En tant que propriétaire ayant un prêt hypothécaire, le Saint Graal est d’avoir un taux hypothécaire inférieur au rendement des obligations à 10 ans. Lorsque vous vous trouvez dans cette situation, c’est comme vivre gratuitement et vous ne devriez pas payer de capital supplémentaire. Si vous aviez de l’argent, vous pourriez investir un montant égal à votre hypothèque dans des bons du Trésor à 10 ans. Les revenus d’intérêts peuvent ensuite être utilisés pour payer la totalité de vos intérêts hypothécaires.
La deuxième meilleure situation est d’avoir un taux hypothécaire réel négatif en raison de l’inflation et des taux bas. Dans un tel scénario, même si techniquement vous ne pouvez pas vivre gratuitement, du point de vue corrigé de l’inflation, c’est en quelque sorte le cas. Vous ne devriez pas être pressé de rembourser vos dettes.
Pour voir si votre taux hypothécaire réel est négatif, prenez votre taux hypothécaire et soustrayez-le du dernier taux d’inflation. Si le pourcentage est inférieur à zéro pour cent, vous avez alors un taux hypothécaire réel négatif. Si votre taux hypothécaire réel est négatif, vous devriez également ralentir ou arrêter de payer du principal supplémentaire, car vous empruntez de l’argent gratuitement.
Exemple d’un taux hypothécaire réel négatif
L’IPC de mai 2022 s’est établi à 8,6 %. Avec la montée en flèche des prix de l’énergie et des matières premières depuis le début de la guerre en Ukraine, l’inflation va probablement rester élevée pendant un certain temps.
Si votre taux hypothécaire est inférieur à 8,6 %, vous avez actuellement un taux hypothécaire réel négatif. Profitez-en. Conservez votre taux hypothécaire réel négatif le plus longtemps possible, car l’inflation rembourse votre dette à votre place. En fait, le taux hypothécaire moyen par intérêt montre que 90 % des titulaires de prêts hypothécaires ont des taux inférieurs à 5 %.
Prenons comme exemple le taux hypothécaire de ma résidence principale de 2,125 % pour un ARM 7/1 que j’ai souscrit en 2020. Mon taux hypothécaire réel est de 2,125% moins 8,6% = -6,475%
Un taux hypothécaire réel négatif de 6,475 % signifie qu’en termes corrigés de l’inflation, c’est comme si j’obtenais payé d’emprunter au taux de 6,475%. Argent gratuit ! Ou encore, cela pourrait être considéré comme une baisse de 6,475 % du coût réel de mon prêt hypothécaire.
Par conséquent, je devrais essayer de conserver autant que possible le prêt hypothécaire de ma résidence principale, surtout lorsque les prix des logements augmentent. Rembourser un capital supplémentaire dans cette situation n’est pas une décision optimale.
À l’inverse, si l’inflation (IPC) s’élève à 1 % au lieu de 8,6 %, alors mon taux hypothécaire réel est égal à 2,125 % – 1 % = 1,125 %. Mais même payer un taux hypothécaire réel de 1,125 % est bon marché. C’est juste ça être payé pour emprunter à un taux hypothécaire réel de -6,475%, c’est tout simplement fabuleux !
Dans la plupart des environnements économiques, les taux hypothécaires réels sont positifs et non négatifs.
L’inflation est une aubaine pour les propriétaires et les débiteurs
Plus l’inflation est élevée, plus le coût réel de votre dette augmente. De plus, plus l’inflation est élevée, plus le prix de vos actifs a tendance à augmenter. Par conséquent, pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire, l’inflation a tendance à être doublement gagnante.
Cette double victoire est la raison pour laquelle j’investis dans des immeubles locatifs et des maisons unifamiliales. Je ne veux pas me laisser écraser par des loyers plus élevés. Au lieu de cela, je souhaite bénéficier de loyers plus élevés pour prendre soin de ma famille.
Ce qui est intéressant dans notre scénario actuel d’inflation élevée, c’est que le rendement des obligations à 10 ans reste stable autour de 1,5%, +/- 0,1%. Cela indique que le marché obligataire pense qu’une inflation élevée sera temporaire. Je suis d’accord avec ce point de vue car le marché obligataire a tendance à toujours avoir raison.
Je m’attends à ce que l’inflation se normalise plus près de 4 % d’ici fin 2022 et de 3 % d’ici fin 2023. Dans un tel scénario, la plupart des propriétaires ayant un prêt hypothécaire toujours avoir des taux hypothécaires réels négatifs parce que tout le monde peut judicieusement refinancer dès maintenant à 3 % ou moins.
Un environnement inflationniste de 3 à 4 % pourrait être la solution. scénario Boucle d’or pour les investisseurs immobiliers. D’une part, l’inflation est suffisamment élevée pour stimuler la croissance des loyers et des prix des actifs. D’un autre côté, l’inflation n’est pas suffisamment élevée pour effrayer le marché obligataire et inciter la Réserve fédérale à relever les taux de manière trop agressive.
Les banques gagnent toujours, ne vous inquiétez pas
Disons que vous pouvez obtenir un taux d’épargne de 0,5 % sur 100 000 $ en espèces. Mais avec une inflation à 6,8 %, votre taux d’épargne réel est de -6,4 %. En d’autres termes, vos 100 000 $ en espèces ne peuvent désormais acheter qu’environ 93 600 $ de biens cette année, par rapport à l’année dernière, où vous pouviez acheter 100 000 $ de biens.
En d’autres termes, les banques ADORENT rassembler des dépôts d’épargne massifs dans un environnement inflationniste élevé alors qu’en même temps elles n’ont pas à payer un taux d’intérêt élevé. Les banques peuvent nous emprunter de l’argent gratuitement pour ensuite le prêter dans un but lucratif. Pour fournir une logique cohérente, ajustée à l’inflation, nous payons en fait les banques pour qu’elles détiennent notre argent.
Par conséquent, ne vous sentez pas si mal si votre prêteur obtient un rendement vraiment négatif sur votre prêt hypothécaire. Votre prêteur bénéficie également d’une vague massive de dépôts. Les prêteurs peuvent alors faire demi-tour et prêter votre argent à un niveau de risque approprié pour réaliser un profit.
Ce tableau ci-dessous est un magnifique site pour les dirigeants du secteur bancaire. C’est l’une des raisons pour lesquelles le secteur financier s’est bien comporté depuis 2020. Les consommateurs sont pleins d’argent et prêts à gronder.
Les rendements réels négatifs d’une monnaie potentiellement dévalorisée sont l’un des arguments expliquant pourquoi l’argent a trouvé sa place dans les crypto-monnaies comme le Bitcoin. Étant donné que l’offre de Bitcoin est fixe et que l’offre de dollar américain ne l’est pas, Bitcoin est considéré comme une alternative intéressante. Malheureusement, Bitcoin s’est avéré être une terrible protection contre une inflation élevée.
On peut également plaider en faveur de l’or, qui a augmenté de 20 % plus modestement depuis début 2020.
Il est toujours logique de rembourser la dette et d’investir
Bien que rembourser une hypothèque réelle négative soit une décision financière sous-optimale, je pense toujours qu’il est sage de rembourser quelques dette avec un flux de trésorerie excédentaire.
D’une part, si vous n’investissez pas votre argent, votre argent sera affecté négativement par l’inflation. Ainsi, rembourser le capital supplémentaire de l’hypothèque est le moindre « mal » des deux choix.
Deuxièmement, l’argent que vous investissez peut toujours perdre de la valeur. Le remboursement de la dette garantit un rendement égal au taux d’intérêt nominal de la dette. Même si le taux d’intérêt nominal n’est que de 2,125 %, c’est mieux que de perdre de l’argent sur un actif à risque qui baisse de plus de 2,125 %.
Enfin, en même temps rembourser la dette et investir crée une haie perpétuelle. Vous gagnez toujours quelque part, quel que soit l’environnement. Et lorsque vous avez l’impression de toujours gagner, vous avez tendance à être plus heureux et à prendre des décisions financières encore plus optimales.
Aucun scénario économique ne durera éternellement. Par conséquent, vous devez toujours adapter votre stratégie de remboursement de dettes et d’investissement. Heureusement pour vous, il existe le cadre FS DAIR à suivre lorsqu’il s’adapte au temps.
Veuillez noter que j’ai en fait remboursé une hypothèque à taux d’intérêt réel négatif. Le montant de l’hypothèque était insignifiant, soit moins de 8 % de la valeur de la propriété. Je voulais juste m’en débarrasser et simplifier la vie.
Acceptez votre dette dans un environnement de taux d’intérêt négatifs
S’endetter pour vivre une vie meilleure est aujourd’hui ma raison préférée pour contracter un prêt hypothécaire. Si la maison prend ensuite de la valeur alors que les taux d’intérêt hypothécaires réels deviennent négatifs, alors vous vivez le scénario idéal. Il en va de même pour contracter une dette pour acheter et profiter de tout actif qui s’apprécie.
Tout le monde aime recevoir quelque chose gratuitement.
Si vous êtes locataire, vous pouvez toujours gagner en investissant votre argent. Les actions ont tendance à bien se comporter dans un environnement inflationniste. Vous pouvez également acheter des ETF immobiliers, des REIT publics, des eREIT privés et des investissements immobiliers privés individuels. Ensuite, bien sûr, il existe de nombreux autres actifs alternatifs qui se portent bien dans un environnement inflationniste.
La personne qui perd dans un environnement de taux d’intérêt négatifs est celle qui détient tous les liquidités et ne demande ni n’obtient jamais d’augmentation. D’un autre côté, la personne qui prend trop de poids perdra également gros si un ralentissement économique survient et ne peut pas tenir le coup. Un contrôle adéquat des risques est donc nécessaire.
Dans notre environnement inflationniste élevé actuel, je suggère de ralentir le calendrier de remboursement de votre dette. Attendez que l’inflation redescende à environ 3 % avant d’augmenter à nouveau le remboursement de votre dette.
Oui, avoir beaucoup de liquidités dans un environnement inflationniste n’est pas formidable. Cependant, disposer de liquidités vous donne également le courage de profiter de nouvelles opportunités d’investissement. Obtenez un bon investissement et il compensera largement les pertes dues à l’inflation.
Investissez dans l’immobilier de manière plus chirurgicale
La combinaison d’une hausse des loyers et d’une hausse de la valeur du capital constitue un puissant générateur de richesse. J’encourage les lecteurs à investir dans l’immobilier pour créer plus de richesse à long terme. Les taux hypothécaires réels négatifs rendent également l’investissement immobilier très attractif.
Investissez chirurgicalement dans l’immobilier sans hypothèque ni tracas de locataire grâce aux fonds immobiliers privés de Collecte de fonds. Fundrise permet à tous les investisseurs de se diversifier dans l’immobilier. Fundrise existe depuis 2012 et gère désormais plus de 3 milliards de dollars pour plus de 380 000 investisseurs. Pour la plupart des gens, investir dans un fonds immobilier diversifié est le moyen le plus simple d’obtenir une exposition immobilière.
