Les prix de l’immobilier ont ralenti et devraient probablement baisser sur certains des marchés les plus dynamiques. Cependant, dans ma quête d’obtenir un financement pour conquérir mon FOMO immobilier, j’ai réalisé un point de données positif pour le marché immobilier américain. Les emprunteurs bien qualifiés paient des taux hypothécaires bien inférieurs aux taux affichés dans l’actualité.
On a beaucoup parlé de la façon dont des taux d’intérêt de plus de 5 % pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans mettraient réellement une pression sur les acheteurs. Si vous devez passer de 3,25 % à 6,5 % pour un nouveau prêt hypothécaire, je le croirais. Cependant, je ne pense pas que ce soit exactement ce qui se passe pour tous les emprunteurs.
Depuis la crise financière mondiale de 2008-2009, les prêteurs sont devenus beaucoup plus stricts. Dans le même temps, les emprunteurs sont devenus beaucoup plus qualifiés. J’ai refinancé plusieurs prêts hypothécaires depuis 2009 et à chaque fois c’était plus douloureux que le dernier.
Par conséquent, je doute que les prix de l’immobilier baissent trop. Une baisse de 5 à 10 % semble raisonnable. Mais pour les villes qui connaîtront une augmentation de l’offre à venir, les baisses de prix pourraient être plus sévères.
Pourquoi de nombreux emprunteurs paient des taux hypothécaires plus bas
Définissons d’abord ce qu’est un acheteur qualifié. Un acheteur bien qualifié est une personne qui possède une cote de crédit supérieure à 800. De plus, l’emprunteur a un ratio d’endettement inférieur à 30 %. Avant la crise financière, les emprunteurs ayant une cote de crédit de 760 ou plus bénéficiaient des meilleurs taux hypothécaires. Aujourd’hui, l’obstacle est plus grand.
Avec la hausse des taux hypothécaires, de plus en plus de personnes obtiennent des prêts hypothécaires à taux variable. C’est depuis longtemps mon type de prêt hypothécaire préféré depuis 2003. Faire correspondre la durée de votre propriété avec la période à taux fixe de votre prêt hypothécaire est une décision financière optimale.
Les ARM ont des taux inférieurs à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Payer un taux hypothécaire plus élevé pendant une période beaucoup plus longue que celle prévue pour devenir propriétaire de votre maison ou la rembourser n’est pas logique sur le plan financier. La durée moyenne d’accession à la propriété aux États-Unis est d’environ 10,5 ans.
Il existe actuellement une forte inquiétude quant à la persistance d’une inflation plus élevée. Cependant, l’inflation est un mécanisme d’autocorrection cela finit par réduire la demande et faire baisser l’inflation.
Penser que les emprunteurs ARM qui ont encore 5 à 10 ans sur leurs périodes à taux fixe sont condamnés ne tient pas compte de la normalisation de l’inflation.
Pourtant, moins de 10 % des nouveaux emprunteurs hypothécaires bénéficient d’ARM. Pendant ce temps, seulement 5 à 6 % environ du total des prêts hypothécaires sont constitués d’ARM. Il est surprenant de constater à quel point les Américains tardent à changer après plus de 40 ans de baisse des taux d’intérêt.
La prime de tranquillité d’esprit que vous payez pour avoir un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a de la valeur. Assurez-vous simplement de faire le calcul pour calculer exactement combien vous paierez pour cette certitude et voir si cela en vaut la peine.
Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable pourraient être inférieurs aux prévisions
L’une des principales raisons pour lesquelles j’écris à partir de mon expérience personnelle est que des détails importants sont souvent manqués par rapport au simple reportage de l’actualité. L’argent est trop important pour être laissé à la pontification. Il vaut mieux vivre quelque chose directement pour en parcourir les différentes nuances.
Parce que j’ai trouvé une maison pour toujours en 2020, je n’étais pas allée sur le marché pour acheter une nouvelle maison ou obtenir un nouveau prêt jusqu’à présent. Comme beaucoup d’entre vous, je surveillais simplement les derniers rendements obligataires à 10 ans et les taux d’intérêt hypothécaires globaux.
Par conséquent, avant de me renseigner auprès de ma banque principale sur les derniers taux hypothécaires, j’ai estimé que la banque répondrait avec un taux d’intérêt de 4 % à 4,35 % sur un ARM 7/1.
Comme j’ai actuellement un ARM 7/1 à 2,125 %, j’ai juste ajouté mentalement 2 % à mon taux puisqu’il s’agissait de l’augmentation moyenne du taux hypothécaire depuis début 2022.
Exemple d’offre 10/1 ARM
De façon inattendue, voici ce qu’on m’a proposé. Les taux ci-dessous sont basés sur un prêt de 4,125 millions de dollars après une mise de fonds de 25 % sur une maison de 5,5 millions de dollars. Je me suis dit qu’il valait mieux demander le maximum pour voir ce que Citibank a à offrir et descendre à partir de là si l’argent n’est pas nécessaire.
Les tarifs supposent également que je reste un client de Citigold avec 2 millions de dollars ou plus d’actifs après l’acompte. La tarification relationnelle permet de réduire les offres de taux hypothécaires entre 0,125 % et 0,375 %.
Le côté gauche du graphique montre un prêt hypothécaire à taux variable sur 10 ans à seulement 3,25 % avec -0,125 points, 11 955 $ de frais et un versement hypothécaire mensuel de 17 952 $. Le paiement comprend le principal et les intérêts.
Le côté droit du graphique montre une hypothèque à taux variable sur 10 ans à seulement 3,25 % avec 0,125 point, 22 267 $ de frais et seulement 11 172 $ par mois de paiements. Le paiement est constitué uniquement d’intérêts.
Le taux d’intérêt hypothécaire annoncé de 3,25 % était inférieur de 1 % aux prévisions. De plus, il est environ 2 % inférieur à l’hypothèque moyenne à taux fixe sur 30 ans. En conséquence, mon intérêt pour l’achat de cette nouvelle maison pour toujours a augmenté !
La seule chose qui m’a déprimé, ce sont les devis des frais hypothécaires. J’ai donc demandé au banquier de clarifier.
Clarification sur les frais hypothécaires pour les emprunteurs
Voici ce que le banquier a dit.
« Les frais sont une estimation que le moteur de tarification utilise. Beaucoup dépend du montant final du prêt et de l’emplacement de la propriété : les sociétés de titres, les sociétés de dépôt fiduciaire, les taux des évaluateurs varient beaucoup à travers l’État. Les frais de clôture réels sont presque toujours inférieurs à ces estimations. Lorsqu’une propriété est finalisée, vous obtiendrez une estimation de prêt précise au centime près dans la journée.
De plus, vous verrez que l’estimation de gauche présente un point négatif de 0,125 % (en d’autres termes, un crédit d’environ 5 200 $) au taux de note que j’ai sélectionné. Celui de droite a une charge positive de 0,125, ce qui signifie qu’en plus des frais de tiers, Citi vous facture 1/8 de point pour ce taux de note spécifique. Lorsque je propose des taux, j’essaie de me rapprocher le plus possible de zéro.
Il existe une large gamme de taux de billets et si vous le souhaitez, nous pouvons augmenter le taux de billets et augmenter le crédit et appliquer ce crédit pour « payer » les 3rd frais de fête. Inversement, si vous souhaitez un taux de note compris entre deux et deux, nous pouvons le faire également, mais les points augmenteront.
Avec un prêt aussi important, le montant en $$$, même pour un huitième changement, est énorme.
Gros prêts, gros frais en effet ! Des prêts plus importants sont la principale raison pour laquelle vous pouvez effectuer un refinancement sans frais. La banque vous facturera simplement un taux légèrement plus élevé pour couvrir la perte de frais et plus encore.
Une comparaison des taux hypothécaires basés sur les points et les crédits
Personnellement, je pense qu’il vaut mieux obtenir un refinancement sans frais. Même si vous paierez un taux légèrement plus élevé, si le taux est inférieur à votre taux hypothécaire actuel, vous serez instantanément gagnant dès le premier jour. Vous n’aurez pas à vous soucier des périodes d’équilibre. Ainsi, si vous décidez de vendre six mois après le refinancement, vous aurez quand même engrangé six mois de gains.
Quant à obtenir un nouveau prêt hypothécaire sans frais plus élevé que votre taux hypothécaire actuel, cette décision est plus délicate. Vous devez d’abord calculer la période d’équilibre en fonction des frais, puis estimer la durée pendant laquelle vous pensez posséder l’hypothèque.
Vous trouverez ci-dessous une capture d’écran d’une gamme de points de paiement (frais) pour des taux hypothécaires plus bas et de crédits en espèces pour des taux hypothécaires plus élevés. Les tarifs ont augmenté et changent tous les jours. Mais ce que je veux dire, c’est que pour les emprunteurs bien qualifiés, on nous propose des taux hypothécaires bien inférieurs à la moyenne.
Mes yeux se sont immédiatement concentrés sur le taux le plus bas auquel je pouvais encore obtenir un crédit, soit 3,375 %. Ensuite, j’ai examiné le crédit de 55 077 $ que j’obtiendrais si j’acceptais de payer un taux hypothécaire de 3,625 %. Très alléchant !
Points à retenir sur les taux hypothécaires et l’argent en 2022
Le premier plat à emporter Grâce à cet exercice, les emprunteurs bien qualifiés peuvent obtenir des taux hypothécaires bien inférieurs à ce que nous lisons dans les gros titres. Je pensais que j’allais être coté entre 4% et 4,25%. Au lieu de cela, j’ai obtenu des cotations de l’ordre de 3 %.
De plus, je pensais que le devis de 4 % à 4,25 % allait concerner un ARM 7/1. Au lieu de cela, j’ai reçu des devis pour un ARM 10/6 (le taux s’ajuste tous les six mois après la fin de la période de taux fixe de 10 ans).
Le deuxième point à retenir de cet exercice consiste à obtenir des devis hypothécaires et à parler à un banquier hypothécaire. Vous pourriez être surpris de voir à quel point vous pouvez obtenir de meilleurs taux hypothécaires.
Citibank n’a traditionnellement pas les taux hypothécaires les plus bas. Par conséquent, je vais maintenant contacter Chase et Wells Fargo pour voir s’ils proposent des tarifs encore meilleurs. Je vais également obtenir un devis gratuit en ligne car c’est facile et gratuit à faire. Ensuite, je mettrai les prêteurs en concurrence les uns contre les autres.
Le troisième point à retenir est de ne pas prendre les moyennes à leur valeur nominale. Chaque fois que vous entendez une phrase du type « 50 % des Américains ne peuvent pas faire face à une dépense d’urgence de 400 $ », prenez-la avec un grain de sel. Identifier qui est moyen est très difficile étant donné que nous avons tous des circonstances uniques.
Le quatrième point à retenir c’est ne pas être moyen ! Vous pouvez facilement être bien au-dessus de la moyenne financièrement si vous lisez simplement un excellent livre sur les finances personnelles et commencez à épargner et à investir seulement 10 % de vos revenus. L’Américain moyen ne lit pas de livres sur les finances personnelles et a recommencé à économiser moins de 5 % !
D’autres opportunités d’achat de maison arrivent
Tous les acheteurs de maison ne sont pas aussi pressés qu’on pourrait le penser. D’autant que la grande majorité des crédits immobiliers existants ont des taux inférieurs à 4 %. En conséquence, le ralentissement du marché immobilier ne sera probablement pas aussi grave.
Si vous êtes un acheteur qualifié disposant de beaucoup d’argent disponible, soyez patient pour d’autres opportunités à venir. Si vous souhaitez améliorer votre maison, vous trouverez probablement de meilleures offres dans un an ou deux.
Comme le montre le dernier indice des demandes de prêts hypothécaires pour l’achat d’une maison aux États-Unis, l’intérêt a diminué. Lorsque le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans dépasse 6,5 %, la demande diminue. Les vendeurs et les acheteurs sont au point mort alors que l’offre et la demande diminuent.
Le seul risque pour acheteurs de maison patients est une baisse potentielle soudaine des taux d’intérêt. Si l’inflation culmine d’ici août 2022, par exemple, les taux hypothécaires diminueront probablement, provoquant un appétit pour le risque pour de nombreuses classes d’actifs, y compris l’immobilier. Si tel est le cas, la courte fenêtre pour obtenir une bonne affaire immobilière se fermera.
Ensuite, nous revenons aux enchères contre des personnes qui semblent à nouveau disposer d’une réserve de fonds inépuisable.
À l’heure actuelle, je ne pense pas qu’il soit sage de s’endetter pour acheter une propriété. Au lieu de cela, je pense qu’il est préférable d’être chirurgical dans votre investissement immobilier en effectuant une moyenne des coûts en dollars dans des REIT publics ou des fonds immobiliers privés sans dette.
Ma plateforme d’investissement immobilier préférée est Fundrise, car elle propose des fonds axés sur les propriétés locatives unifamiliales et multifamiliales dans la Sunbelt. Avec Fundrise, vous pouvez investir aussi peu que 10 $ à la fois.
Si l’inflation montre enfin des signes évidents de retournement, le risque réapparaîtra sur les marchés boursiers et immobiliers. Vous voulez être bien placé pour éventuellement faire demi-tour.
Questions des lecteurs
Obtenez-vous des taux hypothécaires beaucoup plus bas que les moyennes déclarées ? Êtes-vous plus enclin à contracter un ARM qu’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans ? Si vous êtes dans le secteur du prêt, vers quels types de prêts les emprunteurs se tournent-ils davantage ?
