente généralement avec le temps.
Mais la rigueur du prêt par les banques, grâce à la surréglementation du gouvernement, ferme essentiellement de nombreux acheteurs qualifiés. Pendant ce temps, le gouvernement fait la promotion des programmes d’aide hypothécaire pour les acheteurs de maisons pour la première fois qui ne nécessitent que 0% à 3%! Bizarro!
La loi des conséquences involontaires est qu’au lieu du gouvernement aidant la classe moyenne, ils empêchent les masses et permettent aux riches de s’enrichir. Combien de personnes connaissez-vous peut payer 800 000 $ en espèces pour une chambre? Certainement pas beaucoup d’acheteurs de moins de 35 ans!
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Si vous êtes un vendeur de propriétés avec plusieurs offres sur un marché solide:
1) N’acceptez pas aveuglément l’offre la plus élevée si elle est subordonnée à l’acheteur obtenant un prêt.
Tant de gens sont rejetés par les prêts, en particulier aux évaluations records élevées, que les chances sont élevées que le prêt de votre acheteur pourrait tomber. Une fois que votre propriété tombe hors contrat, votre propriété est entachée, c’est-à-dire une liste de poisson périmé.
Ensuite, les futurs acheteurs se demanderont ce qui ne va pas avec votre propriété et enchérit en conséquence. Vous perdrez également une tonne de temps, perdurez des revenus de location et ressentirez beaucoup de stress si votre acheteur échoue.
Si vous obtenez des offres en espèces qui ne le souhaitent pas, ne les jetez pas. N’oubliez pas que vous pouvez toujours contrer. De plus, vous devez cuire dans la valeur de la tranquillité d’esprit que Cash fournit par rapport à l’incertitude et au stress de s’appuyer sur un acheteur pour passer la souscription des prêts.
2) Pour les offres qui nécessitent des prêts, classez soigneusement les institutions de prêt.
Les coopératives de crédit et les banques de charme qui se concentrent sur des particuliers nettes plus élevées devraient être en tête de liste.
Les acheteurs potentiels qui essaient d’obtenir un prêt d’une méga banque, en particulier ceux comme JPM Chase qui paient des pénalités massives au gouvernement, devrait être au bas de la liste.
Peu importe si un emprunteur a été pré-approuvé, la plupart doivent encore passer par un processus de souscription entier.
3) Considérons les offres ou les offres de toute la monnaie avec une contingence sans fin et 10% ou plus d’argent sérieux (3% est standard).
Cela ne vaut tout simplement plus d’essayer d’obtenir le meilleur dollar si l’acheteur a besoin d’une hypothèque. Les banques ne veulent que prêter aux riches.
Le gouvernement ne veut que des riches qui s’épanouissent parce que les riches sont ceux qui donnent le plus d’argent. Lorsqu’un président vient en ville, il accueille probablement 38 000 $ par collecte de fonds dans les maisons familiales multimillionnaires et milliardaires.
Les politiciens ont juste besoin d’offrir des goodies aux masses pour entrer au pouvoir. Une fois au pouvoir, l’accent est mis sur les riches, leur famille et leurs amis. Plus tôt nous nous rendrons compte de cela, mieux nous serons tous.
Pour ceux qui envisagent d’acheter une propriété avec All-Cash, voici mes réflexions sur la vente d’actions pour payer en espèces pour une maison. C’est une expérience pliante avec beaucoup de considérations avant de le faire!
Considérez ne jamais vendre votre propriété
Auparavant, environ 90% de tous les contrats d’achat ont été clôturés, mais ce nombre n’a pas chuté à ~ 65% aujourd’hui en raison du financement de l’acheteur, une mauvaise évaluation, l’acheteur obtient des pieds froids et la maison échoue une éventualité d’inspection. Tant de choses peuvent mal tourner, à tout le moins, minimiser le risque de financement lors de la vente.
Les personnes mêmes appelant à des réglementations financières plus strictes sont celles qui se blessent le plus par ces réglementations. Les riches n’ont pas besoin d’emprunter de l’argent. Ils ont déjà beaucoup d’argent!
Les réglementations devraient être axées sur les personnes qui se sont traduites sur leurs obligations de dette, et non sur les excellents créanciers qui ont continué à payer par rapport à la baisse.
Les actifs générateurs de revenus sont très précieux dans un environnement de taux d’intérêt bas. Accrochez-les aussi longtemps que vous le pouvez si vous voulez construire une plus grande richesse au fil du temps.
Les commissions immobilières sont trop élevées
Chaque fois que je fantasme de vendre une propriété, je me gifle pour réfléchir si à court terme. Dans 10 ans, mes propriétés généreront beaucoup plus de revenus de location et vaudront beaucoup plus!
En outre, il en coûte toujours 5% flagrant pour vendre une propriété malgré la création de tant de sociétés Internet immobilières. En novembre 2023, un jury du Missouri a finalement reconnu l’industrie immobilière coupable de collusion pour maintenir les taux de commission élevés. Malgré tous les autres industries qui voit les taux de commission à zéro, l’industrie immobilière ne l’a pas fait. Maintenant, nous savons pourquoi!
Si vous gagnez beaucoup d’argent ou que vous avez beaucoup d’argent, la société vous bénit avec de grands avantages. Nous le savons, de d’innombrables exemples en politique, à la création de votre enfant dans votre collège privé préféré, à l’achat de propriété.
Cela doit être incroyablement ennuyeux pour les autres soumissionnaires qui ont besoin d’un prêt pour perdre auprès des soumissionnaires de tous les cas. Mais il est inutile de se plaindre. Le gouvernement détermine les règles.
Rendez-vous avec une valise d’argent à la date d’échéance de l’offre suivante!
Investir dans l’immobilier plus stratégiquement
Si vous n’avez pas le versement pour acheter une propriété, ne voulez pas faire face aux tracas de la gestion de l’immobilier, ou que vous ne voulez pas lier votre liquidité dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fonds, L’une des plus grandes sociétés de crowdsourcing immobilier aujourd’hui. Il gère environ 3 milliards de dollars d’actifs pour plus de 350 000 personnes.
J’ai personnellement investi sur sept chiffres dans l’immobilier privé depuis 2016 pour gagner un revenu passif plus passif et se diversifier. 400 000 $ + ont été investis dans des fonds de collecte de fonds; Fundrise est un sponsor de longue date de Samurai financier.
