Jetons un coup d’œil à quoi ressemble une perte de financement participatif immobilier. Lorsque vous investissez dans le financement participatif immobilier, vous devez vous attendre à ce qu’il y aura des pertes étant donné qu’il n’y a aucune garantie.
J’ai récemment publié la pire histoire d’horreur du propriétaire de tous les temps, une histoire sur un lecteur qui a acheté une propriété résidentielle de Las Vegas plusieurs années avant la fin du fond en 2008-2009. Il a traversé l’enfer traitant des problèmes de maintenance et soupçonne des locataires.
Finalement, le complexe a commencé à accepter les logements de la section 8 où le gouvernement subventionnerait 80% du loyer aux salariés à faible revenu.
Son complexe de logements de 157 unités s’est transformé en zone de guerre infestée de drogue. Ce n’est qu’après avoir acheté deux autres unités au bas du marché que le lecteur a finalement cassé même après 13 ans.
Une perte potentielle de financement participatif immobilier
C’est donc avec une surprise totale que j’ai obtenu un e-mail de la société de financement participatif immobilier de la semaine prochaine, je m’informant mon fonds de financement participatif immobilier investi dans un complexe d’appartements de style jardin de 168 unités à Las Vegas! C’était également après avoir décidé d’investir 250 000 $ supplémentaires dans le fonds, portant mon total à 500 000 $. C’était comme si les dieux immobiliers se moquaient de moi.
J’ai été informé que la propriété avait été initialement construite en 2001 en tant que développement de logements abordables, mais que récemment la propriété avait été achetée par le vendeur désormais en vertu d’un «contrat qualifié» qui a libéré la propriété de ses exigences d’accessibilité.
Bien que techniquement une propriété au taux du marché, les résidents de l’occupation pendant la conversion maintiennent des loyers en dessous du marché pendant une période pouvant aller jusqu’à trois ans, de sorte que seulement environ un tiers des unités s’étaient renvoyées aux unités du taux de marché.
Structure de l’accord
Il s’agissait cependant d’un accord de capitaux propres préféré, ce qui ressemble plus à un prêt qu’une véritable position de capitaux propres. Le sponsor a contribué plus de 3 millions de dollars pour la position de capitaux propres commune, de sorte qu’au moins fournit un certain degré de «coussin» à la position de fonds propres préférée. De plus, le sponsor devait réserver 28 mois de paiements courants préférés dans un compte contrôlé par la plate-forme de financement participatif. Par conséquent, la pile de capitaux était saine.
Pourtant, mon cœur a coulé quand j’ai lu que non seulement c’était un complexe d’appartements à Las Vegas, mais c’était aussi un développement de logements abordables. Je n’ai rien contre les logements abordables d’un bon point de vue social. Les coûts de logements de fusée rendent difficile pour les gens de tous les jours.
Mais en tant qu’investisseur qui est déterminé à rester financièrement libre en raison de ses investissements, je m’inquiète d’investir dans un complexe de logements abordables pour toutes les raisons pour lesquelles mon histoire d’horreur du propriétaire a mentionné. De plus, afin d’atteindre le taux de rendement interne ciblé du projet (IRR), le sponsor s’appuie sur la transformation des unités restantes (2/3 du total) en logements à taux du marché.
Il reste à voir si les locataires accepteront simplement l’augmentation du loyer, se déplaceront volontairement ou seront expulsés avec des rachats potentiels.
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Certaines des fonctionnalités de cet investissement comprenaient:
Augmentation du loyer démontré. Env. 33% des unités avaient désormais été transférées aux taux du marché et où les unités avaient déjà été rénovées, les nouveaux loyers du marché étaient de près de 25% de plus que les taux de location «unité abordables» précédents.
La propriété a été acquise à un rabais sur le marché. La propriété a été acquise hors marché, ayant été obtenue par le biais d’une relation du sponsor. La propriété s’est vendue à un prix effectif de 108 000 $ par unité, apparemment bien inférieur aux actifs comparables d’un millésime similaire. Les informations d’offre ont également indiqué que le prix d’achat était d’environ 15% en dessous des propriétés comparables, à la fois par unité et par pied carré.
Une chose à noter de mon histoire d’horreur du propriétaire est qu’un investisseur institutionnel a ramassé ces unités pendant la crise financière pour environ 60 000 $ / unité, mais je ne sais pas si ces unités sont similaires car les appartements nouvellement acquis sont plus récents.
Sous-marché fort. La propriété était située dans un sous-marché de Las Vegas pour lequel REIS a signalé un taux d’inoccupation moyen de 3,2% au T1’17 dans toutes les classes de propriété par REIS, et le vacance moyen devrait diminuer à 2,6% d’ici 2021.
Coussin de capitaux propres du sponsor. La contribution commune en capitaux propres de 3,5 millions de dollars du sponsor signifiait que son propre argent serait en danger avant que l’investissement en capitaux propres préférée ne soit affecté.
Réserve pour les paiements préférés. 28 mois de paiements courants préférés devaient être réservés dans un compte contrôlé par la plate-forme de financement participatif.
Croissance démographique estimée décente. ESRI prévoit une croissance démographique de 6% au cours des 5 prochaines années pour la zone dans un rayon de 3 miles de la propriété, se traduisant en plus de 8 000 nouveaux résidents à proximité.
Accès aux commodités locales. La propriété était située à proximité de nombreuses commodités et employeurs, avec Las Vegas Strip situé à seulement 3,5 miles de là.
Fixer de faibles attentes pour cette perte de financement immobilier potentielle
Peut-être que je suis trop pessimiste sur l’accord étant donné que le sponsor met en place 3,5 millions de dollars de leur propre capital avant que les investisseurs ne perdent de l’argent. Cela m’a totalement pris au dépourvu concernant le moment de l’accord donné mon message. De plus, ce n’est pas parce que je ne suis pas un expert immobilier à Las Vegas que le sponsor ne l’est pas non plus. Le catalyseur est très clair: un «contrat qualifié» qui libère la propriété de ses exigences d’accessibilité en octobre 2019.
Mais compte tenu du risque impliqué, je suis déçu que le TRIR cible ne soit que de 13%. Un TRI cible de 18% semble plus approprié. Pour référence, un TRI de 13% est inférieur à tous les IRR cibles précédents pour les projets du fonds qui n’investissent pas dans des logements abordables.
Mais voici une chose qui me concerne. Le vendeur vend la propriété pour environ. 6,5 millions de dollars Gain par rapport à son propre prix d’achat il y a seulement deux ans! Je vendrais aussi si je pouvais faire un rendement de près de 60% sur mon argent dans deux ans. Oui, les vendeurs ont dû dépenser de l’argent en rénovant certaines des unités, mais ils n’auraient pas pu dépenser autant, car les deux tiers des unités sont toujours inférieurs aux unités du marché.
Un accord difficile à investir
Personnellement ne serait pas J’ai investi dans cet accord parce que j’essaie de rester à l’écart des villes de Boom Bust comme Las Vegas, la ville n ° 1 qui a été écrasée pendant la crise du logement. Les autres villes qui ont été le plus frappées étaient Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach et Tampa. De plus, il ne me convient pas pour convertir en dessous des unités de taux du marché. Personne ne veut subir une perte de financement participatif immobilier.
Je serai heureux si ce projet nous rend notre argent (0%) Retour dans trois ans. Cela dit, il semble toujours qu’il y ait environ 50% de plus à la hausse avant que le marché immobilier de Las Vegas ne revienne à son pic de 2007. San Francisco, en revanche, est à environ 25% au-dessus de son pic précédent, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles j’étais heureux de vendre.
Toutes les offres de fonds ne fonctionnent pas
Vous connaissez maintenant l’inconvénient d’investir dans un fonds. Vous pouvez faire toutes vos recherches, mais une fois que vous remettez votre argent, il appartient au comité d’investissement ou au gestionnaire de fonds pour décider comment investir au mieux votre argent.
Parfois, leurs investissements ne s’aligneront pas bien avec vos croyances, et vous devez être d’accord avec cela. Au lieu de cela, il peut être préférable de dépenser l’effort de choisir vos propres investissements en crowdfunding immobilier.
Mon problème est que j’ai été pratique avec tous mes investissements toute ma vie. Par conséquent, il est difficile pour moi de ne pas regarder où va chaque dollar. Mais en tant que père de 40 ans qui a de meilleures choses à faire que de choisir chaque investissement, je dois externaliser mon investissement pour d’autres qui ont du temps et de l’expertise.
Plus je peux lâcher prise, plus je peux me concentrer sur la vie au maximum. Et qui sait? Cet investissement à Las Vegas pourrait très bien revenir 40% après trois ans comme ciblé et me prouver. Je ne manquerai pas de vous faire savoir si c’est le cas! Et si c’est un gros buste, je ne manquerai pas de vous le faire savoir aussi. Au moins, ce n’est qu’un des investissements potentiellement 10 à 15 au sein du fonds.
Mises à jour immobilières
Sur la base des commentaires de nombreux lecteurs, il semble que l’investissement dans Las Vegas ne soit pas aussi mauvais que je le craignais initialement. Les Raiders déménagent à Vegas, l’emploi augmente et continue d’être une migration vers les villes et les États à faible coût sans impôts sur le revenu de l’État. Mais les Raiders sucent certainement sous John Gruden, malgré son contrat de 100 millions de dollars!
Mise à jour: L’accord a fini par être un séjour à domicile, avec un TRI à deux chiffres parce que Las Vegas a explosé, dans le bon sens. Les prix de l’immobilier à Las Vegas ont grimpé en flèche une fois que la pandémie a frappé en 2020. Qui aurait deviné? Pas moi.
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Meilleure plate-forme de financement participatif immobilier
Si vous cherchez à acheter une propriété en tant qu’investissement ou réinvestissez votre produit de vente de maison, jetez un œil à Collecte de fonds, L’une des plus grandes plateformes de financement participatif immobilier aujourd’hui. Ils permettent à tout le monde d’investir dans des offres immobilières commerciales de marché intermédiaire à travers le pays qui n’étaient que des institutions ou des particuliers nets de valeur nette.
Fundrise gère plus de 3,4 milliards de dollars et investit principalement dans l’immobilier résidentiel de Heartland, où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés. J’ai personnellement investi 954 000 $ dans divers fonds immobiliers privés, y compris en collecte de fonds, pour diversifier et gagner plus de revenus passifs.
Investir dans un fonds immobilier privé diversifié est la meilleure façon de procéder par rapport à l’investissement dans des offres individuelles. Vous devez être un passionné de biens immobiliers pour avoir le temps d’analyser et de construire votre propre portefeuille. Si vous êtes, vous pouvez vérifier Crowdsstreetqui a de nombreuses offres individuelles à choisir.
