À l’origine, j’allais droit à ce post, Comment obtenir le meilleur taux d’intérêt hypothécaire possible. Mais après quelques semaines de lutte, je n’ai pas réussi à faire une telle chose en raison d’un manque de compétences convaincantes, d’un mauvais timing et d’un bon appât à l’ancienne et de la commutation. En conséquence, permettez-moi de vous apprendre à échouer pour obtenir le taux d’intérêt hypothécaire le plus bas possible.
Avant de vous parler de mon échec, permettez-moi de vous dire comment je recommande d’obtenir le meilleur taux hypothécaire possible. J’ai refinancé huit fois dans quatre propriétés sur 19 ans.
Je n’ai jamais pensé que je refinancerais à nouveau étant donné que nous étions dans un environnement de taux d’intérêt croissant. La Fed a décidé de tuer notre expansion au 4T2018 lorsqu’ils ont signalé quelques hausses de taux de plus en 2019 et au-delà. Maintenant en 2022, l’expansion est à nouveau tuée alors que la Fed augmente de manière agressive les taux.
C’était également bien lorsque j’ai payé ma dernière propriété en 2015. Avec une hausse des flux de trésorerie depuis lors, j’ai pensé que je rembourserais simplement mon bras 5/1 qui devait s’adapter cet été à 4,5% à 2,5%.
En fin de compte, j’ai verrouillé un bras 10/1 pour 3% avec -3,75 points égal à un crédit de 3000 $ pour la clôture.
Ce taux est assez bon, mais j’aurais pu obtenir de meilleures conditions. Cet article vous aidera à déterminer quoi faire et quoi ne pas faire pour obtenir le meilleur taux hypothécaire possible.
Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire possible
La clé pour obtenir un meilleur prix est de toujours générer une concurrence. Par exemple, plus il y a d’employeurs en concurrence pour vos services, plus vous obtiendrez une offre pour un salaire plus élevé.
Je me souviens encore d’être assis dans le salon d’une maison que je voulais racheter en 2004. Le prix demandé était de 1,55 million de dollars et il était assis sur le marché depuis deux mois. J’ai été tenté d’offrir 1,45 million de dollars, ce qui est inhabituel dans un marché comme San Francisco.
J’avais décidé de mener des vendeurs à basse balle lorsqu’il était en train de faire un couple de médecin à la journée portes ouvertes. Ils se sont assis dans la salle à manger et se sont émerveillés par les lambris, les moulures de la couronne et les hauts plafonds.
Soudain, mon désir de basse balle s’est estompé en raison de la concurrence perçue. Au lieu de cela, j’ai offert 1,525 million de dollars, soit 75 000 $ de plus que je n’avais prévu. Je me demande toujours à ce jour si mes émotions ont obtenu le meilleur de moi. Heureusement, tout a fonctionné à la fin.
Étapes pour obtenir un meilleur taux hypothécaire
Voici les étapes que je prends pour obtenir le meilleur taux hypothécaire possible. Manquez une étape et votre taux d’échec augmentera.
1) Obtenez des citations officielles écrites des prêteurs concurrents.
Les offres verbales ne signifient rien. Tout doit être écrit pour que vous puissiez obtenir le meilleur taux possible. Je remplit généralement ma demande hypothécaire en ligne car ils ont un excellent marché où les prêteurs qualifiés sont en concurrence pour votre entreprise.
Leurs prêteurs me contactent par téléphone et par e-mail après avoir saisi mes critères, puis ils m’envoient des offres écrites. N’oubliez pas que tout est négociable, alors négocie. Si leur taux n’est pas le meilleur de ce marché libre, passez à l’étape suivante.
2) Contactez votre banque de relations.
Votre banque de relations est la clé pour obtenir le meilleur taux hypothécaire possible. Ils ont beaucoup d’argent et vous avez probablement plusieurs comptes ouverts avec eux. Ils ne veulent certainement pas perdre votre entreprise.
Si vous avez des offres écrites compétitives, vous devez présenter ces offres écrites à votre banquier ou agent de prêt hypothécaire et leur dire de battre vos offres écrites, pas seulement de faire correspondre. Si vous avez des offres écrites non compétitives, vous devez continuer en permanence de meilleures offres pour faire battre votre banque de relations.
Une stratégie consiste à parcourir Internet et à prendre des instantanés de tarifs teaser que certains prêteurs ou marchés offrent si vous ne pouvez tout simplement rien obtenir officiel par écrit. Les tarifs du teaser sont souvent remplis de termes onéreux, mais vous pouvez les utiliser pour votre avantage de négociation.
Grâce à la communauté financière des samouraïs et à travers le forum FS, j’ai pu crowdsource ce que les autres ont obtenu lorsqu’ils ont également refinancé. En d’autres termes, il est bon de tirer parti d’une communauté financière chaque fois que vous faites quelque chose de lié financièrement.
3) promettre plus d’actifs.
Une banque souhaite que ses clients aient autant d’argent que possible avec eux. De plus, ils veulent que vous ouvriez autant de comptes différents que possible pour vous garder en tant que client collant.
Des exemples de différents comptes comprennent: le compte courant, le compte de chèque commercial, le compte d’épargne, le compte hypothécaire, le compte de gestion de patrimoine, la ligne de crédit à domicile et une ligne de crédit personnelle.
Plus vous pouvez rapporter d’argent à la banque et plus vous pouvez ouvrir de comptes, plus votre offre de taux d’intérêt hypothécaire sera attrayante.
Les banques ont des niveaux différents en fonction de la quantité que vous avez. Par exemple, ma banque a un niveau si vous avez au moins 250 000 $ d’actifs avec eux. Le prochain niveau est si vous avez 500 000 $ – 1 000 000 $ en actifs avec eux. Leur niveau le plus élevé est si vous avez plus de 1 000 000 $ avec eux.
4) Soyez prêt à transférer des fonds.
Le déménagement des fonds est un problème, mais vous devez être disposé à déplacer vos actifs si votre banque de relations ne correspond pas ou ne bat pas une offre concurrente.
Vous n’avez pas à fermer tous vos comptes. Il vous suffit d’être disposé à ouvrir un nouveau compte avec une banque différente et à passer par le processus de transfert de fonds électroniques.
Comment j’ai échoué à obtenir le taux d’intérêt hypothécaire le plus bas
Le meilleur taux hypothécaire que j’aurais pu obtenir était de 2,75% pour un bras 7/1 sans frais de refinancement à Wells Fargo si je transférais plus d’un million de dollars. Si j’ai transféré plus de 500 000 $, j’aurais pu verrouiller un bras de 2,875% 7/1 sans frais de refinancement.
Ce taux m’a été introduit par un lecteur financier de samouraï. Le lecteur a pris quelques jours pour revenir à mon e-mail en demandant les coordonnées du prêteur. Dès que j’ai obtenu les informations, j’ai montré l’offre de tarif à ma banque de relations existante de 18 ans, Citibank, pour voir s’ils pouvaient correspondre.
Je venais de verrouiller mon taux de 3% avec Citibank, ce que je pensais assez bon après le rendement à 10 ans a diminué à 2,45% contre 3,2%, mais ne leur avait pas encore donné l’approbation pour commencer le processus.
Important: Vous avez toujours le temps de prendre une décision finale après avoir verbalement accepté de verrouiller. Rien n’est officiel jusqu’à ce que vous signiez un document «approbation pour procéder». Ne laissez pas les banques vous intimider à procéder immédiatement. Au lieu de cela, utilisez cette fenêtre pour voir si vous pouvez obtenir un meilleur taux ailleurs ou voir si les taux hypothécaires diminuent davantage.
Appât et commutateur avec Citibank
Étonnamment, Citibank m’a dit qu’ils ne pouvaient pas égaler le taux, même s’ils ont dit que je pourrais probablement obtenir 2,875% avec un minimum de coûts de clôture si je me bloquais avec eux quand je l’ai fait à 3%. Lorsque j’ai accepté verbalement 3%, ils ont dit qu’ils allaient avoir une promotion spéciale la semaine suivante pour me rendre à 2,875%.
J’ai été conduit.
Je leur ai dit que j’allais déménager plus d’un million de dollars d’actifs à Wells Fargo s’ils ne correspondaient pas au moins au taux de 2,875%. Le prêteur hypothécaire a déclaré qu’il irait à la tête des prêts hypothécaires à San Francisco pour voir s’il pouvait me rendre à 2,875%.
J’ai attendu un autre jour et le chef hypothécaire Citi a dit qu’il ne pouvait malheureusement pas égaler 2,875%. Au moins, il m’a donné encore sept jours pour décider si je devrais refinancer avec Citibank à 3%. Maintenant, j’étais beaucoup plus motivé pour travailler avec Wells Fargo.
Essayer de trouver un meilleur taux hypothécaire avec les puits
Il a fallu environ un autre jour et demi pour l’agent hypothécaire de Wells Fargo pour me revenir. Nous avons parlé vers 17h15. Il a dit que je pouvais absolument refinancer à 2,75 / 2,875% si j’apportais plus de 500 000 $ / 1 000 000 $ en fonds. Mais d’abord, j’ai dû lui envoyer des documents communs tels que mes W2, 1099, des déclarations de location, K-1s, etc.
Je suis retourné à Wells Fargo vers 19h30 et il a dit qu’il examinerait les documents et continuerait notre dialogue le lendemain matin. Il pensait que nous n’avions pas besoin de nous précipiter parce que les taux semblaient inchangés ce soir-là. J’ai accepté.
Quand il m’a appelé le lendemain matin à 10h, il m’a dit la mauvaise nouvelle. Sa banque l’a informé de ce matin-là, ils ont décidé d’arrêter leur promotion spéciale du taux hypothécaire! Il y avait tout simplement trop de demande.
Ai-je un timing terrible ou quoi?
Mais bien sûr, il a dit que si je voulais refinancer avec lui, je le pouvais toujours. Le taux ne serait plus de 2,75 / 2,875% sans frais mais 3% / 3,125% sans frais. Euh huh.
Non merci! J’ai eu des appâts et j’ai à nouveau changé. Si je vais obtenir des appâts et un changement, je pourrais aussi bien faire affaire avec mon appât OG et mon commutateur.
Heureusement, je n’ai pas perdu trop de temps car les documents que j’ai recueillis pour Wells Fargo étaient nécessaires pour mon refinancement avec Citibank. Je les ai simplement transmis.
Le taux de refinancement est assez bon
Alors là, vous l’avez. Alors que j’étais occupé à écrire des articles encourageant les lecteurs à refinancer lors d’une courbe de rendement plate ou inversée, je ne passais pas assez de temps à essayer de refinancer ma propre hypothèque.
Je fais trop confiance en Citibank pour correspondre à la meilleure offre. Cela m’a coûté du temps et de la motivation avec la banque concurrente. Je n’ai pas non plus bondis assez fort sur l’offre de 2,75% / 2,875% avec Wells Fargo parce que je ne voulais certes pas déplacer mes fonds. Si le taux était de 2,5% / 2,65%, j’aurais probablement verrouillé.
L’offre de Wells Fargo était une situation spéciale parce que leur PDG venait de démissionner en raison de nombreux manigances financières qui se sont déroulées sous sa montre. Ils avaient besoin de stimuler les affaires et de retrouver une certaine confiance dans la communauté.
De plus, j’ai obtenu un bras 10/1 au lieu d’un bras 7/1. Par conséquent, j’ai encore trois ans de tranquillité d’esprit, ce qui me fait également me sentir un peu mieux dans mon taux plus élevé.
Si je rembourse ma nouvelle hypothèque de 3% en cinq ans, mon taux hypothécaire à 10 ans mixte sera de 2,75%. Pas mal. De plus, mon paiement mensuel diminue de 800 $, ce qui est une belle augmentation des flux de trésorerie au cas où l’économie se tourne vers le sud.
Enfin, je suis heureux que plusieurs lecteurs aient envoyé un e-mail en disant qu’ils avaient réussi à refinancer un taux hypothécaire inférieur après avoir publié ma série d’articles. Aider les lecteurs à économiser de l’argent est le meilleur!
J’espère que tout le monde a profité des taux hypothécaires inférieurs en 2020 et 2021. Avec des taux hypothécaires plus élevés en 2022, vous voudrez peut-être retirer une hypothèque à taux ajusté pour économiser à la place.
Je retire les armes depuis 2015, car les taux d’intérêt sont sur une diapositive à la baisse de 40 ans. Pourquoi payer un taux d’intérêt plus élevé que vous l’avez fait? La durée moyenne de l’accession à la propriété est d’environ 10 à 11 ans. Par conséquent, il est préférable d’obtenir un bras 10/1 à la place. Faire correspondre les durées et sauver.
Nouvet dans l’immobilier plus stratégiquement
L’immobilier est ma façon préférée d’atteindre la liberté financière car c’est un actif tangible qui est moins volatil, fournit un service public et génère des revenus. Les actions sont bien, mais les rendements en actions sont faibles et les stocks sont beaucoup plus volatils.
La combinaison de la hausse des loyers et de la hausse des prix de l’immobilier renforce d’énormes richesses à long terme. Pendant ce temps, il existe plus de façons d’investir dans des régions du pays où les évaluations sont inférieures et les rendements de location nets sont plus élevés grâce au financement participatif.
Jetez un œil à mes deux plates-formes de financement participatif immobilières préférées. Les deux sont libres de s’inscrire et d’explorer.
Fundrise: Un moyen pour les investisseurs accrédités et non accrédités de se diversifier dans l’immobilier par le biais de efunds privés. La collecte de fonds existe depuis 2012 et a toujours généré des rendements réguliers, quelle que soit la bourse. La plateforme immobilière compte plus de 300 000 investisseurs et gère plus de 3 milliards de dollars.
CrowdStreet: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles principalement dans des villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des évaluations plus faibles, des rendements locatifs plus élevés et une croissance potentiellement plus élevée en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques.
J’ai personnellement investi 810 000 $ dans le financement participatif immobilier sur 18 projets pour profiter des évaluations plus basses dans le cœur de l’Amérique. Mes investissements immobiliers représentent environ 50% de mon revenu passif actuel de ~ 300 000 $. Jusqu’à présent, j’ai reçu environ 500 000 $ de distributions de fonds immobiliers privés.
