Beaucoup d’entre vous ont exprimé leur intérêt à investir dans l’immobilier au fil des années dans le cadre d’une stratégie de portefeuille d’investissement diversifiée. Cependant, certains d’entre vous ne disposent pas de la mise de fonds de 20 à 30 % pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif. Par conséquent, j’aimerais explorer le secteur du crowdsourcing immobilier avec Collecte de fonds.
Avec Fundrise, vous pouvez investir dans l’un de leurs fonds immobiliers privés avec aussi peu que 10 $. J’ai personnellement investi 954 000 $ dans le crowdsourcing immobilier depuis 2016 pour diversifier mes investissements et gagner des revenus à 100 % de manière passive.
Je suis un grand fan de l’immobilier depuis l’université, mais je n’ai investi que dans la propriété physique. J’ai toujours simplement acheté un logement pour plusieurs années, puis je l’ai loué. De cette façon, peu importe ce qui se passe sur le marché, je suis couvert parce que j’ai apprécié la propriété. De plus, je n’ai besoin que de mettre 20 % d’acompte au départ.
Lorsque mon locataire principal m’a récemment donné son préavis de 30 jours, j’y ai vu un signe qu’il fallait explorer autant d’alternatives d’investissement que possible. Environ 40 % de ma valeur nette est liée à des biens physiques non liquides. J’aimerais ramener ce chiffre à environ 30 % pour mon allocation d’actifs idéale.
Investissement participatif immobilier avec Fundrise
Idéalement, j’aimerais transférer une partie de mes bénéfices dans une propriété coûteuse de San Francisco vers des propriétés à plus haut rendement dans le Midwest ou le Sud sans avoir à gérer l’actif physique.
Le moyen le plus efficace de réaffecter la partie immobilière de ma valeur nette est d’acheter des actions dans une fiducie de placement immobilier (REIT) ou d’acheter des biens immobiliers en ligne via une plateforme de crowdsourcing immobilier. Fundrise propose aux investisseurs la possibilité d’acheter deux REIT, Growth ou Income, et d’investir dans des propriétés individuelles via leur plateforme.
Jetons d’abord un coup d’œil aux performances historiques, qui ne préjugent pas des performances futures.
Performance de l’immobilier par rapport aux actions
Le graphique suivant compare la performance de l’immobilier à celle du S&P 500. Je suis surpris de constater une surperformance aussi massive de la classe d’actifs FTSE NAREIT ALL REIT. Mais je suppose que cela a du sens, car après l’éclatement de la bulle du NASDAQ en mars 2000, l’immobilier a commencé à décoller en partie parce que la Fed a abaissé de manière agressive les taux d’intérêt, et en partie parce que les investisseurs en actions se sont tournés vers les actifs durables pour garer leur argent.
Je suis du camp selon lequel les taux d’intérêt resteront bas plus longtemps. L’Australie a d’ailleurs rejoint le Japon, le Danemark et la Suède avec des taux d’intérêt réels négatifs. Je recherche également du rendement en tant que retraité. En conséquence, je continue de considérer l’immobilier comme une classe d’actifs attractive à long terme.
Voici un autre graphique mettant en évidence les rendements de Fundrise en 2015 par rapport au S&P 500, à l’indice composite NAREIT et au NASDAQ. Avec mon objectif personnel de retour sur investissement de 3 fois le taux de rendement sans risque (rendement des obligations à 10 ans), tout ce qui dépasse 6 % semble attrayant, en fonction du risque.
Le rendement annuel net moyen d’environ 13 % pour 2015 est représentatif des résultats d’exploitation historiques globaux de 2015 pour 43 investissements individuels proposés dans le cadre de Reg D. Leur modèle eREIT donne à tous les investisseurs l’accès à un pool diversifié d’immobilier commercial de qualité. Au cours de son premier trimestre complet d’exploitation, le Income eREIT a gagné environ 9,7 %.
Ils ont investi dans des projets immobiliers commerciaux partout aux États-Unis. À ce jour, ils ont été plus actifs sur les marchés de New York, Los Angeles, DC, Seattle, Atlanta et Phoenix. Je suis content, car je cherche à investir dans des zones en dehors de San Francisco.
Derniers actifs sous gestion et performances de levée de fonds
Selon les derniers documents d’offre publique de Fundrise pour son introduction en bourse, la société gère environ 3,3 milliards de dollars d’actifs sous gestion, compte plus de 400 000 investisseurs actifs et plus de 100 employés. Vous trouverez ci-dessous leurs actifs sous gestion en 2017 et 2018. Passer de 488 millions de dollars d’actifs sous gestion fin 2018 à plus de 3,3 milliards de dollars en 2023, c’est impressionnant !
Le portefeuille de plateforme moyen sur cinq ans de Fundrise s’est également plutôt bien comporté, générant un rendement de 10,79 % contre 7,92 % pour l’ETF Vanguard Total Stock Market et 7,4 % pour l’ETF Vanguard Real Estate. La surperformance de plus de 14 % par rapport à l’ETF Vanguard Total Stock Market en 2018 a été particulièrement impressionnante.
Avec un solide historique de 6 ans, Fundrise a fait un grand pas en avant en prouvant ce qu’il croit depuis si longtemps : qu’un modèle de particuliers se diversifiant dans l’immobilier via une plate-forme technologique directe et à faible coût est une alternative d’investissement supérieure à la possession uniquement d’actions et d’obligations cotées en bourse.
Le point idéal pour l’investissement immobilier
Historiquement, certaines données montrent que les investisseurs dont environ 20 % sont alloués à l’immobilier ont surperformé ceux qui détiennent uniquement des actions et des obligations. Le modèle immobilier à 20 % a été rendu célèbre par le Yale Endowment d’environ 25 milliards de dollars, qui a surperformé les allocations traditionnelles de 22,6 % par an pendant des décennies en investissant au moins 20 % de son portefeuille dans l’immobilier.
Cependant, dans le passé, les meilleures opportunités immobilières privées nécessitaient un minimum de 100 000 $ ou plus, ce qui les rendait inaccessibles à moins d’être très riche. La seule autre option consiste à passer par des intermédiaires qui facturent des frais élevés, ce qui a un impact négatif sur les rendements. C’est ici Collecte de fonds et leur technologie entre en jeu.
Vous trouverez ci-dessous un graphique mettant en évidence les différentes tailles de marchés immobiliers. Vous et moi ne pouvons pas acheter des propriétés trophées comme l’Empire State Building parce que ces propriétés sont tout simplement trop grandes et trop chères. Toi et moi pouvons acheter des tiges de réparation pour gagner un peu de capital. Je l’ai fait en 2014 et je travaille encore lentement sur ma maison aujourd’hui.
Mais les réparateurs peuvent être risqués et stressants si vous ne savez pas ce que vous faites. Il semble donc que le marché des entreprises de taille moyenne soit l’endroit idéal pour investir, compte tenu d’une concurrence moindre, d’un marché plus inefficace à exploiter et de rendements ajustés au risque potentiellement plus élevés. C’est là qu’opère actuellement le secteur du crowdsourcing immobilier.
Le revenu est un investissement plus passif avec Fundrise
L’un des plus grands avantages de la détention d’actions par rapport à l’immobilier est qu’il n’y a pas de frais d’entretien continus. Quelque chose se brise toujours dans l’une de mes propriétés, comme un robinet de cuisine l’autre semaine.
Un autre avantage de posséder des FPI et des actions est qu’il n’y a pas d’impôt foncier permanent. Même si l’impôt foncier ne représente que 1,2 % de la valeur imposable en Californie, n’est-il pas dégoûtant de savoir que dans 83 ans, vous aurez payé 100 % de la valeur de votre propriété rien qu’en impôts ?
Mais le plus grand avantage de ne pas posséder un bien immobilier locatif est de ne jamais avoir à traiter avec des gens. Pour la plupart, les locataires sont faciles à gérer si vous les avez correctement examinés. Mais parfois, aussi gentils soient-ils sur le papier et lors de l’entretien, des conflits peuvent surgir.
Si je peux investir dans l’immobilier et obtenir un rendement de 7,2 % par an, sans parler d’un rendement de 13 %, je doublerai mon investissement au bout de 10 ans. Le principal « inconvénient » de l’investissement dans les REIT et les plateformes de crowdsourcing immobilier est que je ne peux pas obtenir un effet de levier de 5 : 1 comme je le peux avec une hypothèque sur une propriété physique. Mais parfois, ne pas en tirer parti peut sauver votre peau.
Diversifiez vos investissements
Tout le monde devrait chercher à devenir propriétaire de sa résidence principale pour obtenir une inflation neutre. Après cela, envisagez d’investir dans des actions, des obligations et des investissements immobiliers par le biais d’une société comme Fundrise. La technologie a permis aux investisseurs d’arbitrer des rendements locatifs nets plus élevés dans tout le pays.
Collecte de fonds est la meilleure plateforme de financement participatif immobilier pour les investisseurs non accrédités. Je pense qu’il est préférable pour l’investisseur moyen d’investir dans un portefeuille eREIT diversifié, plutôt que dans des investissements individuels de financement participatif immobilier.
Inscrivez-vous gratuitement et voyez ce qu’ils ont à offrir.
Alternative de collecte de fonds
Si vous êtes un investisseur qualifié, une autre excellente plateforme d’investissement immobilier privé est Rue de la foule. Crowdstreet propose aux investisseurs accrédités des transactions individuelles gérées par des sponsors qui ont été préalablement sélectionnés pour leurs solides antécédents. Beaucoup de leurs transactions se déroulent dans des villes de 18 heures où le potentiel de hausse est potentiellement plus important.
Si vous souhaitez être plus chirurgical dans vos investissements immobiliers privés, Crowdstreet est une solution solide. J’ai rencontré les gens de Crowdstreet à deux reprises et j’en suis ressorti impressionné par leur gestion des risques et leurs offres de produits.
Un investissement dans les actions ordinaires de l’un des eREIT comporte des risques. Chaque investisseur doit examiner attentivement les facteurs de risque de chaque eREIT en plus des autres informations contenues dans la circulaire d’offre de chaque eREIT avant d’acheter des actions. Les risques et incertitudes évoqués dans chaque circulaire d’offre ne sont pas les seuls auxquels chaque eREIT est confronté, mais représentent les risques et incertitudes que cet eREIT considère comme les plus importants pour son activité, ses résultats d’exploitation, ses perspectives et sa situation financière. Certaines déclarations contenues dans chaque circulaire d’offre d’eREIT et sur ce site Web, y compris les déclarations contenues dans la divulgation des facteurs de risque de chaque eREIT, constituent des déclarations prospectives. Veuillez vous référer à la section intitulée « Déclarations concernant les informations prospectives » contenue dans la circulaire d’offre de chaque eREIT, qui est disponible sur chaque page d’offre d’eREIT individuelle, ainsi que sur le site Web EDGAR de la Securities and Exchange Commission.
Si vous êtes intéressé, voici un autre aperçu de Fundrise avec questions-réponses avec le fondateur. Vous trouverez également ci-dessous une conversation que j’ai eue avec Ben Miller sur son point de vue sur le marché immobilier actuel.
