Les investisseurs avisés recherchent le meilleur rendement pour le moins d’efforts possible. C’est là que réside l’attrait des propriétés triple-net, qui offrent la possibilité de travailler avec d’importants locataires commerciaux tout en leur transférant certaines des plus grandes responsabilités auxquelles tout propriétaire immobilier sera confronté.
Le triple net peut correspondre à vos objectifs si vous recherchez un type d’investissement original et peu connu, mieux connu pour récolter des fruits que pour nécessiter des réparations. Si cela vous convient, poursuivez votre lecture pour savoir s’il s’agit de la bonne classe d’actifs pour vous.
Bases de la propriété Triple-Net
Les propriétés triple net tiennent le locataire responsable des coûts d’assurance du bâtiment, d’entretien et des taxes foncières (les trois « nets ») en plus de tous les autres frais typiques comme le loyer et les services publics. Les baux à long terme sont la norme ici, d’une durée souvent comprise entre une et deux décennies. Pendant la grande majorité de cette période, les investisseurs peuvent généralement rester les bras croisés et accumuler des bénéfices.
La clé d’un investissement triple net réussi réside dans deux éléments : une structure de bail intelligente et la recherche d’un locataire fiable et rentable. Étant donné que le triple net oblige le locataire à supporter les coûts d’entretien de la propriété, cette structure présente une opportunité d’investissement relativement peu risquée et rentable.
Les investisseurs qui ne veulent pas se soucier de la gestion immobilière tout en préservant leur capital et en bénéficiant d’un flux de revenus assuré optent souvent pour les opportunités triple net. De plus, les investisseurs cherchant à remplacer une propriété 1031 Exchange peuvent également trouver ces transactions intéressantes étant donné le manque relatif d’implication et de paiement régulier des loyers.
Les avantages fiscaux sont particulièrement intéressants si vous, en tant qu’investisseur, possédez des actifs importants tels qu’une entreprise ou une maison et avez l’intention de les vendre pour réaliser un gain important. Les investisseurs de ce type sont souvent en mesure d’éviter l’impôt sur les plus-values en utilisant des baux triple net dans une bourse 1031.
De plus, les investisseurs triple net peuvent utiliser l’amortissement comme moyen de réduire leurs impôts fonciers. Les éléments qui peuvent être amortis comprennent les routes, les arbustes, les machines de bureau, les appareils électroménagers et les ajouts ou améliorations tels qu’un nouveau toit.
Quels opérateurs et locataires optent pour le Triple Net ?
Bien que vous trouviez des exploitants de bureaux et industriels parmi le groupe de locataires triple net, la majorité de ceux qui choisissent cette structure de location gèrent des propriétés commerciales telles que des dépanneurs, des restaurants fast-food, des magasins à grande surface, des épiceries et des stations-service. De plus, les entités et agences gouvernementales se sont également révélées être de bons candidats pour les baux triple net, compte tenu de leur longévité et de leur cohérence.
Les locataires soucieux de leur argent peuvent également choisir une structure triple net puisque les loyers ont tendance à être plus bas. De plus, selon votre zone géographique, les baux triple net peuvent être la norme pour les propriétés commerciales.
Les baux triple-net sont populaires parmi les ensembles d’immeubles industriels et commerciaux à locataires multiples, utilisateurs dont les dépenses peuvent varier considérablement. Une telle structure de location est également avantageuse pour le propriétaire dans la mesure où les coûts sont répercutés sur le locataire, qui est alors incité à maintenir les coûts à un niveau bas puisqu’il paie la facture.
Les opérateurs commerciaux peuvent trouver une incitation plus forte à louer plutôt qu’à acheter une propriété donnée lorsqu’ils cherchent à développer une franchise triple net, étant donné que la construction sur mesure gagne en popularité. Dans un tel scénario, une fois le bail signé, le propriétaire construit, par exemple, une Bank of America. L’exploitant de l’entreprise peut alors se concentrer sur ses principaux atouts : dans ce cas, l’exploitation d’une succursale bancaire de quartier.
Parce qu’il s’agit d’un triple net, l’exploitant de l’entreprise entretient le bâtiment tout en payant les assurances et les taxes foncières. Si tout se passe comme prévu, ils paient leur loyer et peuvent toujours repartir avec les bénéfices de leur entreprise. Donc tout le monde est content.
Qu’est-ce que la proposition de valeur ?
Les investisseurs trouvent beaucoup de valeur dans les baux triple net, étant donné qu’ils peuvent se décharger de la responsabilité de l’assurance, de l’entretien et des taxes tout en réalisant un flux constant de bénéfices constants sur un bail à long terme. De plus, ces baux sont généralement signés avec des locataires de qualité et offrent de solides avantages fiscaux.
De leur côté, les locataires apprécient des loyers plus bas en échange de la responsabilité des tâches de gestion. Les locataires les mieux notés ont tendance à rencontrer un Taux plafond de 6 pour cent, qui va jusqu’à environ 8,5 à 9 pour cent pour les parties les moins solvables.
Enfin, les opérateurs trouvent leur propre proposition de valeur dans le fait qu’ils peuvent vendre leur propriété à un investisseur tout en restant dans l’entreprise en tant que locataire triple net à long terme – une tactique connue sous le nom de cession-bail. Ce faisant, l’opérateur obtient un retour sur un actif qui était auparavant illiquide.
Pourquoi les investisseurs pourraient-ils investir leur argent dans une transaction triple net existante plutôt que de simplement acheter et/ou développer eux-mêmes une telle propriété ? En termes simples, ils n’ont pas le capital ; un Church’s Chicken sur un marché de second rang peut facilement coûter 2,2 millions de dollars.
De plus, même si l’entretien triple net est minime par rapport à d’autres types de propriétés, il reste encore trop lourd pour certains investisseurs potentiels. Comme pour toutes les propriétés, le propriétaire est en fin de compte responsable de la déclaration fiscale et du contrôle de l’état du bâtiment – et si le locataire n’est pas en mesure de payer le loyer, le propriétaire se retrouve avec le sac.
Comment les propriétés Triple-Net peuvent-elles s’intégrer dans un portefeuille diversifié ?
RealtyShares a souscrit plus de 10 prêts triple net (NNN). Ces prêts ne sont disponibles qu’aux franchisés solvables exploitant des franchises stables à l’échelle nationale telles que Taco John’s, Church’s Chicken, Checkers et Dog Haus.
De manière générale, les opportunités Triple-net sont des investissements relativement stables. Les opportunités souscrites par RealtyShares avaient des objectifs de rendement solides avec un risque moindre pour les investisseurs, par opposition aux opérations sur actions commerciales qui ont des objectifs de rendement plus élevés avec un potentiel de risque plus élevé. À ce jour, nous n’avons eu aucun défaut sur nos transactions triple net.
Les investissements triple net peuvent être une aubaine pour vos résultats financiers pour deux raisons. Premièrement, la stabilité est synonyme de durabilité. Les propriétés triple net durent plus longtemps parce que ces activités – comme les cafés et la restauration rapide – sont non seulement imperméables à la concurrence du commerce électronique, mais sont également plus résistantes à la récession. Deuxièmement, l’intégration de propriétés triple net dans votre portefeuille vous aide à vous diversifier davantage, ce qui est essentiel pour éviter les turbulences du marché.
Comment les investisseurs individuels qualifiés peuvent-ils profiter de ces offres ?
L’achat et la conservation sont au cœur de l’investissement triple net, et sa principale valeur réside dans les locataires plutôt que dans les caractéristiques. En tant qu’investisseur individuel, il est conseillé de prendre en compte le profil financier du locataire lors du calcul de son potentiel.
Les favoris parmi cet ensemble comprennent des locataires de premier ordre, notamment des franchisés de grandes chaînes et des locataires de crédit national, ce qui signifie qu’un locataire a reçu une note de qualité investissement pour sa solidité financière et sa taille. De telles notes indiquent aux propriétaires que les locataires peuvent résister à diverses économies, y compris les plus turbulentes.
Pouvez-vous bénéficier des propriétés Triple-Net ?
Lorsque les utilisateurs de RealtyShares choisissent d’investir dans une propriété triple net, ils peuvent s’attendre à bénéficier d’un flux prévisible de rendements fiables étant donné que ces rendements sont financés par les loyers des locataires.
Toutefois, les investisseurs devraient garder à l’esprit qu’acheter à un taux plafond inférieur – en particulier si les augmentations de loyers sont faibles, voire inexistantes – n’apportera probablement pas de rendements moyens élevés. Cela est particulièrement vrai lorsqu’on considère l’inflation. D’autres facteurs affectant les rendements triple net comprennent les obligations fiscales et diverses dépenses liées à la propriété.
Cela dit, si vous recherchez des avantages fiscaux et un revenu mensuel sans avoir besoin d’un investissement de temps important, cette classe d’actifs pourrait vous convenir. En adoptant une approche informelle de la propriété, vous pouvez bénéficier d’un retour sur investissement stable sans les tracas de la gestion immobilière.
En matière d’investissement immobilier en général, pensez en termes de cycles de marché. Pendant les premiers jours d’une reprise, concentrez-vous sur le développement ; à mesure que cette reprise devient plus ancrée, portez votre attention sur l’équilibre entre les propriétés de base à haut rendement, les propriétés à faible valeur ajoutée, les propriétés de repositionnement/reconfiguration et les propriétés de droit/développement. Assouplir ce dernier point une fois que les postes vacants structurels commenceront à augmenter à l’échelle nationale.
Quelques questions à considérer avant d’acheter une propriété triple net :
- Localisation – si vous perdez le locataire, serait-il facile de le remplacer ?
- Le locataire est-il un franchisé ou une chaîne nationale ?
- S’il est franchisé, quelle est son expérience et combien d’autres atouts possède-t-il ?
- Combien de temps reste-t-il au bail ? Plus il reste de temps, plus la propriété a généralement de la valeur.
- Quelle est la performance financière de l’emplacement (en supposant qu’il existe depuis quelques années) ?
- Quelles conditions hypothécaires pouvez-vous obtenir ? (selon le prêteur, vous pouvez obtenir 5 ans ou 10 ans jusqu’à l’échéance du ballon, avec un amortissement de 20 ou 25 ans, à un rapport prêt/valeur de 60 à 70 %)
- Quelles augmentations de loyer garanties sont intégrées au bail ?
- Y a-t-il des charges, des conditions, etc. qui pourraient causer des problèmes d’exploitation et/ou de vente de la propriété (c’est-à-dire, dépendre d’une propriété voisine pour l’accès ou la signalisation)
- Où en sommes-nous dans le cycle des taux d’intérêt ? Les taux d’intérêt élevés ont tendance à peser sur les prix à court terme.
Explorez les opportunités de crowdsourcing immobilier :
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. Le crowdsourcing immobilier vous permet d’être plus flexible dans vos investissements immobiliers en investissant au-delà de votre lieu de résidence pour obtenir les meilleurs rendements avec moins d’engagement en capital.
Par exemple, les taux de capitalisation sont d’environ 3 % à San Francisco et à New York, mais supérieurs à 10 % dans le Midwest si vous recherchez uniquement des revenus d’investissement.
Meilleures plateformes d’investissement immobilier privé
Collecte de fonds: Un moyen pour tous les investisseurs de se diversifier dans l’immobilier via des fonds privés avec seulement 10 $. Fundrise existe depuis 2012 et gère plus de 3,3 milliards de dollars pour plus de 400 000 investisseurs.
La plateforme immobilière investit principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles de la Sunbelt, où les valorisations sont moins chères et les rendements plus élevés. L’expansion de l’Amérique est une tendance démographique à long terme. Pour la plupart des gens, investir dans un fonds diversifié est la solution.
FouleRue: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles, principalement dans les villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des valorisations plus faibles et des rendements locatifs plus élevés. Ces villes ont également un potentiel de croissance plus élevé en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques.
Si vous êtes un passionné de l’immobilier et disposez de plus de temps, vous pouvez créer votre propre portefeuille immobilier diversifié avec CrowdStreet. Cependant, avant d’investir dans chaque transaction, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable auprès de chaque sponsor. Comprendre les antécédents et l’expérience de chaque sponsor est essentiel.
j’ai investi 810 000 $ dans le financement participatif immobilier privé jusqu’à présent. Mon objectif est de diversifier mes biens immobiliers coûteux à SF et de gagner davantage de revenus 100 % passifs. Je prévois de continuer à investir à moindre coût dans l’immobilier privé au cours de la prochaine décennie.
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