Dans un revirement étonnant, Zillow a récemment annoncé qu’il se retirerait de l’activité iBuying et fermerait sa division Zillow Offers. Environ 25%, soit 2 000 de ses employés, seront licenciés alors que l’entreprise subira une radiation de 540 millions de dollars.
« Nous avons déterminé que l’imprévisibilité de la prévision des prix de l’immobilier dépasse de loin ce que nous avions prévu et que continuer à étendre les offres de Zillow entraînerait une trop grande volatilité des bénéfices et du bilan », a déclaré Rich Barton, co-fondateur et PDG de Zillow.
En d’autres termes, même Zillow ne peut pas faire confiance à ses Zestimates !
Je ne fais pas confiance à Zillow depuis longtemps déjà
Si vous lisez Partageons l’Éco depuis 2011, vous avez peut-être lu mon article, Vous ne pouvez pas faire confiance à Zillow et à ses estimations. À l’époque, j’étais déconcerté par ses estimations pour ma maison. Ils semblaient augmenter entre 7 % et 25 % sur une base mensuelle.
En tant que personne qui luttait pour faire baisser ses impôts fonciers après la crise financière mondiale, Zillow se révélait peu fiable.
Ci-dessous se trouvait le Zestimate de ma précédente résidence principale, qui a soudainement augmenté de 35 % en un an. Son graphique historique a également complètement changé d’une année sur l’autre.
En conséquence, le bureau d’évaluation immobilière a rejeté ma demande d’évaluation inférieure, même si le Zestimate était clairement trop élevé. Jusque-là, j’avais réussi à réduire mes impôts fonciers pendant deux ans.
Étant donné que le pire de la crise financière était passé en 2012, j’ai décidé de tester le marché et de lister ma propriété. Je venais de négocier une indemnité de départ et j’ai pensé qu’il serait peut-être bon d’économiser. C’était juste ma femme et moi dans une maison de quatre chambres et trois salles de bains.
J’ai décidé que si je me rapprochais de l’estimation de Zillow, je vendrais et louerais un appartement de deux chambres. Mais je n’ai reçu aucune offre écrite 20 % inférieure au Zestimate, j’ai donc retiré la liste après 28 jours. Dieu merci, car 2012 a marqué le début d’un marché immobilier haussier qui a duré jusqu’à ce jour.
Ce qui me déçoit le plus chez Zillow
Depuis la création de Zillow en 2004, l’entreprise n’a pas fait grand-chose pour réduire le coût de vente d’une maison. Avec la technologie et Internet qui compriment les taux de commission dans tous les secteurs, Zillow n’a pas réussi à réduire les coûts de transaction.
Il suffit de regarder les commissions de courtage en ligne. Ils sont tombés à zéro. Qu’un vendeur paie encore aujourd’hui une commission de 5 à 6 % pour vendre une maison avec un mauvais agent immobilier est agressif. Cela est d’autant plus vrai que les prix de l’immobilier ont tellement augmenté. Il y aurait beaucoup plus de transactions immobilières si les taux de commission baissaient de moitié. Pour les vendeurs, un tarif forfaitaire serait encore mieux.
Alors pourquoi Zillow n’a-t-il pas contribué à réduire les coûts de transaction immobilière ? C’est simple. La majorité des revenus de Zillow proviennent des frais payés par les agents immobiliers pour les prospects. Par conséquent, Zillow ne peut pas mordre la main qui le nourrit. La National Association Of Realtors est sa principale source d’affaires.
Du côté positif, le maintien de taux de commission élevés a encouragé les propriétaires à conserver leur logement plus longtemps. L’ancienneté moyenne est passée d’environ 4,2 ans en 2009 à plus de 8 ans aujourd’hui. En conséquence, les propriétaires ont vu la valeur nette de leur logement exploser grâce à un marché haussier du logement.
Si cela ne m’avait coûté que 2 % pour vendre ma maison en 2012, je l’aurais probablement vendue. Même si j’ai obtenu un prix relativement bon cinq ans plus tard, cela me faisait toujours beaucoup de peine de payer une commission de 4,5 %.
En tant que nouveau père, je ne pouvais tout simplement plus supporter d’être propriétaire de cette propriété. De plus, il y avait des problèmes de maintenance à venir que je ne voulais pas résoudre. Alors j’ai mordu la balle et j’ai simplifié la vie.
Ne vendez pas à un iBuyer
Dans le passé, j’encourageais les vendeurs à ne jamais vendre à un iBuyer. Les iBuyers essaient de payer en dessous du taux du marché en échange d’une transaction plus rapide et entièrement en espèces. Avec un iBuyer, vous pouvez potentiellement conclure en moins d’une semaine. Avec des données de qualité supérieure, leur objectif est de se redresser et de vendre votre maison acquise à bas prix pour réaliser un profit.
En échange de cette commodité, Zillow Offers facture des frais de service allant de 1,5 à 9 %, avec des frais de service moyens de 7,5 %. Les frais de service couvrent les frais de possession de Zillow lors de la revente de maisons. Payer à Zillow 7,5 % pour leur vendre votre maison en dessous du taux du marché est ridicule. Attendre 30 à 45 jours pour clôturer une transaction régulière n’est pas si grave.
Au lieu de vendre à un iBuyer, inscrivez votre maison sur le MLS pour obtenir une exposition maximale au marché. Vous pouvez également essayer de faire une annonce de poche de votre maison auprès d’une grande maison de courtage avant de vous lancer dans la MLS. Dans un marché fort, vendre à un iBuyer comme OpenDoor n’a pas de sens. Dans un marché baissier, vendre à un iBuyer pourrait être plus attractif, en fonction du prix proposé.
Mais le fumble de Zillow montre que vous pouvez également profiter des iBuyers. Zillow a payé des prix supérieurs au marché pour des milliers de logements et tente désormais de se débarrasser de milliers de logements au cours des prochains trimestres à des prix probablement inférieurs à ceux du marché. Achetez haut, vendez bas !
Par conséquent, si jamais vous êtes approché par un iBuyer, soyez ouvert à ce qu’il a à vous offrir. Parce qu’ils ont tendance à être des acheteurs de masse, ils ne disposent peut-être pas du personnel nécessaire pour vérifier correctement si le prix de chaque offre est raisonnable. Leurs algorithmes sont parfois très erronés.
Cela dit, attendez-vous à des offres moins attrayantes de la part des iBuyers, car il y a moins de concurrence avec la disparition des offres Zillow.
Comment profiter de l’erreur de Zillow et acheter des maisons à bas prix
Zillow a en fait une page qui répertorie toutes ses propriétés. Si vous cherchez à conclure un accord sur ce marché immobilier solide, cela vaut la peine d’y jeter un coup d’œil.
Si vous parcourez Zillow au hasard, vous pouvez également rechercher l’icône « Détenu par Zillow ».
Où Zillow possède-t-il des maisons ?
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des villes et des États dans lesquels Zillow possède des maisons qu’il envisage de vendre. Zillow possède des maisons dans 25 régions métropolitaines de l’Arizona, de la Californie, du Colorado, de la Floride, de la Géorgie, du Minnesota, du Nevada, de la Caroline du Nord, de l’Ohio, de l’Oregon, du Tennessee et du Texas.
Les meilleures villes où rechercher des bonnes affaires appartenant à Zillow
Nous pouvons maintenant comparer où Zillow envisage de se débarrasser des maisons et des villes qui ont l’offre à venir la plus faible et qui sont également celles qui ont le moins augmenté depuis le pic précédent.
Les villes les plus attractives pour rechercher des bonnes affaires Zillow sont :
- Miami, Floride
- Tampa, Floride
- Orlando, Floride
- Los Angeles, Californie
- San Diego, Californie
- Riverside, Californie
- Sacramento, Californie
- Las Vegas, Nevada
- Portland, Orégon
- Minneapolis, Minnesota
En d’autres termes, ces villes se trouvent dans le quadrant vert inférieur gauche où Zillow prévoit de se débarrasser de ses stocks. Étant donné que Zillow se trouve également à Austin, Dallas, Nashville, Houston et Raleigh, où l’offre potentielle de logements est la plus importante, ces villes pourraient être les plus exposées à un ralentissement du logement.
Cela dit, le Texas, le Tennessee et la Caroline du Nord connaissent toujours une forte croissance de l’emploi et des tendances démographiques fortes. Par conséquent, cela vaut toujours la peine de vérifier ces États pour trouver de bonnes affaires immobilières.
Voici un graphique qui montre comment la grande majorité des maisons que Zillow vend à Dallas, Minneapolis et Phoenix se vendent à perte.
Comment investir dans l’immobilier dans les villes à opportunités
La première façon d’investir dans l’immobilier dans les villes où Zillow va vendre son offre est de se rendre dans ces villes, de vérifier les offres et de faire une offre avec un agent local. Vous pouvez toujours faire une offre en ligne sans visiter les propriétés en personne grâce aux photos, vidéos et Google Maps. Mais c’est toujours un peu incertain si vous n’avez pas au moins quelqu’un en qui vous avez confiance pour visiter la propriété.
L’autre façon d’investir dans certaines villes est le financement participatif immobilier. Vous pouvez vous connecter à votre plateforme immobilière préférée et voir s’il y a de nouvelles offres dans les villes souhaitées ci-dessus. Les sponsors auront fait preuve de diligence raisonnable pour vous. À partir de là, vous pouvez faire preuve de diligence raisonnable et investir en conséquence.
Qu’il s’agisse de logements multifamiliaux, d’hôtellerie, de bureaux ou industriels, les plateformes de financement participatif immobilier comme Fundrise proposent une grande variété d’offres qui vous permettent de diversifier votre exposition. C’est ce que j’ai fait après avoir vendu une location autrefois chère à San Francisco en 2017 et investi 550 000 $ dans 18 transactions différentes via un fonds. Le fonds s’est concentré principalement sur les propriétés du Heartland.
Faire croître une entreprise est difficile
Je suppose que Zillow s’est lancé dans le secteur d’iBuying parce qu’il a vu d’autres concurrents s’y lancer également. De plus, Zillow recherchait probablement de nouvelles sources de croissance des revenus pour augmenter la valeur actionnariale.
Si vous croyez en votre produit, vous devriez certainement essayer de maximiser sa valeur. Il en va de même pour décider si vous souhaitez travailler pour quelqu’un ou devenir entrepreneur. Si vous croyez vraiment en vos capacités, vous devriez voir ce que vous pouvez faire par vous-même.
Dans le cas de Zillow, l’entreprise croyait en son algorithme de tarification, qui lui a finalement coûté des milliards en valeur actionnariale. Au moins Zillow a essayé d’évoluer, ce qui est louable. C’est juste que Zillow, la société, va probablement connaître une année perdue.
En tant que propriétaire d’entreprise, il est souvent préférable de vous concentrer sur votre compétence principale. Faites attention au syndrome des objets brillants.
Utilisez les erreurs de tarification immobilière à votre avantage
S’il y a une leçon à retenir pour nous, investisseurs immobiliers, c’est que nous devons continuer à ne pas faire confiance aux estimations de Zillow. Cela vaut la peine de déclasser les statistiques de votre propriété pour la rendre moins belle qu’elle ne l’est réellement.
J’ai trouvé que les estimations de prix de Redfin étaient systématiquement plus précises. Cependant, il existe une histoire révisionniste continue avec les estimations de Redfin et de Zillow pour les faire paraître moins mauvaises. Depuis une décennie, j’ai suivi avec diligence les prix de vente finaux des maisons et les estimations de prix en ligne pour les maisons qui me tiennent à cœur. De nombreuses estimations restent très erronées.
En conséquence, en 2019, j’ai créé l’indicateur avancé de l’immobilier FS20 pour donner aux acheteurs potentiels un signal pour les aider à acheter en toute confiance. Acheter ou vendre une maison peut être une expérience angoissante. Le concept derrière FS20 devrait encore être très utile aujourd’hui.
En tant qu’investisseurs immobiliers avertis, nous devons utiliser à notre avantage les mauvaises estimations de prix immobiliers en ligne. Pour y parvenir, nous connaissons mieux le marché que les algorithmes de tarification. Nous exploitons ensuite la différence de prix avec des acheteurs et des vendeurs qui croient encore naïvement en Zillow.
Le marché immobilier est inefficace, c’est une des raisons pour laquelle je l’aime tant. Il est maintenant temps de rechercher des offres appartenant à Zillow !
Atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier
L’immobilier est mon moyen préféré pour atteindre la liberté financière. Il s’agit d’un actif corporel moins volatil, qui offre une utilité et génère des revenus. L’immobilier est également un excellent jeu sur l’inflation, car l’inflation contribue à faire augmenter les loyers.
Même si vous ne pouvez pas faire confiance aux estimations de Zillow, vous pouvez être sûr que l’immobilier continuera d’être une classe d’actifs convoitée.
Considérer Collecte de fondsune plateforme qui vous permet d’investir 100% passivement dans l’immobilier résidentiel et industriel. Avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs immobiliers privés sous gestion, Fundrise se concentre sur les propriétés de la région de Sunbelt, où les valorisations sont plus faibles et les rendements ont tendance à être plus élevés. Alors que la Réserve fédérale entame un cycle pluriannuel de réduction des taux d’intérêt, la demande immobilière est sur le point de croître dans les années à venir.
J’ai personnellement investi plus d’un million de dollars dans le financement participatif immobilier pour me diversifier en dehors de mes coûteux avoirs immobiliers à SF. En tant que père de deux enfants, j’aime aussi le fait de gagner un revenu passif à 100 % au lieu de m’occuper des locataires et des problèmes d’entretien.
Lecteurs, que pensez-vous de l’entrée et de la sortie de Zillow du secteur iBuying ? Quelles sont les bonnes raisons de vendre à un iBuyer avec une remise importante et des frais énormes ? Envisagez-vous de profiter d’un accord Zillow car il décharge des milliers de maisons ?
