L’une des choses qui m’intéresse est de savoir comment les plateformes de financement participatif immobilier ajoutent de la valeur à leurs investisseurs après l’acquisition. Par conséquent, j’ai demandé à RealtyMogul de partager un examen approfondi de l’une de leurs transactions immobilières multifamiliales à valeur ajoutée réussie, du début à la fin.
RealyMogul est l’une des meilleures plateformes de financement participatif immobilier. Elle a débuté en 2012 et est donc également l’une des plateformes les plus anciennes avec Fundrise.
Quand j’étais jeune, je passais avec enthousiasme beaucoup de temps à agrandir et à rénover des propriétés pour y ajouter plus de valeur. Aujourd’hui, en tant qu’homme d’âge moyen et père de deux jeunes enfants, je n’ai tout simplement plus le temps ni l’envie. Je préfère de loin payer quelqu’un pour ajouter de la valeur à ma place.
Jetons un coup d’œil à l’étude de cas de RealtyMogul pour avoir une meilleure idée de ce qu’ils font pour les investisseurs.
Ma plateforme immobilière privée préférée : Investissez dans l’immobilier sans le fardeau d’une hypothèque, de locataires ou d’entretien avec Collecte de fonds. Avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs sous gestion et plus de 350 000 investisseurs, Fundrise se spécialise dans l’immobilier résidentiel et industriel. J’ai personnellement investi 300 000 $ avec Fundrise pour générer plus de revenus passifs. L’investissement minimum est de seulement 10 $, il est donc facile pour tout le monde de calculer le coût moyen et de renforcer sa visibilité.
Multifamilial à valeur ajoutée : un favori du financement participatif immobilier
L’une des classes d’actifs les plus populaires proposées sur les plateformes de financement participatif immobilier comme RealtyMogul est le multifamilial, en particulier le multifamilial à valeur ajoutée.
La valeur ajoutée est une stratégie d’investissement dans laquelle une société immobilière identifie qu’une propriété fonctionne actuellement en dessous de son potentiel.
Généralement, les loyers sont inférieurs à la valeur marchande. Ou bien les dépenses d’exploitation de la propriété sont trop élevées, ou les deux. En apportant des améliorations à la propriété et à sa gestion, la société immobilière peut souvent augmenter les flux de trésorerie de la propriété et sa valeur globale. La majeure partie des rendements pour les investisseurs est générée lors de la vente de la propriété.
Voici une étude de cas réussie d’un projet multifamilial à valeur ajoutée. Cela vous aidera à comprendre le fonctionnement interne. L’offre présentée provient de Communautés RM – la branche d’acquisition de RealtyMogul. C’est un projet appelé Terrace Hill(1) dont le cycle complet a récemment eu lieu le 28 juin 2022.
Un sous-marché dynamique avec une demande saine de locations
Terrace Hill est un complexe d’appartements de 310 logements situé à El Paso, au Texas. RM Communities l’a acquis en mai 2019.
Avant de plonger dans le vif du sujet, voici plusieurs facteurs que RM Communities recherche dans tout sous-marché dans lequel elle envisage d’investir.
Ce que RealtyMogul évalue avant d’acquérir une propriété de sous-marché
- Croissance démographique. Les gens, en particulier les jeunes adultes, s’installent dans cette région à un rythme plus élevé que dans les autres régions du pays.
- Le taux de chômage est en baisse. Et idéalement, il y a plusieurs grands employeurs dans la région ou qui s’y installent.
- Le revenu moyen des ménages est sain. Les personnes qui vivent dans la région ou qui s’y installent gagnent ou gagneront un salaire suffisamment décent pour soutenir un coût de la vie bon et durable.
- La demande de logements est élevée, comme en témoigne le faible taux d’inoccupation.
- C’est un quartier dans lequel les gens veulent vivre : la criminalité est relativement faible, le quartier est sûr et idéalement accessible à pied, et il se trouve à proximité des épiceries, d’autres commodités et des principales autoroutes.
Le sous-marché dans lequel se trouve Terrace Hill répondait à la plupart des critères énumérés ci-dessus. Il se trouve également juste à côté de l’université locale. Cela signifie généralement qu’il existe une forte demande de logements étudiants sous forme de location d’appartements.
À première vue, la propriété semblait vieille et fatiguée
Le vendeur était propriétaire de Terrace Hill depuis de nombreuses années et avait pris du retard dans l’entretien de la propriété. Les unités étaient également assez démodées.
L’équipe RM Communities a ensuite examiné comparables de location (également connu sous le nom de « compensations de location »). Ils ont identifié que d’autres complexes d’appartements plus agréables du sous-marché facturaient des loyers plus élevés que Terrace Hill et qu’une stratégie de valeur ajoutée pourrait être logique pour la propriété.
L’équipe a ensuite construit un Budget d’investissement. Il s’agit d’une liste de toutes les améliorations, réparations et améliorations qui pourraient améliorer la propriété et, à terme, augmenter les loyers.
Une fois le budget CAPEX terminé et les loyers futurs projetés déterminés, ces informations sont consignées dans un document appelé « pro forma ». Le formulaire est une analyse d’un le profit potentiel de la propriété (résultat net d’exploitation) en utilisant ses revenus locatifs et charges d’exploitation actuels et potentiels. Ce processus permet de déterminer si un projet a du sens.
Les compensations de loyer sont prises en compte dans ces deux documents pour aider à déterminer les loyers maximaux que la propriété pourra atteindre une fois améliorée.
Dans le cas de Terrace Hill, l’équipe a déterminé qu’un budget d’investissement d’environ 4,1 millions de dollars serait nécessaire pour améliorer la propriété suffisamment pour obtenir des loyers de marché et générer des rendements qui semblaient attrayants dans le pro forma.
Ensuite, la décision a été prise pour RealtyMogul d’acquérir la propriété à Mai 2019 pour 18,7 millions de dollars.
Mise en œuvre du plan d’affaires pour une transaction à valeur ajoutée
Le plan d’affaires à valeur ajoutée de Terrace Hill consistait en des améliorations intérieures et extérieures.
Améliorations intérieures à valeur ajoutée
Au total, 219 des 310 logements ont été rénovés avant la vente de la propriété.
Les rénovations comprenaient la modernisation des cuisines avec de nouvelles façades d’armoires, de nouveaux appareils électroménagers, des revêtements de sol en vinyle et des dosserets. De plus, RealtyMogul a refait la surface des comptoirs des cuisines et des salles de bains et a ajouté du nouveau matériel, des luminaires, des éclairages et des ventilateurs de plafond. Et dans les salles de bains, ajout de nouveaux aérateurs, pommes de douche et toilettes économes en eau. Les unités ont également reçu une nouvelle couche de peinture.
Et si vous vous demandez pourquoi seulement 219 des 310 unités ont été rénovées, il est courant qu’une société immobilière rénove certaines unités, mais pas la totalité. Les unités rénovées servent de vitrine aux acheteurs potentiels. Ils présentent un potentiel de loyer accru en raison des rénovations. Ils montrent également une plus-value supplémentaire du capital pour les acheteurs potentiels.
Améliorations extérieures à valeur ajoutée
Le refroidissement des marais de la propriété a été remplacé par de l’air réfrigéré (ce qui a réduit les dépenses d’exploitation de la propriété). De plus, une nouvelle toiture a été ajoutée, l’extérieur a été peint et l’aménagement paysager a été amélioré.
Notre équipe a également modernisé la piscine et transformé un ancien court de tennis en un nouveau salon pour les résidents avec un nouveau terrain de basket-ball et une pelouse ouverte comprenant également de nouvelles tables, bancs et barbecues.
Les améliorations immobilières ont entraîné une augmentation des revenus locatifs de 22 %
Une fois les améliorations terminées, le loyer moyen à Terrace Hill est passé de 688 $ au moment de l’acquisition à 820 $ après les rénovations. Cela représente une augmentation de 22 % des revenus locatifs.
Avec un projet multifamilial à valeur ajoutée, une fois que vous pouvez démontrer que la propriété améliorée génère beaucoup plus de revenus, la propriété recevra probablement une valeur d’expertise plus élevée.
À cette époque, la propriété est généralement refinancée ou vendue. En cas de refinancement, un prêt supplémentaire peut être utilisé pour restituer aux investisseurs une partie du capital initial investi dans le projet.
Avec Terrace Hill, RM Communities a atteint ses rendements pro forma en n’ayant rénové que les ⅔ des unités. Ainsi, la propriété a été vendue au quatrième trimestre 2021 pour 27,325 millions de dollars. Cela représente une augmentation de valeur de 46 % en seulement 2,5 ans.
Le mot de Sam. Pour rappel, le prix d’acquisition était de 18,7 millions de dollars plus les 4,1 millions de dollars de frais de réhabilitation pour un coût total de 22,8 millions de dollars. Le rendement brut total était donc de 20 %. Mais comme vous le verrez ci-dessous, les rendements sont dus à l’effet de levier.
Mesures de retour pour les transactions immobilières
Les 3 indicateurs de rendement les plus importants à prendre en compte lors de l’évaluation d’une transaction immobilière sont :
- TRI (taux de rendement interne) : le taux de rendement annuel attendu que l’opération est censée potentiellement générer, en tenant compte du rapport qualité-prix temps.
- Multiple d’actions : combien d’argent vous pouvez potentiellement gagner sur votre investissement.
- Rendement en espèces : le flux de trésorerie total avant impôts que vous gagnerez potentiellement par rapport au montant total des liquidités investies.
Connexes : Dernier aperçu de l’activité de RealtyMogul
Les derniers retours de Terrace Hill
Dans le cas de Terrace Hill, la souscription initiale de RM Communities prévoyait un TRI au niveau de la propriété de 17,4 %, un multiple de 2,04x les capitaux propres et un rendement moyen en espèces de 8,05 % sur une période de détention de 5 ans.
Nous pensons que l’investissement atteindra à terme un TRI d’environ 21,8 % au niveau de l’immobilier, un multiple de 1,58x les actions et un rendement moyen en espèces de 5,3 %.
De plus, RM Communities a battu le record du prix de vente d’un complexe d’appartements de ce type construit dans les années 1980 à El Paso.
Conclusion de l’étude de cas multifamiliale à valeur ajoutée
L’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour créer de la richesse, en partie parce que les investisseurs avisés savent quoi faire pour augmenter les rendements. Alors qu’avec les actions, en tant qu’investisseurs minoritaires, nous ne pouvons pas faire grand-chose pour créer plus de valeur.
En tant qu’investisseur immobilier qui termine une douloureuse rénovation de deux ans, je considère toute appréciation naturelle du marché comme un bonus. La véritable opportunité économique est toujours ce que je peux faire par le biais de rénovations ou d’agrandissements pour augmenter les loyers et les prix de l’immobilier. Ce que je préfère, c’est créer plus d’espace habitable en dessous du coût de vente.
Le problème de la rénovation est l’énergie nécessaire pour obtenir les permis, passer par la planification, embaucher des entrepreneurs, respecter les délais des entrepreneurs, se procurer des matériaux et trouver de nouveaux locataires ou acheteurs une fois terminés.
En conséquence, je suis heureux qu’il existe des sociétés immobilières telles que RealtyMogul pour nous aider à faire le travail à notre place afin que nous n’ayons pas à le faire. Plus j’entends de détails sur ce que font les sponsors immobiliers pour ajouter de la valeur, plus je suis heureux de ne pas avoir à faire le travail !
Diversifiez-vous dans l’immobilier privé de haute qualité
Les actions et les obligations sont des éléments classiques pour investir dans la retraite. Cependant, je suggère également de se diversifier dans l’immobilier, un investissement qui combine la stabilité des revenus des obligations avec un plus grand potentiel de hausse.
Considérer Collecte de fondsune plateforme qui vous permet d’investir 100% passivement dans l’immobilier résidentiel et industriel. Avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs immobiliers privés sous gestion, Fundrise se concentre sur les propriétés de la région de Sunbelt, où les valorisations sont plus faibles et les rendements ont tendance à être plus élevés. Alors que la Réserve fédérale entame un cycle pluriannuel de réduction des taux d’intérêt, la demande immobilière est sur le point de croître dans les années à venir.
J’ai personnellement investi plus de 270 000 $ auprès de Fundrise, et ils sont un partenaire de confiance et un sponsor de longue date de Partageons l’Éco. Avec un investissement minimum de 10 $, diversifier votre portefeuille n’a jamais été aussi simple.
(1) L’opération à valeur ajoutée la plus récente ayant atteint un cycle complet est celle dans laquelle l’actif a été vendu et toutes les distributions ont été versées aux investisseurs.
