Avant de lire mes perspectives d’investissement pour 2018, vous devez d’abord comprendre ma situation financière et mes préjugés. Nos préjugés déforment souvent notre réalité en nous ancrant à des situations passées.
- A quitté définitivement le travail en 2012 à l’âge de 34 ans
- La valeur nette a été écrasée d’environ 35 % en 2008-2009
- Propriétaire de petite entreprise qui bénéficiera du nouveau plan fiscal
- Nouveau père avec une conjointe qui est mère à temps plein
- La classe d’actifs préférée est l’immobilier avec trois propriétés physiques en Californie, une en HI
- A travaillé dans le domaine des actions pendant 13 ans dans quelques grandes banques d’investissement
- Avoir des positions d’investissement importantes en actions, obligations et immobilier
Avec ces informations générales, je pense que 2018 sera la dernière année de prospérité où les actifs resteront relativement stables tout en suivant les rendements historiques. Discutons un peu plus en détail de la meilleure opportunité d’investissement pour cette année et de chaque classe d’actifs.
Perspectives boursières 2018 : un dernier hourra
Selon la Small Business Administration des États-Unis, les petites entreprises représentent 48 % de l’emploi national. En nombre, elles représentent 99,7% de toutes les entreprises du pays. En d’autres termes, ce sont le gars du magasin de plomberie ou la femme de l’agence de marketing numérique en ligne qui constituent le cœur et les muscles de l’économie américaine.
D’après mes interactions avec d’autres propriétaires de petites entreprises, tous ceux à qui j’ai parlé sont extrêmement enthousiasmés par la baisse des impôts et potentiellement par la réduction des formalités administratives. C’est vraiment moins de réglementation que la plupart des propriétaires attendent avec impatienceet pas tellement la déduction de 20 % sur le revenu admissible des petites entreprises.
En tant que propriétaires d’entreprise, nous n’avons JAMAIS l’impression que le gouvernement est de notre côté parce que nous devons : 1) payer les droits de licence, 2) payer les taxes spéciales pour les petites entreprises, 3) payer les deux côtés de la taxe FICA, 4) payer un comptable pour comprendre nos impôts les plus compliqués, 5) nous demander pourquoi nous ne pouvons pas percevoir le chômage après la faillite de notre entreprise, et bien plus encore.
Avec l’adoption du nouveau plan fiscal, nous pouvons enfin espérer que le gouvernement soit désormais de notre côté. Avoir un vent arrière est bien plus agréable que de faire face à un vent contraire en gravissant une colline – ce qui est souvent l’impression de diriger une entreprise. En conséquence, je pense qu’il y aura une tendance naturelle à réinvestir dans nos activités respectives et, à terme, à accroître nos revenus. Une croissance plus élevée des revenus équivaut à des bénéfices plus élevés et à des valorisations d’entreprise plus élevées.
Les sociétés cotées en bourse ne sont qu’un reflet plus large des petites entreprises privées. Et je pense que l’ambiance au sein des conseils d’administration est plus optimiste que jamais avec un taux d’imposition permanent des sociétés de 21 %.
En période d’euphorie économique, comme c’est le cas actuellement, les valorisations importent moins. Le graphique ci-dessous représente le ratio P/E du S&P 500 Case Shiller en janvier 2018. Au lieu que les investisseurs pensent maintenant que 33,27X est trop élevé, les investisseurs pensent peut-être maintenant qu’il y a un autre multiple 10X plus élevé à atteindre jusqu’à ce que nous atteignions les niveaux de bulle maximaux de 2000.
Personne ne pense vraiment que nous atteindrons 44X, mais il est bon de savoir que nous disposons encore de ce tampon de valorisation historique avant que tout n’explose. Après tout, les bilans de trésorerie des entreprises sont énormes par rapport à 2000, les taux sont accommodants, les impôts sont plus bas et les bénéfices continuent de croître.
Étant donné que nous sommes maintenant dans le dernières étapes d’un soufflage là où ce sont la liquidité, l’excitation et le FOMO qui déterminent les marchés, je m’attends à voir le S&P 500 atteindre 3 000 en 2018. Si nous revenons aux valorisations maximales de 2000, nous parlons d’environ 3 600 sur le S&P 500, ce qui n’arrivera pas. Je m’attends à un risque de baisse de 10 % pour un rapport risque/récompense égal. J’achète les trempettes.
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Perspectives obligataires 2018 : taux d’intérêt bas
Je l’ai déjà dit et je le répète : nous sommes dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas. Le rendement des obligations à 10 ans est en baisse depuis la fin des années 1980 en raison de l’efficacité de l’information, de la mondialisation et de l’efficacité des politiques. Je m’attends à ce que les taux d’intérêt restent accommodants pour le reste de notre vie d’investisseur.
Pour 2018, je m’attends à un nouveau niveau inférieur à 3 % pour le rendement des obligations à 10 ans, et plus probablement à une moyenne de 2,6 %, malgré quelques hausses supplémentaires des taux des fonds fédéraux attendues cette année. Autrement dit, Je m’attends à ce que les obligations de tous types fournissent au moins un rendement total égal au rendement de leur coupon, car les valeurs principales restent stables.
Alors que la Fed relève les taux à court terme et que les taux à long terme restent stables, la courbe des rendements s’aplatit. Historiquement, une courbe des rendements plate ou inversée laisse présager une récession imminente, car des taux plus élevés à court terme étouffent la croissance du crédit, rendent le crédit existant plus cher et réduisent les réserves excédentaires, ralentissant ainsi l’économie.
Mais si la Fed veut réellement s’affirmer comme combattante de l’inflation, alors cette conviction donne confiance aux traders d’obligations pour investir dans des bons du Trésor de plus longue durée à des rendements inférieurs, car aucune accélération de l’inflation n’est attendue. Par conséquent, je suis confiant d’investir dans des obligations municipales à 20 ans qui rapportent un rendement non imposable de 3,5 % à 4 % pour la partie à faible risque de ma valeur nette.
Nous saurons que la fin est proche si la Fed augmente les fonds fédéraux de 1 % et que la partie longue reste stable. C’est à ce moment-là que l’inversion se produit et nous devrions alors disposer de suffisamment de temps pour réduire notre exposition au risque. Je m’attends à un risque de baisse correspondant à la moitié du rendement des obligations à coupon. J’achète des obligations muni chaque fois que le rendement des obligations à 10 ans dépasse 2,6 %.
Immobilier : une histoire de deux villes
Rappelez-vous comment j’ai dit en juin 2017 que le marché locatif était faible à San Francisco en raison d’une offre importante de nouveaux condominiums et de loyers à un niveau exorbitant qui dépassait de loin la croissance des salaires ? Du 2S2015 à mai 2017, j’ai loué ma maison pour 8 800 $ à 9 000 $/mois. Lorsque j’ai essayé de convaincre de nouveaux locataires potentiels de payer le même loyer en mai 2017, je n’ai trouvé aucun preneur, malgré une commercialisation agressive de la maison pendant 45 jours. Les deux meilleures offres que j’ai reçues étaient de 7 500 $ d’une personne divorcée avec une startup instable et d’une famille de six personnes avec un chien qui voulait emménager dans deux mois. Ainsi, au lieu de subir la douleur de continuer à être propriétaire, j’ai vendu la maison pour un peu plus de 30 fois le loyer brut annuel.
Les chiffres apparaissent enfin dans les données. Consultez les prix des loyers pour une chambre et deux chambres en décembre 2017 selon Zumper. S’il y avait un segment de trois chambres, je suis sûr que les chiffres paraîtraient encore plus faibles. Comme les actions, les prix de l’immobilier devraient s’échanger en fonction des fondamentaux des bénéfices. Avec une baisse des loyers dans de nombreuses villes parmi les plus chères et de nouvelles lois fiscales négatives en vigueur, les prix de l’immobilier devraient rester faibles sur les marchés les plus chers.
Jetez un œil aux données du marché immobilier de New York fournies par Douglas Elliman. Le volume des ventes et les prix ont baissé au 4ème trimestre 2017, les acheteurs ayant adopté une approche attentiste concernant le plan fiscal. Maintenant que le plan fiscal a été adopté, la situation est pire que ce à quoi la plupart des gens s’attendaient en raison du plafond SALT de 10 000 $ et du plafond hypothécaire de 750 000 $ pour la déduction des intérêts.
Voir : L’avantage maximal de la déduction fiscale hypothécaire dépend du revenu
Les investisseurs immobiliers devraient considérer New York et SF comme des « indicateurs avancés » de ce à quoi il faut s’attendre pour d’autres marchés immobiliers coûteux. Maintenant que les prix baissent, vous ne devriez pas être pressé d’acheter. Soyez pointilleux sur ce qui sera probablement le plus gros achat de votre vie. Concentrez-vous sur l’emplacement et l’extensibilité, le moyen n°1 d’augmenter vos chances de gagner de l’argent dans l’immobilier. Si vous pouvez construire pour 200 $/pied carré et vendre pour 400 $/pied carré, vous gagnez. Et surtout, analysez les chiffres pour voir si les valorisations ont du sens.
Avec le ralentissement de l’immobilier dans les villes côtières, ce n’est qu’une question de temps avant que l’immobilier non côtier ne ralentisse également. Mais déterminer le moment où le ralentissement se produira et son ampleur constitue la plus grande énigme. Trois à cinq ans ont tendance à être un bon décalage, nous pouvons donc faire une estimation éclairée que c’est entre 2019 et 2021 que les données apparaîtront. Disons simplement 2S2020 pour être plus précis.
Je ne pense pas qu’il y aura une correction de plus de 5 à 10 % sur les marchés des villes côtières ou non côtières au cours des deux prochaines années, car le moteur économique est encore assez fort. Les normes de prêt se sont encore durcies depuis la dernière crise financière. Par conséquent, si vous achetez une maison pour y vivre à long terme, tout devrait bien se passer.
Certaines personnes ont remis en question la sagesse de mon investissement de 810 000 $ dans un financement participatif immobilier en dehors de San Francisco. C’est compréhensible, étant donné que le montant absolu semble élevé. Mais j’avais une position de 2 740 000 $ dans une seule propriété de SF avec une hypothèque de 815 000 $ où les loyers sont en baisse. Par conséquent, j’ai réduit l’exposition au risque tout en me diversifiant dans 12 propriétés différentes non SF où les loyers sont plus élevés. De plus, je limite mes investissements alternatifs à 10 % de ma valeur nette globale et j’ai encore trois propriétés basées en Californie à gérer. Pensez toujours en pourcentage
Profiter d’une dernière année de bons moments
En tant que propriétaire d’entreprise, je n’ai pas été aussi optimiste depuis 2007, lorsque j’ai été promu vice-président de mon poste bancaire. Bien sûr, un an plus tard, la merde a frappé le ventilateur et j’ai constaté une destruction de 35 % de ma valeur nette en quelques mois. Si un ralentissement se produit à nouveau, je suis mieux préparé car je dispose de flux de revenus beaucoup plus passifs, d’une variété d’investissements défensifs et d’un ratio dette/fonds propres beaucoup plus faible.
Si l’on peut obtenir un rendement de 10 % pour les actions, un rendement de 4 % pour les obligations et un rendement de 5 % sans effet de levier sur l’immobilier sans trop de volatilité, je dis que c’est de l’argent assez facile. Si ces rendements se concrétisent, je me contenterai peut-être enfin d’un taux de rendement mixte garanti de 2 % à 3 % à la retraite.
Si vous ne l’avez pas déjà fait, examinez votre portefeuille d’investissement via un analyseur d’investissement pour voir quelle est votre dernière exposition au marché. Analysez ensuite soigneusement la composition de votre valeur nette et assurez-vous que vous êtes à l’aise avec sa construction. Je n’étais pas entièrement à l’aise avec la composition de ma valeur nette en 2017, mais maintenant je le suis pour 2018.
Mise à jour du 7 novembre 2018 : La volatilité est de retour alors que Trump parle désormais de guerres commerciales. Les démocrates occupent la Chambre et les républicains conservent le Sénat. La courbe des rendements sera plate après deux autres hausses de taux en 2019, car la partie longue n’augmente toujours pas beaucoup et l’immobilier dans les villes côtières ralentit comme prévu. L’immobilier ralentit également comme prévu. Il est temps d’être plus prudent partout. Construisez votre trésor d’argent!
