Points clés à retenir
- En septembre, environ 10 % des emprunteurs ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable pour acheter une maison.
- Les prêts hypothécaires à taux variable ont contribué de manière significative à la crise du logement de 2008, car de nombreux emprunteurs ayant un crédit médiocre ont eu du mal à effectuer leurs remboursements lorsque leurs taux ont augmenté.
- Cependant, les experts hypothécaires ont déclaré que les normes de prêt se sont améliorées depuis lors, réduisant ainsi la probabilité d’impacts généralisés sur le marché immobilier.
Les taux hypothécaires élevés ont accablé les acheteurs de maison au cours des trois dernières années, et certains se tournent vers une option hypothécaire qui a contribué à alimenter la crise du logement de 2008.
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) offrent des taux de lancement fixes qui s’ajustent ultérieurement (généralement à un taux plus élevé) pour refléter les conditions actuelles du marché. Ces prêts deviennent de plus en plus populaires auprès des acheteurs de maison, car les taux hypothécaires restent constamment supérieurs à 6 %.
Alors que ces propriétaires risquent d’avoir un versement hypothécaire mensuel plus important dans quelques années, les responsables du secteur du logement ont déclaré que de meilleures normes de prêt minimisent les dangers de ces prêts.
« Dans le calendrier actuel, ces acheteurs courent toujours un risque minime à faible », a déclaré Phil Crescenzo Jr., vice-président de la division Sud-Est de Nation One Mortgage Corporation, dans une interview par courrier électronique.
Pourquoi c’est important pour le marché du logement
L’utilisation croissante de l’ARM souligne à quel point les pressions soutenues en matière d’accessibilité financière remodèlent le comportement des ménages au sein de l’économie américaine dans son ensemble. Alors que les emprunteurs se tournent vers des prêts qui réduisent les remboursements à court terme, même au risque de coûts plus élevés plus tard, cela reflète la pression que les taux d’intérêt élevés, la pénurie de logements et la lente croissance des revenus continuent d’exercer sur les budgets familiaux.
Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que l’utilisation des ARM a augmenté au cours des trois dernières années. Environ 10 % des emprunteurs en septembre ont opté pour le prêt, contre 6 % des acheteurs qui ont utilisé les ARM après la crise immobilière de 2008. Les ARM sont également de plus en plus utilisés dans les achats de maisons neuves. En octobre, ils représentaient un quart des achats de logements, contre 16 % le même mois de l’année précédente.
« Dans cet environnement où les emprunteurs sont confrontés à un manque d’accessibilité financière, le passage à un ARM peut entraîner de réelles économies », a écrit Joel Kan, économiste en chef adjoint du MBA.
Les emprunteurs se tournent vers les prêts ARM à mesure que les prêts hypothécaires augmentent
Lorsque les taux hypothécaires étaient à leurs récents plus bas en 2021 – tombant parfois en dessous de 3 % – l’utilisation des ARM a également diminué, selon les données du MBA. Cependant, après que les taux hypothécaires ont augmenté de plus de trois points de pourcentage en 2022, dépassant parfois 7 %, la demande des emprunteurs pour des prêts à taux variable a répondu en nature.
Les ARM peuvent offrir aux acheteurs de maison des économies importantes. Selon les données du MBA, un prêt ARM sur cinq ans a offert en octobre aux emprunteurs un taux initial de 5,58 %, contre 6,37 % pour les prêts hypothécaires traditionnels sur la même période. Pour un prêt de 400 000 $, les économies sur les mensualités pourraient être d’environ 200 $ par mois.
L’une des raisons pour lesquelles de plus en plus d’emprunteurs comptent sur les ARM est que le prêt à taux variable est devenu plus avantageux en 2025, à mesure que les taux d’intérêt à court terme ont baissé, offrant un taux de lancement plus favorable, a écrit Kan.
« Il n’est pas surprenant que la part d’ARM ait augmenté, et nous prévoyons qu’elle augmentera encore en 2026 », a écrit Kan.
Les ARM offrent de la valeur tandis que les prêteurs ont réduit les risques
Les ARM offrent généralement un taux de lancement inférieur qui augmente après une période spécifiée. Par exemple, le 5/1 ARM couramment utilisé offre un taux de lancement sur cinq ans, puis ajusté chaque année par la suite. Les conditions incluent souvent un plafond sur le taux maximum.
Pour les emprunteurs ARM, c’est souvent une question de timing, car ils peuvent se retrouver avec des taux plus élevés une fois la période de lancement terminée.
« Si vous êtes propriétaire d’une maison avec ce prêt, vous surveillerez le marché pour refinancer à un taux fixe et éviterez complètement la période ajustable », a déclaré Crescenzo Jr..
Si les taux sont plus élevés à l’expiration de la période de lancement, a-t-il expliqué, l’emprunteur pourrait être confronté à des paiements plus élevés qu’il ne peut se permettre.
Éducation connexe
C’est ce qui a déclenché l’effondrement du marché immobilier qui s’est concrétisé en 2008, lorsque les emprunteurs ayant une mauvaise cote de crédit ont vu leurs remboursements hypothécaires à taux variable monter en flèche. Beaucoup n’ont pas pu effectuer leurs paiements, ce qui a entraîné une vague de défauts de paiement qui a ébranlé le marché immobilier.
Mais Kan a déclaré que les prêteurs appliquent désormais des normes de crédit plus strictes, notamment en évaluant la cote de crédit de l’emprunteur par rapport au taux hypothécaire actuel, et non seulement au taux de lancement. En outre, l’utilisation d’ARM a culminé à 35 % en 2005, bien au-dessus des niveaux actuels.
« La plupart des prêts ARM ont désormais des durées fixes de 5, 7 et 10 ans et les emprunteurs sont souscrits au taux entièrement indexé et sont nettement moins risqués que les prêts ARM émis avant 2008 », a écrit Kan. « De plus, les emprunteurs admissibles aux ARM ont tendance à avoir de meilleurs profils de crédit. »
