Je suis optimiste quant aux maisons unifamiliales en raison de la hausse des loyers, des taux hypothécaires réels négatifs, de la sous-offre et de la baisse des logements vacants. Alors que les prix baisseront au cours des 12 prochains mois en raison de la hausse des taux hypothécaires, je cherche à acheter davantage de propriétés.
J’achèterais une autre maison unifamiliale, mais je suis à court d’énergie car j’ai acheté une nouvelle maison unifamiliale en 2020. De plus, avec deux jeunes enfants, je suis à ma limite d’énergie en tant que propriétaire.
Voyons donc comment profiter du boom de l’immobilier unifamilial sans être propriétaire. Ce qui suit est un article du partenaire de Partageons l’Éco, Fundrise.
Fundrise a été fondée en 2012 et est aujourd’hui l’une des principales plateformes de financement participatif immobilier avec plus de 320 000 investisseurs et 3 milliards de dollars d’actifs sous gestion.
La démographie profitera au marché immobilier unifamilial au cours des deux prochaines décennies. De ce fait, posséder une location unifamiliale est l’un de mes atouts préférés.
Le boom immobilier des maisons unifamiliales
Autrefois, trouver une maison unifamiliale à louer en banlieue était plutôt inhabituel. Les familles qui n’avaient pas les moyens de verser une mise de fonds pour acheter une maison se retrouvaient exclues. Il en va de même pour les personnes qui n’étaient pas prêtes à s’engager dans une hypothèque à long terme.
Plus maintenant. L’une des tendances les plus marquantes émergeant du bouleversement de la pandémie a été la montée en puissance du marché locatif unifamilial.
Nous ne parlons pas de maisons existantes, louées une à une par de petits propriétaires. Ce sont des maisons toutes neuves. Les grands constructeurs d’habitations construisent désormais des communautés entières de logements dans le seul but de les louer. Les investisseurs institutionnels investissent des milliards de dollars dans le secteur.
Et vous n’avez pas besoin d’être un investisseur en capital-investissement ou un propriétaire surmené pour investir. Chez Fundrise, notre plateforme vous offre un moyen simple d’accéder à cette méga-tendance émergente.
Les maisons montent rapidement. Des dizaines de milliers de maisons ont été construites spécifiquement pour servir de location de 2020 à 2021, selon les données citées par le Wall Street Journal plus tôt cette année.
Le cabinet de conseil immobilier John Burns estime qu’il existe plus de 200 entreprises (y compris la nôtre) dans le secteur de la construction à louer – des gestionnaires de fonds comme BlackRock et JP Morgan aux constructeurs de maisons comme Lennar et LGI Homes.
La demande de location de logements unifamiliaux augmente
Les locations unifamiliales constituent essentiellement une toute nouvelle classe d’actifs. Et les locataires ne sont pas simplement des gens qui ne peuvent pas acheter. Il s’agit notamment des millennials ou des personnes dont la famille est vide et qui souhaitent peut-être éviter les tracas liés à l’accession à la propriété. Les locataires comprennent également des grands-parents qui cherchent à vivre près de leurs enfants et des citadins qui cherchent à plonger leurs orteils dans les eaux des banlieues.
« Nos locataires sont des gens qui gagnent bien leur vie, ils en sont aux premiers stades de la formation de leur famille et ce qu’ils désirent vraiment, c’est un grand district scolaire dans une grande communauté », a déclaré un constructeur d’habitations à Scottsdale, en Arizona, au Wall Street Journal dans un article récent sur l’explosion des locations de maisons unifamiliales.
Les loyers des maisons neuves dans ces lotissements – souvent dotées d’équipements tels que des comptoirs en granit et des appareils électroménagers en acier inoxydable – sont généralement plus élevés qu’ils ne le seraient si vous louiez une maison plus ancienne.
Et les loyers des maisons unifamiliales augmentent globalement, en hausse de 6,6 % par rapport à 2020, selon un récent rapport de CoreLogic, une société de données immobilières. De 2019 à 2020, les loyers n’ont augmenté que de 1,7 %. Les loyers accélèrent désormais la hausse en 2021.
Il apparaît encore plus clairement que les maisons individuelles unifamiliales sont le propriété en vogue si vous regardez la différence dans les augmentations de loyer entre les unités individuelles (maisons indépendantes) et les unités attenantes (pensez aux maisons en rangée) : les loyers ont augmenté de 9,2 % en détaché maisons, tandis que ci-joint les unités unifamiliales ont augmenté de 3,6 %, selon CoreLogic.
Apartment List montre des données similaires sur la croissance des loyers pour 2021, alors que l’indice national d’inoccupation diminue. Une croissance comme celle-ci est le signe d’une opportunité majeure à long terme.
Investir dans le boom immobilier aux bons endroits
Les endroits les plus prisés pour les locations de maisons unifamiliales aux États-Unis sont généralement regroupés dans la « Sunbelt », ou ce que nous appelons les Smile States.
The Smile States est un arc qui s’étend de Los Angeles à Orlando. Il englobe des villes à croissance rapide comme Phoenix, Austin et Atlanta.
Les tarifs de location des maisons unifamiliales ont augmenté d’au moins 4 % dans les 12 emplacements Sunbelt interrogés par CoreLogic dans le cadre de son récent rapport.
Mais il s’agit d’une tendance antérieure à la pandémie. Ces régions ont vu leur population croître plus rapidement que le Nord-Est et le Midwest au cours de la dernière décennie, selon les chiffres du recensement de 2020 publiés en août.
Phoenix a été la ville du pays à la croissance la plus rapide au cours de la dernière décennie, selon le Bureau du recensement. La population de la ville a augmenté de 11,2% l’année dernière pour atteindre 1,6 million d’habitants. Les loyers des unifamiliales ont augmenté de 14 % dans la région métropolitaine de Phoenix, selon les données de CoreLogic.
Source du graphique : « Effet Domino : le taux de croissance des loyers des unifamiliales augmente en mai alors que les défis de l’économie du logement persistent, rapporte CoreLogic. » CoreLogic, 20 juillet 2021.
Dans l’ensemble, quatre des régions métropolitaines de Sunbelt avaient des marchés locatifs unifamiliaux avec des hausses de loyer d’au moins 10 %.
Le marché locatif est moins volatil
L’essor du marché immobilier né de la pandémie montre des signes de ralentissement, à mesure que la ruée vers un logement plus confortable pour le travail à domicile s’atténue. Nous savions tous qu’une croissance à deux chiffres de l’appréciation des prix d’une année sur l’autre n’était pas durable.
Toutefois, le boom de la location de maisons individuelles reste fort. Les constructeurs d’habitations continuent de proposer des logements à louer, et la demande est là, surtout avec les prix des logements si élevés. L’ironie est que plus les prix de l’immobilier augmentent, plus la demande de loyers augmente.
Le choix de louer une maison est bien moins difficile que celui d’acheter ou non. De plus, le marché locatif a toujours été moins sujet aux cycles d’expansion et de récession immobilière.
Lors du krach immobilier de 2008, par exemple, les prix des loyers sont restés relativement stables. Si vous regardez les données sur les loyers suivies dans l’indice des prix à la consommation, vous verrez les prix des loyers augmenter vers la droite selon une ligne relativement douce. Les prix d’achat des logements – en particulier pendant le krach immobilier – ont été beaucoup plus volatils.
Il s’agit d’un concept crucial pour quiconque envisage d’investir dans l’immobilier à l’avenir. La hausse des loyers se poursuivra probablement à mesure que la formation de ménages augmentera. Même si le rythme des augmentations de loyers a finalement ralenti.
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Ce que font les investisseurs immobiliers institutionnels
Il semblerait que le « moyen le plus simple » de profiter de l’augmentation des locations unifamiliales serait d’acheter une maison dans une ville de la Sunbelt et de la louer.
Cependant, combien de personnes ont le temps de devenir propriétaire, de s’occuper de l’entretien courant, de trouver des locataires, de payer une assurance, etc. ?
Les investisseurs institutionnels investissent déjà beaucoup d’argent dans le marché des maisons unifamiliales. Mais beaucoup d’entre eux s’emparent en fait de maisons à vendre, surenchérissant sur les gens ordinaires, dans l’intention de les redéployer sur le marché des locataires. Ils ont suscité de nombreuses critiques pour avoir fait monter les prix de l’immobilier.
Chez Fundrise, nous nous sommes concentrés sur l’investissement dans les communautés qui construisent tout neuf maisons. Nous acquérons également des communautés existantes qui ont toujours été destinés à être utilisés à la location.
Au cours de l’année écoulée, cela s’est traduit par un déploiement réussi du capital de nos investisseurs dans des investissements unifamiliaux dans toute la Sunbelt.
Le stock total de logements unifamiliaux demeure déprimé. Avec la hausse des taux hypothécaires, on peut s’attendre à ce que moins de maisons soient mises sur le marché à mesure que la durée moyenne d’accession à la propriété continue d’augmenter.
Comment Fundrise investit dans le cycle immobilier
En juin, Fundrise avait investi dans l’acquisition ou le développement de 452 logements locatifs unifamiliaux, représentant environ 79,2 millions de dollars. Le même mois, nous avons obtenu le soutien financier de Goldman Sachs – une facilité de crédit de 300 millions de dollars qui nous permettra d’augmenter encore nos investissements dans la location de maisons unifamiliales.
La décision de la banque d’investissement montre à quel point cette tendance prend de l’ampleur à Wall Street.
Au-delà de ces investissements existants, grâce à une combinaison de nouveaux logements sous contrat et de nos projets de développement, nous visons à étendre le portefeuille à près de 2 800 logements à louer sur 12 marchés au cours des 20 prochains mois.
Les déploiements suivants, comme indiqué ici :
Investissez dans le cycle de l’immobilier unifamilial avec Fundrise
Vous pouvez démarrer avec un portefeuille Fundrise en quelques minutes seulement grâce à notre nouveau fonds phare à intervalles. Elle détient la majorité de nos unifamiliales locatives et est en hausse de 28 % en 2021.
Pendant des décennies, le principal moyen de tirer parti des rendements du marché des maisons unifamiliales était d’acheter une maison. Mais étant donné qu’il fallait vivre quelque part, il était difficile d’en bénéficier réellement à moins de contracter une marge de crédit sur valeur domiciliaire.
Les rendements des levées de fonds ont été solides en 2022, surperformant largement les REIT publics et les actions publiques. En outre, les rendements de Fundrise ont été solides en 2018, lorsque les REIT et les actions publiques ont également chuté. Par conséquent, si vous souhaitez diversifier vos investissements, envisagez d’investir dans l’immobilier privé dans la Sunbelt.
Aujourd’hui, on peut investir dans une maison unifamiliale sans devenir propriétaire ni même propriétaire. Si vous épargnez toujours pour un acompte, vous n’aurez plus à attendre aussi longtemps pour participer. Et si vous êtes déjà propriétaire d’une maison, vous pouvez investir chirurgicalement dans d’autres maisons unifamiliales sans avoir à recourir à davantage de levier.
C’est un changement puissant. En période d’incertitude, l’immobilier devient une classe d’actifs encore plus recherchée. Les gens veulent posséder des actifs corporels qui leur procurent une utilité, génèrent des revenus et conservent leur valeur.
