Lors d’un marché baissier, l’une des choses que j’aime faire est d’accepter de perdre. Plus vous pouvez embrasser la réalité, plus vous pouvez l’accepter. Et plus vous acceptez la réalité, plus vous pourrez facilement avancer dans votre vie.
Récemment, j’ai fini par perdre environ 1 million de dollars en biens immobiliers. Cela a eu un impact important sur ma valeur nette. Des années de gains, d’économies et de travail acharné se sont envolées dans les airs ! Comme c’est triste.
Heureusement, en tant que faux retraité concentré sur les flux de trésorerie, la perte immobilière d’un million de dollars n’a pas affecté négativement mes revenus de location. Si je peux simplement maintenir les flux de trésorerie pour les 18 à 24 prochains mois, je croise les doigts pour que tout aille bien.
Permettez-moi de partager une situation sur la façon dont perdre autant d’argent dans l’immobilier pourrait en réalité être un net positif.
Perdre stratégiquement 1 million de dollars en immobilier
En tant qu’investisseur immobilier, mon objectif est d’acheter une propriété en dessous de la valeur marchande, de l’améliorer et de la louer au prix du marché. Je m’efforce toujours de générer plus de revenus passifs pour rester libre.
J’ai l’intention de conserver chaque propriété le plus longtemps possible car je crois en l’appréciation à long terme de l’immobilier. De plus, payer des taxes et des frais lors de la vente constitue un gaspillage économique. À long terme, il vaut mieux surfer sur la vague d’inflation plutôt que d’en être puni.
En 2019, j’ai acheté une maison à rénover pour 1,75 million de dollars. La propriété a été inscrite pour 1,9 million de dollars dans le but de créer une guerre d’enchères pour faire monter le prix à plus de 2 millions de dollars. Cependant, grâce à d’habiles négociations de voisinage, j’ai pu acheter la propriété à prix réduit.
La valeur estimée de la propriété avant une perte importante
Vous trouverez ci-dessous un instantané de Redfin qui montre où j’ai acheté le signe ($) et où Redfin estimait que la valeur marchande se situait en 2019. Plus l’écart entre le signe dollar et la ligne noire foncée est grand, plus la remise sur le marché, selon Redfin, est importante.
Cependant, un mois après mon achat en 2019, la ligne d’estimation de Redfin était en fait plus proche de 2 millions de dollars, et non de 2,2 millions de dollars comme l’indique le tableau ci-dessous.
En d’autres termes, Redfin (et Zillow) mènent souvent une histoire révisionniste, c’est pourquoi on ne peut pas se fier entièrement à leurs estimations. Et comme vous ne pouvez pas entièrement faire confiance aux estimations immobilières en ligne, vous pouvez les utiliser à votre avantage lorsque vous négociez ou essayez d’économiser des impôts.
Après avoir ajouté environ 300 pieds carrés d’espace habitable, rénové la maison et ajouté une terrasse pour environ 200 000 $ tout compris, la maison vaut maintenant environ 2,85 millions de dollars. Au plus fort de la frénésie du marché immobilier, la maison aurait pu rapporter 3 millions de dollars ou plus.
Les prix des maisons dans la région avec vue panoramique sur l’océan et finitions plus récentes se vendent entre 1 000 $ et 1 300 $/pied carré. Et cette maison mesure plus de 2 800 pieds carrés avec vue sur l’océan à tous les niveaux.
Faire face au ralentissement de l’immobilier
En raison de l’augmentation spectaculaire des taux hypothécaires et d’un marché boursier baissier, il est inévitable que les prix de l’immobilier baissent. Des villes comme Austin, qui ont connu les augmentations de prix les plus spectaculaires pendant la pandémie, connaîtront probablement également les baisses les plus importantes. Voici les villes les plus menacées par une baisse des prix.
Malheureusement pour des millions de propriétaires en Amérique, les évaluateurs immobiliers pas soyez motivé à réduire les valeurs imposables pour réduire vos impôts fonciers. Ils ont envie de collectionner plus impôts fonciers en période difficile. Les impôts fonciers deviennent encore plus importants lorsque d’autres sources de recettes fiscales, comme les charges sociales, diminuent.
Évaluateurs immobiliers automatiquement augmentez la valeur estimée de votre maison pendant les marchés haussiers. Mais pendant les marchés baissiers, ils traînent les pieds, voire pas du tout. Si vous tentez de contester la valeur imposable de votre propriété, vous devrez probablement payer des frais. Ensuite, vous devrez rédiger un long rapport avec des éléments pour défendre votre cause.
Même si vous présentez un argument logique avec des compositions appropriées, le bureau de l’évaluateur rejettera souvent votre appel en disqualifiant vos compositions. Ensuite, ils utiliseront leurs propres compositions non pertinentes pour soutenir leur position. Parce qu’ils sont le gouvernement, vous ne pouvez rien faire une fois qu’ils ont pris leur décision. En conséquence, la plupart des propriétaires ne prennent même pas la peine de lutter pour leurs droits.
J’ai combattu le bureau de l’évaluateur immobilier de San Francisco à plusieurs reprises avec de nombreux e-mails pour montrer à quel point ils sont injustes et illogiques. Ne soyez pas naïf et pensez que les évaluateurs fonciers sont du côté du propriétaire. Ce n’est pas le cas.
Le gouvernement respecte un ensemble de règles différentes, ce qui fait toujours de lui le gagnant. Acceptez de perdre face au gouvernement, mais essayez de perdre moins.
Réduire avec succès la valeur de ma propriété en ligne
Je suis heureux de dire que deux mois après avoir baissé les statistiques de ma propriété en ligne, Redfin a enfin révisé la valeur de ma propriété à la baisse !
Remarquez que le prix d’achat ($) est maintenant d’environ 150 000 $. au-dessus de ce que Redfin a estimé la valeur de ma propriété en 2019. Avant mes ajustements, mon prix d’achat ($) était d’environ 450 000 $ inférieur à l’estimation de Redfin.
Plus important encore, au lieu d’une estimation d’environ 2 600 000 $ (n’inclut pas la valeur de l’agrandissement et du remodelage), la dernière estimation de Redfin n’est désormais que de 1 896 825 $. Oui, c’est exactement la même propriété !
Cette nouvelle estimation abaissée de la propriété Redfin rendra plus difficile pour le bureau de l’évaluateur immobilier de San Francisco de justifier l’augmentation de la valeur de cette propriété en période de ralentissement économique. C’est triste qu’ils ne fassent pas automatiquement la bonne chose. Mais c’est le gouvernement local pour vous.
Entre 2007 et 2010, malgré la baisse des prix de l’immobilier, le bureau d’évaluation immobilière de San Francisco a continué d’essayer d’augmenter la valeur imposable de ma propriété chaque année. En conséquence, j’ai dû me battre contre le bureau des évaluateurs et j’ai effectivement gagné trois années de suite.
Mais la plupart des propriétaires à travers le pays ont continué à payer des impôts fonciers de plus en plus élevés alors que les prix de l’immobilier ont baissé de 10 à 35 %. Veuillez être proactif dans la protection de votre liberté financière contre le gouvernement.
Comme les évaluateurs immobiliers ne peuvent pas venir inspecter votre maison, ils doivent s’appuyer fortement sur les données en ligne. Non seulement les évaluateurs immobiliers utilisent les estimations de Redfin et de Zillow pour évaluer la valeur de votre propriété, mais ils utilisent également Google Maps pour voir à quoi ressemblent la façade et le dessus de votre maison.
La valeur immobilière dans le cadre de votre valeur nette
En privé, vous pouvez évaluer votre bien immobilier à la valeur que vous souhaitez. Si vous vous sentez déprimé, vous pouvez augmenter la valeur de votre bien immobilier pour qu’elle corresponde à la meilleure valeur de votre quartier. Si vous vous sentez bien et souhaitez relever un défi financier, vous souhaiterez peut-être sous-évaluer la valeur de votre bien immobilier.
Personnellement, j’aime valoriser mon bien immobilier au prix coûtant majoré des éventuels frais de rénovation. En gardant la valeur de mes biens immobiliers fixe, au fil du temps, je crée un tampon à la hausse. De plus, cela freine la croissance de ma valeur nette en période de marché haussier, ce qui aide atténuer les pensées délirantes.
Il est dangereux de commencer à confondre les cerveaux avec un marché haussier. Si vous le faites, il est alors plus facile de vous faire exploser en investissant de manière inappropriée au risque. Pensez à tout l’argent qui a été perdu dans les NFT, les actions mèmes et autres investissements hautement spéculatifs depuis le début de la pandémie. Investir FOMO est extrêmement difficile à combattre pendant un marché haussier.
Garder la valeur de mes biens immobiliers fixes dans mon outil de suivi de la valeur nette atténue également la volatilité à la baisse. Après avoir maintenu la valeur de vos biens immobiliers à un niveau fixe pendant des années, lorsqu’un ralentissement survient, vous disposez également d’un tampon psychologique. En perdant visiblement moins, cela protège aussi mon humeur.
Les quatre moments où il est nécessaire de connaître la véritable valeur marchande de votre propriété sont :
- Quand vous envisagez de vendre
- Aux fins de l’impôt sur les successions avant votre décès
- Si vous essayez de calculer votre taux de capitalisation (rendement locatif net) pour mieux optimiser vos retours sur investissement globaux
- Lorsque vous souhaitez refinancer ou obtenir un HELOC
Sinon, la valeur de votre bien immobilier n’est pas si importante. Ce qui est le plus important, c’est le flux de trésorerie qu’il génère. Si vous envisagez d’acheter et de conserver pour toujours, comme je l’espère la plupart d’entre vous, alors votre objectif principal est soit de profiter de votre maison, soit d’optimiser ses revenus locatifs.
Être visiblement plus pauvre est la voie à suivre
Idéalement, chaque propriétaire immobilier souhaite générer le plus de flux de trésorerie tout en faisant en sorte que sa propriété ait le moins de valeur possible pour le public.
Si le bureau d’évaluation immobilière évaluait la valeur de votre propriété à seulement 1 000 $, vous l’accepteriez ! Cela signifierait que vous ne paieriez qu’entre 6 $ et 30 $ par an en taxes foncières, selon l’emplacement.
Malheureusement, le mandat du bureau de l’évaluateur foncier est de soutirer le plus d’impôts possible aux propriétaires. Étant donné que les évaluateurs immobiliers ne font pas ce qu’il faut en période de ralentissement économique, vous devez prendre l’initiative en allant en ligne pour réduire les statistiques de votre propriété.
Ce faisant, non seulement vous aurez de meilleures chances de ne pas payer davantage d’impôts fonciers dans un marché baissier, mais vous réduirez également votre profil de richesse publique. Plus votre richesse est faible, moins les gens voudront vous demander de l’argent ou d’autres choses. Moins de personnes seront tentées de vous voler, ce qui est particulièrement important si vous avez de jeunes enfants.
Enfin, avec une valeur immobilière inférieure, vous ferez face à moins d’envieux. Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas s’empêcher de détester ceux qui sont les plus riches. Par conséquent, votre objectif est de vous donner l’impression d’être plus pauvre que vous ne l’êtes réellement. Idéalement, vous faites partie de la classe moyenne avec suffisamment de statut pour que vous et vos enfants ne soyez pas exclus des opportunités.
La bataille sur la valeur des propriétés approche. Prenez l’initiative dès maintenant en réduisant votre richesse publique ! Perdre beaucoup d’argent dans l’immobilier n’est pas si grave. En fait, ça peut être génial !
Questions des lecteurs et mesures à prendre
Avez-vous déjà réussi à dégrader les statistiques de votre propriété en ligne pour abaisser sa valeur estimée ? Qu’est-ce qui vous empêche d’être proactif et de perdre publiquement beaucoup d’argent dans l’immobilier ? Préféreriez-vous que les gens pensent que vous êtes riche, de la classe moyenne ou pauvre ?
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