L’immobilier est ma façon préférée de construire la richesse au fil du temps. Non seulement vous pouvez vivre gratuitement dans votre maison, mais vous pouvez réellement gagner de l’argent au fil du temps en raison de l’appréciation du principal.
Je déteste le dire, mais la location jette de l’argent. Après 10, 15, 30 ans de location, vous vous retrouvez avec des capitaux propres zéro. Pendant ce temps, le propriétaire a accumulé d’énormes capitaux propres pendant cette période et a bénéficié de l’inflation. Le marché du logement restera probablement fort pendant longtemps.
Hypothèque comme moyen d’épargne forcée
La seule raison pour laquelle j’ouvre ma déclaration hypothécaire mensuelle principale est de vérifier la répartition entre le principal et les intérêts. Mon paiement est fixé pour trois ans et demi de plus à 2,625%, il n’y a donc jamais de changement de paiement absolu. C’est juste amusant de voir la partie principale comme un pourcentage du paiement total augmenter avec le temps. Le progrès est le bonheur.
Le revers à moins de paiements d’intérêts est moins de déductions. J’ai calculé que les paiements d’intérêts hypothécaires ne valent vraiment la peine que si vous êtes dans la tranche d’imposition de 28% ou plus. En d’autres termes, si votre revenu est inférieur à environ 100 000 $ pour les célibataires ou 200 000 $ pour le joint, vous n’en obtenez pas autant pour votre argent d’intérêt hypothécaire. Cela est dû à la déduction standard (~ 12 950 $ pour les célibataires, double pour les couples mariés) et à la taxe minimale alternative. Vous pourrez toujours détailler et économiser sur les taxes, mais pas un montant optimal.
L’hypothèque est un moyen d’épargne forcée. Et chaque fois que vous êtes obligé de faire quelque chose, vous avez tendance à le faire par rapport aux options.
Dans cet article, je voudrais partager avec vous comment chaque propriétaire potentiel ou propriétaire existant peut vivre gratuitement dans sa maison en utilisant deux stratégies principales qui se produisent à long terme.
LE Flux de trésorerie positive Vivre gratuitement dans votre maison
But: Verrouillez un taux hypothécaire égal ou inférieur au taux sans risque.
Il est important de réaliser que si vous prenez une hypothèque à taux fixe, vous êtes essentiellement des obligations courtes à ce prix fixe. Si les taux d’intérêt augmentent, vous gagnez parce que vous êtes enfermé à un taux inférieur.
L’exécution d’une obligation signifie que vous gagnez de l’argent en principe si le prix baisse et que le taux d’intérêt augmente. Économiser sur les versements hypothécaires mensuels et augmenter la valeur de votre tenue hypothécaire avec l’augmentation prévue des taux est la raison pour laquelle j’ai encouragé tout le monde à refinancer leur hypothèque au cours des trois dernières années.
Si vous avez encore du mal à saisir le concept de court-circuit des obligations en tant que titulaire de l’hypothèque à taux fixe, permettez-moi de mettre en évidence ma situation pour aider à élucider le point plus clairement. Je vis maintenant dans une maison unifamiliale à San Francisco gratuitement car mes rendements CD et les obligations municipales sont plus élevées que mon hypothèque à 2,125%. Le CD et les investissements obligataires municipaux sont à peu près de la même taille que mon hypothèque principale. Avec le prix médian des maisons SF de plus d’un million de dollars, il s’agit d’une étape importante.
Comment continuer à vivre gratuitement
Pour m’assurer que je continue de vivre gratuitement chez moi longtemps après la durée de mon CDS, je peux investir un montant égal à mon hypothèque dans tout investissement à faible risque qui rapporte plus de 2,125%. Le produit d’un investissement d’obligations du Trésor paiera mes impôts hypothécaires et foncières. Je prévois ce jour-là depuis le début de 2012 lorsque j’ai suivi mon processus de refinancement de 100 jours. Rêver d’une journée de vivre gratuitement dans ma maison est ce qui m’a empêché de pousser à travers la douleur de refinancement!
La hausse des taux ralentit l’appréciation des prix des maisons à court terme car les taux se déplacent quotidiennement et l’économie prend plus de temps à s’adapter. Mais la raison pour laquelle les taux augmentent est due à des attentes d’inflation plus élevées en raison de la demande plus élevée et de la diminution de la Fed. Alors que l’économie s’ouvre après la pandémie, la demande de biens et de services augmente. Et lorsque la demande augmente, les prix augmentent.
Autrement dit, Si vous êtes un titulaire à long terme dans la propriété dans un environnement de taux d’intérêt en hausse avec une hypothèque verrouillée, vous devez vous sentir optimiste. Vos actifs se gonflent et la valeur réelle de votre dette est en baisse. Seuls ceux qui essaient de retourner les propriétés paniqués rapidement.
Faites juste attention à l’achat d’un logement après une grande appréciation. Il y a un risque que vous puissiez acheter une propriété au sommet du marché. Si vous le faites, vous devrez probablement attendre 3 à 5 ans jusqu’à ce que les prix des maisons fassent le fond.
LE Principal d’appréciation Vivre gratuitement dans votre maison
But: Investissez dans une propriété dont l’appréciation annuelle augmente plus rapidement que votre coût de possession.
Nous avons maintenant discuté gratuitement du mode de vie de trésorerie dans votre maison. Que vous souhaitiez investir uniquement dans un instrument de rendement de 2,125% est une autre histoire. Vous souhaitez peut-être investir dans des actions avec une forte conviction que vous ferez plus d’un rendement total de 2,85% étant donné que le rendement du dividende S&P 500 est lui-même environ 2% et tout ce dont vous avez besoin est une appréciation du marché boursier à 1%. Mais les seules choses sans risque sont les obligations gouvernementales américaines, les CD ou les espèces.
Certains d’entre vous pourraient penser pourquoi ne pas rembourser complètement l’hypothèque au lieu de l’arbitrage. Vous pouvez certainement si vous avez plus de liquidité derrière et que vous avez un flux de revenus stable. Pour la plupart d’entre nous, il est préférable d’avoir des liquidités au cas où des opportunités ou des catastrophes se présentent.
La dernière chose que vous voulez, c’est que l’ouragan Sandy détruisant votre maison et la compagnie d’assurance ne faisant pas entier sur son contrat. Et si votre ami commence le prochain Twitter et vous demande d’investir? Gardez votre valeur nette diversifiée parce que des choses étranges se produisent tout le temps.
Investissez dans des actifs qui s’apprécient plus rapidement que le coût de votre hypothèque
Parlons maintenant du principal moyen d’investissement pour vivre gratuitement dans votre maison. Supposons que cela coûte 25 000 $ par an en matière d’intérêt hypothécaire, d’impôts fonciers et de maintenance (4% de coût annuel à posséder sur une propriété de 625 000 $). Votre objectif est de faire un appel sur la direction du marché immobilier au cours des 10 prochaines années.
Vous pouvez regarder Zillow et frapper la propriété, la ville ou le comté spécifique pour les prédictions. Il est important de comprendre la force du marché du travail local, les lois de zonage et l’offre de logement existante pour proposer la meilleure supposition. Personnellement, j’aime investir dans le Heartland of America et essayer de trouver des accords immobiliers dans les grandes villes que les gens ont fui pendant la pandémie.
Si votre immeuble de placement peut s’apprécier de plus de 4% par an dans cet exemple, vous aurez essentiellement vécu dans la propriété gratuitement si vous décidez de vendre 10 ans plus tard. Si vous décidez de conserver la propriété plus longtemps en la louant après 10 ans, il y a de fortes chances que vous commencerez à faire un bon rendement de flux de trésorerie sur votre investissement et que vous voyez à tout le moins une appréciation du principal grâce à l’inflation.
Que pouvez-vous dire de la dynamique de la côte ouest et de la côte est en termes d’appréciation des prix? N’oubliez pas, en tant qu’économiste du logement, vous voulez être impartial et vous concentrer sur les tendances démographiques pour réaliser le meilleur investissement possible.
Les marchés ne se soucient pas que Chicago ait une excellente pizza à plat profond avec une dépréciation attendue de 1,5% des prix des maisons. Les zones sont bon marché pour une raison! Peut-être que les 760 décès par balle en 2016 ont quelque chose à voir avec le fait que Chicago ne se comporte pas si bien.
Vivre gratuitement n’a pas à coûter beaucoup
Lorsque vous êtes en mesure de recueillir au moins un versement de 20% pour acheter une propriété, veuillez réfléchir aux deux dynamiques de la comparaison de votre taux d’intérêt hypothécaire au taux de rendement sans risque et à l’appréciation des prix du logement des prix prévu à votre coût de possession estimé en pourcentage.
Je suis assez confiant si vous analysez régulièrement ces deux dynamiques, vous serez un propriétaire beaucoup plus riche à long terme. Il n’y a pas de sentiment plus grand que d’obtenir quelque chose pour rien après des années de patience, de diligence raisonnable ou les deux.
Ne soyez pas l’un des milliers de knuckleheads qui se sont mis au-dessus de leur tête, ont fait défaut sur leurs hypothèques et ont causé de la douleur pour le reste d’entre nous. Passez autant de temps que possible avant d’acheter ce qui pourrait potentiellement être le plus grand achat de votre vie.
Investissez dans l’immobilier pour l’appréciation du capital et le revenu
jef Vous n’avez pas le versement pour acheter une propriété ou ne voulez pas faire face aux tracas de la gestion de l’immobilier, jetez un œil à Collecte de fondsma plate-forme d’investissement immobilier préférée aujourd’hui. Fundrise est un investisseur immobilier institutionnel de premier plan qui a ouvert l’accès à des offres immobilières de haute qualité pour les investisseurs de détail.
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. La collecte de fonds vous permet d’investir aussi peu que 10 $ dans diverses ereits diversifiés pour vous aider à bénéficier de l’appréciation de l’immobilier. Inscrivez-vous et jetez un œil à toutes les opportunités d’investissement que la collecte de fonds a à offrir.
J’ai personnellement investi 954 000 $ depuis 2016 dans des fonds immobiliers privés pour diversifier mes avoirs immobiliers et gagner plus de revenus passifs.
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